一个令人揪心的事件引发的思索

　　房地产市场在进入一个新的时期，在这段大约有一年到两年的时间内，房地产市场将会是一个相对比较平缓的发展期，那么在这个风平浪静的阶段内，开发商以及相关联的行业该做些什么呢？

　　一个令人揪心的事件引发的思索

　　作为一个混迹在地产、地产媒体以及公寓圈子的三栖人，经常会收获一些不一样的认知与思考，在增加见识与结交各界好友的同时，也会遭遇一些影响心情的事件。

　　这应该是发生在上海的事情，原因是二房东高价拿了房子之后，因为市场行情转差，长时间出租率上不去，且出现了租金下跌的情况，因资金实力不足而导致资金链断裂，顶不住这样的压力而把年轻的生活就这样交代了。

　　其实不光是上海出现这样的情况，在深圳也是如此，租金下跌是从今年过完春节就开始，当时在广东公寓群里就有不少深圳从事长租公寓的朋友说近期公寓出租节奏在放缓，随着时间的推移腾出来的房子租出去的时间越发延长。

　　下图是中原地产提供的深圳公寓租金与租金回报率情况↓↓↓

　　租金回报率从2014年的9月份就开始下跌了，而在从去年五月份这个节点开始一路下滑，在房价不断攀升的同时租金的虽然还在持续上涨，但是租金回报率却在进一步下跌。

　　上海也是类似的情况↓↓↓

　　（这是由9634个楼盘小区282.6万套次房产交易得出了的数据）

　　而同期二手房的房价是这样的↓↓↓

　　我们看到一年时间房价从不足34000元上涨至46119元，房价上涨30%左右，而租金几乎是原地不动，那么究竟是什么原因导致这样的结果呢？

　　还记得那个著名的风口理论吗？就是雷布斯的：只要风足够大连猪都能够飞起来。

　　正是这句话，也正是雷军害了不少人。

　　2013年从事高科技的雷军遇到了YOU+公寓的创始人，然后他们之间一拍即合，然后YOU+公寓就变身成为小米公寓了，2014年是雷布斯最为风光的一年，所以光环效应显现，诸多资金涌入到城市长租公寓市场。

　　这几年进入公寓市场的资本是这样的↓↓↓

　　（图片来自微信号：房研社）

　　其中拿钱最多的是魔方公寓，正是因为这个是风口，所以一些资金不分青红皂白只要是公寓就敢于投。内部消息是某个公寓拿了大量资金没有地方投而闲置在手里，所以他们就在一线城市争夺房源，进而把收房成本拉的很高，但是租出去的租金却上涨很少，上面深圳、上海的租金情况已经十分明显。

　　不光是这样，在短租市场也出现了大量资金进入：

　　（图片来自微信号：房研社）

　　除了资金进入长短租公寓公司、长短租平台之外，并购事件也不断发生，在短租平台领域先是途家与新加坡的雅诗阁合作，然后是途家收购了蚂蚁短租，近期作为途家的股东携程又把短租业务与途家整合，这样在短租平台领域很难有人再能够和途家竞争。

　　同时在另外一个现象也出现了，其实这个现象我曾在2014年参加的一次公寓论坛上就提到过：未来房地产开发商会大量进入公寓领域。当时许多从事城市长租公寓的二房东还对此说法不屑一顾，原因是：二房东太辛苦了，挣租金差价利润太薄，开发商犯不着和二房东争食，我当时就说，你们不要以自己的思维方式与商业模式来分析房地产开发商是否进入长租公寓领域，他们做公寓可以赔钱。

　　当时很多人不理解，同时也不相信开发商会进入公寓领域。而现在的情况是：万科进入公寓领域了，就连龙湖也进入公寓领域了，尤其是龙湖地产，原本是和某公寓运营商谈合作的，谈了一段时间后把对方的谈判的高管挖过去自己做了。

　　现在是品牌开发商中已经有十几家进入长租公寓领域，而同时不断是开发商进入，为开发商服务的代理机构也进入公寓领域了，世联行的一个副总裁甘伟就从代理领域抽身到长租公寓，在短短的一年左右的时间内世联行的长租公寓品牌——红璞公寓在大约十个左右城市已经开门营业并且有对外房屋出租了。而就在前不久世联行在资本市场宣布融资20亿左右专门用于长租公寓市场的开发。

　　现实就是这样，在三方面的压力之下——资本进入品牌公寓、开发商进入公寓、代理公司进入公寓，所以导致在一线城市集中式公寓被酒店、三大巨头抢占，同时在四个一线城市及重点二线城市来自北京的从链家独立出来的自如寓也在分散式公寓市场抢夺房源，拉高收房成本是无疑的。

　　目前在长租公寓市场其实是非常尴尬的：品牌公寓都在烧钱，拼命拿房，并且资金进入的品牌公寓发展并不顺利，几乎所有的品牌公寓都在亏损，而同时资本对于发展速度的要求也让品牌公寓非常难受，在第二季度就传出YOU+公寓创世人因为业绩不佳而被出局的传闻，虽然其中有诸多故事可讲，但是业绩不佳是事实。

　　另外一方面则是二房东的日子越来越难过，一方面是在拿房方面成本增加的同时，能够拿到的房子越来越少，越来越难，同时出租率在下跌，还有就是因为进入门槛低——一些上海原来的二房东都是几万甚至几千块钱就进入的，所以很多人跃跃欲试想自己当老板，所以不断有成手跳出去自己单打独斗，还有就是被品牌公寓挖角。

　　这样就出现了文中那个令人唏嘘的画面。

　　这儿一切都是房地产市场发生变化的一个方面，未来房地产市场还会有更多的变化。