北京商业地产调查：拆违重塑 成社区商业升级新引擎

　　从东到西，从南到北，北京的大街小巷、街道里的社区正在发生着一种相同的变化：社区底商和街边低小散乱的小门脸越来越少，违规的私搭乱建越来越少，不少社区周边正悄然回归着原有的整齐和宁静。这种变化背后是北京社区商业模式的升级和城市功能的重塑。没有了从前的街边摊、夫妻店，居民家门口消费并不会被阻断，智能终端、品牌企业正在加速进入。拆违还在进行，北京的社区商业也在借势完成着升级与完善。

　　告别各种“洞”之后

　　位于东直门外大街15号楼“爆肚皇”是有着30年历史的老北京小吃，一套普通三居室和一套一居室打通后改造的门脸房，吸引了众多食客慕名前来，大快朵颐。现在，“爆肚皇”绿底黄字的大招牌斜靠在墙边，两扇窗户半堵墙取代了原来的大门。事实上，“爆肚皇”所在的15号楼所有底商都已经封堵并恢复成社区居家原状，并重新刷上了粉红色，与原有灰白色的楼体截然不同，外围加上了栏杆防护。两座石狮子以及石狮子前方一条铺了砖石的小道和小道两旁的绿植都显示了这曾经是一个可以进入楼内的入口。10月26日，随着施工人员将“爆肚皇”挂了30年的招牌拆除并完成阳台封堵和绿地恢复，标志着东直门地区最后一处“开墙打洞”的店铺完成整改，东直门街道也成为东城区首个无“开墙打洞”的街道。

　　东直门街道办社区服务中心主任孙爱青告诉记者，在原有的低级业态疏散之后，街道明年的重点工作是引进蔬菜零售、便利店、超市等八大便民业态，还包括健康、养老、文化、体育等业态，这些业态全部要求是品牌化和连锁化企业。

　　将视线转移到北京西部的石景山区，这样的变化也在同步发生。鲁谷社区永乐西区25号楼的居民再也不用忍受楼底下一字排开的菜贩摊位和每天收摊后到处丢弃的蔬菜水果垃圾，取而代之的是一座新建的永乐社区生活服务中心，宽敞、明亮、卫生、有序，周边居民很快就依赖上了这座融合了蔬菜、水果、水产、主食和小商品的便民综合体。

　　北京一些有着历史文化特色的老胡同也在这场治理开墙打洞的城市建设运动中恢复了本色。宝钞胡同呈南北走向，北起东绦胡同，南止鼓楼东大街，两侧鱼骨状分布着13条胡同，但是这条824米长的胡同里竟然曾经开了199处“洞”，而且以小建材店、小五金店、小服装店、小吃店、小理发店、小日用品商店居多，东城区安定门街道历时3个月封堵宝钞胡同开墙打洞199处、恢复院内门42处、拆除违法建设20处，并着手恢复胡同院落原有山墙，修建田字格窗棂、仿古瓦檐，找回胡同老样子。

　　城市商业毛细血管循环起来

　　据记者了解，在无特殊情况下，封堵位置与原楼结构规格保持一致，按照整个楼体原状进行恢复；对于特殊位置“开墙打洞”情况，如半地下等，以改善居民生活环境为主，调整拆除方式、封堵标准，根据具体的“开墙打洞”位置因地制宜。拆违之后，当地居民生活环境得到提升，与居民生活息息相关的社区商业也在升级。

　　社区商业是城市商业的毛细血管，也是人文活力的重要来源。社区商业百花齐放，包罗万象，想的到的和想不到的，都在编织着社区生态之网。社区商业的关键词是餐饮、洗衣、药店、生鲜、养老，是便利店、健身房、快递柜、宠物店和综合体，而不是麻辣烫、棋牌室、小餐馆、小建材店、小服装店。社区商业虽然属于小型业态，但蕴含的消费能力却不小。

　　北商研究院抽取了12个社区，进行了1500份问卷填写，根据调查，居民在社区周边商业每年消费500-1000元人群达到了41%的比重，有36%消费者将消费总额提升到2000元。另外，调查还显示，5000元是社区消费者消费总金额最多的数值。由起初的500元上升到5000元，10倍的增长见证了社区商业进入了发展的新阶段，也显示出社区商业发展的广阔空间。已经有不少O2O创业企业以社区为切入口打开市场，超市送到家、药品送到家、外卖送到家、上门回收、上门按摩、上门美甲等等，原本默默无闻的社区已经成为O2O业务最密集的区域。

　　资本以敏锐的嗅觉在向社区商业集聚，与社区商业息息相关的上百位从业人士和政府主管部门也在密集关注这一动向。11月25日，在以“社区新生态”为主题的2016年度（第十届）北京商业高峰论坛上，北京市商务委副主任申金升也指出了社区商业的升级方向，“社区商业的企业形态和业态比较多，在发展的软环境特别是标准化方面还有差距。一定意义上，规范化程度和标准化程度不够或者是落后，在很大程度上制约了社区商业在一定地域空间范围内合理扩张”。在申金升看来，社区商业最大的特点就是贴近市民贴近生活，怎么样让社区商业能够真正让市民感觉到除了商品的品质，或者是使用价值满足以外还有心灵的价值满足，让社区商业真正成为市民生活的有机组成部分，这个还需要做更多的工作。

　　拆违倒逼业态提升

　　一边腾退疏散小商户为居民营造良好的居住环境，一边引入品牌化连锁化企业满足居民日常刚需，同时一些基于移动互联网的O2O服务和智能化产品也借此深入社区。对于社区来说，拆违倒逼了社区商业在原有基础之上进入品牌化连锁化阶段，甚至直接进入“互联网+”时代。

　　孙爱青告诉记者，“街道经过排查发现还有9处空的正规的物业和铺位，这些都可以用来引进新的连锁企业，对于能够达到我们的要求、能够服务好居民的企业，我们也会采取相应的奖励机制或者政府牵头协商降低租金等其他方式来支持连锁企业进入社区”。

　　这也正是商业企业曾经的顾虑，按照商业地产的规律，面积越大单位成本越低，面积越小单位成本越高，而社区超市一般只有几百平方米，承担的租金压力比较大。超市发总裁王增庆向记者介绍，根据不同的社区大小，超市发会开出综合超市、便利超市或者高端超市等不同业态，具体到社区超市，相比位于商业中心的超市门店，社区周边人群有限，销售额整体会小一些，再加上超市业态本身面临着毛利偏低，盈利困难和人力、租金成本上涨的问题。

　　当超市、便利店等便民服务业态都将发展重点放在社区时，社区商业的升级也在加速完成。北京全市共新建或规范提升蔬菜零售、便利店、早餐等各类便民商业网点1650个，完成全年任务量的110%，提前超额完成全年1500个网点任务；全市蔬菜零售、便利店、早餐等8项基本便民商业服务在城六区基本实现社区全覆盖，网点连锁化率达到29.4%，较2015年底提高了5.1个百分点。

　　实际上，看似是在做减法的拆违，其实也是提升城市功能的重要举措，堵住了“开墙打洞”的同时却也打开了一条社区商业升级的新通道。从统一认识到付诸行动，拆违、治理“开墙打洞”将居民、企业、街道、政府等各方的意志凝聚在一起，不仅让低端业态加速退出，更令社区商业焕发勃勃商机，让城市功能得以加速优化、升级，真正走上新生之路。