“自成一体”的围合式大社区 是底商的“聚宝盆”？
发布时间：2016-12-15
来源：凤凰房产
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随着国家大力倡导“开放式社区”，一些具备围合格局的稀缺新社区，其底商正在成为投资者的“新宠”。成都东三环的东方新城，被主干道半围绕，又有修筑围墙，是一个典型的闭合式住宅集群；被两条河环绕的华润翡翠城也有体现，它们都拥有繁荣的、闭合的大型商圈，里面人流如织，各类商家独占数万人口红利，生意不言而喻，因此，这两个区域的铺面价格和租金全城首屈一指。
为何围合式社区里商铺最“牛气”？
围合式社区里商铺价值高企的的奥秘是什么？比如一个大型社区里，人口众多，消费需求庞大，但因为自然或者交通等因素，形成封闭环境，社区里居民吃喝玩乐、衣食住行消费只能在一处集中爆发，并且因为需求量大且丰富，社区内又衍生了完备成体系的商业业态，小到小面馆，大到电影院、无一不足，让人们的消费粘性进一步增强，没有“走出去消费”的理由，形成一种“商机内部消化”的现象，长此以往形成更稳定的社区消费习惯，从此商家们没有外部竞争，所以收益安全可靠，生意红火长久。
“封闭式”和”一站式”孕育的商业气候，在我们身边也有鲜活的案例。大学城内部的商业街、小吃街，就是商家们趋之若鹜的“香饽饽”，想在此做生意，不止有钱，还得有人脉。高新区的天府新谷作为大型孵化园区，创业者不计其数，周边超市、大型餐饮、药店、健身房、酒店便应运而生，而且园区内部商铺租金是外围的2倍左右，这都利益于闭合式的工作生活动线形成的稳定消费机制。
所以，如果一个大型社区，有上万消费人流，又相对闭合，那么其底商的租金收益和升值空间就能得到保障。不过目前拥有这类特性的社区较少，位于西3.5环的蜀镇·乐购街就是其中备受投资者关注的一个。蜀镇占地逾500亩，规划上万户居民，被江安河环绕，造成闭合的地理格局，真正满足“封闭式”和“一站式”消费需求，让经营商家独占几万的人口红利。就算走出蜀镇，也没有与乐购街类似的商铺，同时具备稀缺性和独特性，成为不少敏锐投资者的追捧目标。
除了围合式环境，一个能让底商繁荣的社区还应该具备哪些条件？
条件一：海量人气、业态完善、高粘性
光有封闭性还不行，如果无法满足居民消费所需，人口外流会成为必然，麓镇为了让麓山国际社区留住人气和商气，专门引入电影院，形成一站式消费体系，防止消费力外溢。
以蜀镇为例，蜀镇拥有13个住宅组团，共规划了1万余户居民，是普通楼盘人口的5—10倍、按照一户3人计算，预计有3万人的稳定消费群体，且绝大多数为居家自用，入住率极高，不算周边楼盘的消费客流，就能为乐购街商铺奠定巨大消费市场，大规模人气促成前几期住宅底商全部开业，供不应求。
条件二：规划利好+百万方商圈导流
社区商业虽依赖社区人口，但也离不开区域整体发展状况。翡翠城的底商日益繁荣，促成“东湖商圈”形成，离不开锦华万达、以及科华路的王府井商圈以及主城区位的共同作用。
随着双流脱县成区，规划红利正在逐步释放，蜀镇将正面直迎大量商业机遇。同时，周边的时代奥特莱斯、海滨城，以及即将兑现的万达广场，形成聚合效应，以200万方超级商业配套，推动城西国际化生活大都市格局加速呈现。而且蜀镇西接绕城，东临三环，北面永康路、南通武侯大道，承接成都城区和双流区往来人流，让外来人流在此聚集，涌动，内部人流又在此循环，上演商气“只进不出”的奇迹。
