解析产业地产的发展规律和共同原理

　   近年来，产业地产成为传统房地产企业和社会资本高度关注的焦点，而作为园区类上市公司营收三甲之一，亿达中国的一举一动备受关注。

　　从1998年开发大连软件园开始，亿达中国正式进入软件园投资运营领域。目前该产业园已发展成为国内最具国际化特色的、产学研一体的专业化软件园区和最具规模的ITO/BPO产业基地。至今，仍是产业地产领域一个成功的标杆。

　　“特别是我们已经有了十八年的产业积累，更清楚的看到产业地产实际上更多的还是聚焦在产业上。”亿达中国控股有限公司执行董事高炜在接受新华网专访时表示，要遵循产业地产的发展规律，才能找到更好的发展模式。

　　遵循产业地产发展规律

　　近两年来，国家从资金链、创业创新链、产业链、就业链几个维度，推出了多项支持“创业、创新”的普惠性政策扶持体系。产业地产既作为房地产企业新的转型方向受到地产企业的关注，也在国家政策和地方政府的支持下蓬勃发展。

　　对此，高炜认为目前产业地产跟国家整体的经济转型紧密结合，特别是像一些新兴战略行业、产业，用新的模式、新的业态来发展，这与产业园区的发展和产业地产发展是紧密结合的，也是使命必然。

　　同时，挑战也是非常大的。一方面是政策上，无论是土地政策，还是针对产业园区这样一个专项政策，还没有进行深入的研究。另外一方面就是整体的从业人员，进入这个行业的企业也都在探索中，大家还没有找到一个共同的、可以公认的很好的模式，也没有形成完全的领军企业，应该说这是转折期一个重要的特征。

　　传统地产商纷纷进入产业地产领域，高炜个人并不是太看好。“它们的转型之路还很漫长，因为中国传统的房地产开发本还集中在第一阶段，就是说还在追求快速的开发和周转。”对于产业地产来说，它的客户既有To B这样企业客户，也有To C这样的企业员工，应该说更强调对企业和员工的服务，由于每个行业每个企业的特点又不同，它的周期可能更长，这是一个慢工。

　　“把产业地产变成了一个招牌，能够拿到便宜的土地再沿用传统的方式去开发，我觉得这条路是走不长久的。”他如是说。

　　作为亿达中国来讲，要遵循产业地产的发展规律，特别是通过亿达十八年的积累，产业地产实际上更多的还是聚焦在产业上，也找到了一个更好的发展模式。高炜举例称，“比如说产城融合，或在主要的城市做这种核心区的创新社区。把创新创业跟新一代员工的生活、居住、娱乐、交流紧密的结合在一起，形成这样一个完整的生态链。”

　　一些共同原理是可复制

　　年前，作为亿达中国商务园区开发运营的开山之作，大连软件园作为国家级软件产业基地和软件出口基地，经十几年运作载誉无数，是首个"中国服务外包基地城市示范区"，园区产业丰富，包括金融外包、人力资源外包、研发中心等，汇集了离岸远程技术全球支持中心、亚太区客户支持中心等基地。

　　在这之后，亿达中国在全国先后运营了上海亿达北虹桥创业城、杭州北部软件园、苏州高新软件园、昆山花桥财智科技园、深圳海科兴战略新兴产业园、天津滨海服务外包产业园、武汉光谷软件园、武汉软件新城、长沙梅溪湖创新中心、重庆两江健康科技新城等数十个商务园区。

　　实际上，很多产业园都会面临一个问题，就是已经成功的项目，很难将其完全复制到全国各地。那么，亿达在这方面又是如何做的呢？

　　高炜指出，复制不是简单的复制，因为每个地方由于区域的不同，经济发展的程度不同，产业的类别不同，实际上产业的承载体也不一样，所以无论从时间维度，产业维度、区域维度、成熟度维度来看，差别非常大。但是并不是说不可以，一定程度上的复制，更多是复制这种产业地产它的一些共同的原理。

　　在这个原理中可能更多考虑尊重客户、产业的优先发展，提炼出标准化的招商服务体系。这里头也包括信息系统的提炼，包括形成一套完备的对内管理和对外客户服务体系。这些体系装载不同的内容，所以使得这个复制就有可能逐步来实施。

　　在选择城市上，高炜透露更多的还是强调跟产业园区的特质相关。“我们还是比较专注于或者说专长于在信息服务业、IT产业。另外新开辟了一个新的领域和行业，就是智慧健康医疗，这是一个新的爆发点。”他表示，未来更多是希望聚焦在一二线城市，这些大城市具备产业发展所需要的人才，才能使得这个产业企业能快速而平稳发展，所以这个是选址中的重要因素。

   　城市有机更新是新机遇

　　当前，政府关于供给侧结构性改革和国企改革的一系列重大部署，大力推进了提质增效、创新驱动和转型升级，产业地产行业因此进入快速发展期，亿达中国轻重资产并举的转型战略也应运而生。

　　年上半年，亿达中国合约销售额38.5亿元，共实现营业收入28.3亿元，同比增2.9%；毛利8.83亿元，同比增5.2%，毛利率31.2%；股东权益应占利润2.8亿元，核心净利润率8.4%。在细化收入中，值得关注的是，亿达集团上半年取得租金收入1.9亿元，同比增长11.7%；商务园运营管理收入翻番，增长106.4%，至2760万元。

　　亿达中国有意运用轻资产业务来降低重资产选址上的风险，比如通过前期在目标城市和区位的委托运营管理，掌握该城市的产业发展环境，对当地政策、市场、客户建立更多了解，实现“轻重并举”。

　　为什么要做轻资产呢？实际上是有一个大的背景。高炜称，亿达在全国各地都已经有了大量的存量。这些存量应该说存在着不同程度的控制，持有方或者是政府都希望在这些存量中能够装入或者导入更好的企业，所以没有必要完全到每个地方都是新建和增量。我们也在适度的时候，适当的时机，也会考虑做一些重资产的综合开发。

　　随着房地产进入存量时代，城市的有机更新被视为下一轮机会。“这是我们将来一个非常重要的一块，因为一二线城市经历了三十年的快速发展，有些区域的产业现状已经不符合现在和未来的发展。看世界经济的发展历史和大城市的发展历史，更新是一个永恒的主题。”

　　对于未来的战略畅想，高炜认为亿达的定位可能更多的是做中国最好的科技园区、智慧园区、商务园区的投资运营开发服务提供商，希望对未来的经济转型，为城市的升级发展，为产业的升级换代做贡献。