解除三大产业倒置 释放中国房地产业无尽潜力
发布时间：2014-09-05
来源：华夏时报
990
据悉，在乡村农地房地产上，我们的产业本末倒置，要以农业现代化为基础，推进城镇化房地产的起步培育；
在新兴城市房地产上，我们的产业时空倒置，要以传统产业集聚转移为支撑，推进城市化房地产的健康发展；
在超大都市房地产上，我们的产业政策倒置，要以实体产业升级与虚拟经济市值为目标，推进都市化房地产的持续增长。
上述三大房地产的协同互动，是中国房地产业从排浪式起落发展向产业化稳态增长转变的关键。
下面，我们围绕三大产业倒置问题，概述我们的研究成果。
城镇化房地产的起步培育，取决于农业产业化的发展空间和广大农民的离土方式。
农业土地的集中、农民宅基地的转化与农村小城镇的建设是互为条件的三大城镇化房地产培育焦点，三者缺一不可。当前房地产业的最大问题，是农业基础与农民进城的本末倒置，导致土地流转的偏颇性问题极其突出。
农村小城镇房地产的发展是中国房地产业健康发展的前提。因为，除了城镇化的自身市场机会，中国还存在保护耕地面积与大量农民工进城的问题，前者必须靠城镇化腾出土地，后者必须消灭农民工并壮大中产阶层，才能遏制打压房价的民粹主义诉求。
我们现在推行的城镇化，是利用大都市土地指标稀缺的机会，把贫穷的农民集中移入小城镇，将复耕土地面积转化为城市商业用地指标，挂牌拍卖而使农民取得一定级差红利。
这种土地流转其实是新时代的打土豪分田地，它仅仅让农民取得了一时之利，而农业因农民进“城”而更加凋零，小城镇的房地产既不可能商品化，也没有发展农业服务产业的扩展空间。
这时，落后的农业与贫穷的农民，仍然要以农民工的形态拥入城市，无法与城市市民融合，并因收入可怜而无力买房甚至于很少消费，从而形成大都市打压房地产的巨大压力。这就是本末倒置的城镇化，是逆农业产业化规律而推行的伪城镇化。
为此，我认为城镇化房地产发展的基础是农业产业化，我们是借鉴日本1960年代的经验，从提高农产品价格和农业流通体制改革入手，并在农田水利建设上投[简介 最新动态]入万亿资金改造，以造就富裕的农村为基础，推进小城镇房地产开发的三级跳跃：
第一级跳跃，拓宽农业产业化的发展空间，在农业实现巨大赢利的基础上，推进农田土地的市场化集中，并为农田水利建设的大规模投资奠定基础，其市场规模极其巨大，为达10亿亩以上的农地；
第二级跳跃，试行股份合作制改革，统一耕种多股东持有概念份额的大型农场，实现农民就地离土，而后推进农民宅基地的转化与拍卖，为离土农民的转业、创业与进城创造条件，其市场价值因城市土地的级差地租而水涨船高，价值总量近百万亿之多；
第三级跳跃，扶植农村小城镇的产业发展，包括农业服务业、农产品加工业、小城镇三产与农业观光旅游业等等，培育小城镇自身的房地产市场，形成房地产开发的全新领域，其市场价格随不同地区不同城镇的竞争能力而千差万别，其平均价格必定超过千元。
