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产业地产里的“小镇”玩家们,谁更牛?

发布时间:2016-11-08 来源:搜狐焦点产业新区 1235

   11月4日,中国特色小镇发展研讨会暨华夏幸福特色小镇战略发布在南京举行,南京空港会展小镇签约仪式亦同步举行。据记者从签约现场上获悉,南京空港会展小镇总投资金额将达到80亿元。作为产业地产代表企业的华夏幸福,正式踏上了其布局特色小镇战略之路。

  就在同一天下午,新华联文旅发展在北京宣布,该公司将加速转型,着力深耕文旅产业,并通过发展这一产业,构建新的盈利平台。新华联文旅发展董事总经理苏波现场表示,新华联的文旅项目开发主要围绕古镇展开,即以古镇为平台,提供文化景点、演艺、亲子、餐饮等业态。

  前一天的11月3日,华侨城也与深圳光明新区签署战略合作框架协议,开发范围涉及11平方公里的小镇项目。

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  战火即燃,一个个产业龙头企业跃跃欲试,加入了特色小镇的争夺。

  特色小镇的发展中,政府重在搭建平台、提供服务,市场主体发挥主要作用。截至目前,众多知名企业都参与到了特色小镇的建设中,从类别看,房地产开发商、产业龙头企业,是两股主要的力量。

  今天微信君就给大家扒一扒加入特色小镇的产业地产玩家们↓↓↓

  华夏幸福——首个80亿会展小镇

  11月4日,中国特色小镇发展研讨会暨华夏幸福特色小镇战略发布在南京举行,南京空港会展小镇签约仪式亦同步举行。记者从签约现场上获悉,南京空港会展小镇总投资金额将达到80亿元。

  对此,华夏幸福执行总裁叶珺表示,南京空港会展小镇的发展目标是:1年成为江浙会展的聚集地;3年之内成为一个全国会展特色标杆;5年之内成为亚洲空港的专业会展中心,“围绕空港做会展是一个正确的选择,我们预计未来每年能够形成15亿元的会展年收入”。

  南京空港特色小镇占地面积为2平方公里,50万平方米建筑面积,是华夏幸福在全国第一个以PPP模式来开发建设和运营的特色小镇项目。

  事实上,在南京空港小镇之前,华夏幸福已经陆续布局了一系列的小镇。据了解,目前华夏幸福在大厂、嘉善和香河等地打造的影视小镇、人才创业小镇和机器人小镇等已初具规模。

  其中,定位于“中国专业化影视第一镇”的大厂影视小镇,通过建立影视产业生态圈,吸引了相对论、base FX、金海岸影视等龙头企业在内的40余家企业签约入驻,覆盖项目孵化、前期拍摄、后期制作、宣发交易全产业链;位于嘉善的上海人才创业小镇,一期已建成6.4万平方米,已有超过30家企业入驻,小镇格局已初步完善。

  此外,包括足球小镇、健康小镇、葡萄小镇等在内的一系列特色主题小镇,也正华夏幸福的积极谋划、有序推进中。

  华侨城——100个文创小镇

  华侨城曾经表示,将与政府、城镇和社会资本合作,结合当地农业观光产业,导入文化旅游和公共事业、优化产业结构和形态,构建100座具有中国传统民俗文化特色的小镇,重点布局在深圳、云南、厦门、福州、北京周边、西安周边、成都周边。已对四川天回镇、安仁镇以及黄龙溪镇、深圳甘坑等进行投资。

  做城镇化有很多种模式,如产业园区、医疗、资源再开发等。而华侨城采用的城镇化模式主要是以旅游和文化为主导,深圳华侨城文化控股有限公司总经理胡梅林曾表示:“华侨城会选择能往这两个方向发展的城镇来改造升级。把一些特殊小镇做成旅游景区;靠近城市的地方做成文创产业园区。”

  今年5月,华侨城牵手龙岗文化产业基地甘坑客家小镇,“聘礼”500亿元。未来的甘坑新镇将扩容到4万多平方米,打造《铁道飞鹰》等大型VR游戏,建造一个“文化+科技”的VR产业园区等。这是华侨城打造的首个“文化+旅游+城镇化”小镇,这也是深圳的首单特色城镇,被称为中国文创第一镇。

  11月3日,华侨城集团与深圳光明新区开发一个范围涉及11平方公里的文化旅游特色小镇。据了解,光明小镇项目依托新区丰富的山水田林生态景观,以及以古村落、碉楼、宗祠、古井为代表的人文景观,深度挖掘华侨文化、农耕文化、岭南文化、美食文化等特色资源。有观点认为,这标志着华侨城光明小镇项目进入实质性阶段。

  华侨城特色小镇在融资模式上主要是通过导入证券化,吸纳其他社会资金进入。举例来说,厂房每平方米25元租金租进来,往外出租价是50元,这其中有50%的差距,加上为改造厂房投资折算掉30%~40%,收益率能做到8%~10%,就可以发证券化去融资。华侨城可以赚到的仅3%,这个是稳定的收入。

  收入来源是门票收入+地租+销售分成。地租指的是租金,以前旧的厂房每月每平方米租金是15~20元,华侨城将之改造后租金能提高到50~60元。而销售分成,包括在城镇中开发的农产品、餐饮服务、培育的一些产品的销售等,这部分收入不好把控,风险也会比较大。能够确定的可以测算的收入来自于前两块。

  新华联­­——打响古镇市场第一炮

  11月4日下午,新华联文旅发展在北京宣布,该公司将加速转型,着力深耕文旅产业,并通过发展这一产业,构建新的盈利平台。

  新华联文旅发展董事总经理苏波现场对媒体记者表示,新华联的文旅项目开发主要围绕古镇展开,即以古镇为平台,提供文化景点、演艺、亲子、餐饮等业态。此外他还介绍,为了增加旗下文化旅游项目人流量和盈利能力,未来新华联将加强与旅游机构、演艺机构等合作伙伴的联动。

  事实上,上市之初,新华联不动产提出转型,从专注住宅领域转变为“文旅+金融+地产”三大业务共同发展格局。随后,该公司开发了包括芜湖鸬鹚古镇、长沙铜官古镇、韩国的锦绣山庄等在内的文旅项目。

  新华联文旅发展是新华联集团旗下的上市公司。今年7月26日,新华联不动产董事会审议通过了变更公司名称、变更经营范围等有关议案。随后,“新华联不动产股份有限公司”正式更名为“新华联文化旅游发展股份有限公司”,该公司原经营范围也变更为如下业务:文化旅游项目、运营、管理;景区开发建设与运营;演艺、演出、文化娱乐活动组织与运营;酒店经营管理等。

  针对新华联的战略变化,方正证券在近期的研报中指出,新华联文旅发展与地方政府合作,以文旅综合体为突破口,可降低拿地成本,带动旅游地产、养老地产的发展。在方正证券看来,依靠地产销售的现金流,继续加强在文旅方向的投入,有利于新华联各个板块业务间的良性循环与可持续发展。

  然而,成功运营文化旅游项目并非易事。此类项目投入周期长、资金成本高等特点,对企业的运营能力存在较高要求,且易造成上市企业短期收益下滑。对此,新华联也表示,为平衡长短期收益,新华联采用部分销售、部分自持运营的模式来开发文化旅游项目,并在开发进度上采用梯度开发战略。

  碧桂园——用科技小镇进军产业地产

  2016年8月,碧桂园宣布启动“科技小镇”计划,目前已开动3个科技小镇项目,分别是惠东稔山科技生态城项目、惠州潼湖创新小镇项目、惠州潼湖科学城项目。

  随后在10月24日,碧桂园及其合作单位百富东方与东莞市黄江镇政府,进行了“科技小镇”框架合作签约仪式,这也是碧桂园签下的第四个“科技小镇”框架协议。对于碧桂园的这第四个科技小镇,微信君不久前就也扒过,该科技小镇的开发主体是深圳碧桂园百富产城发展有限公司。工商资料显示,公司于今年6月22日成立,法人是莫斌,注册资本1亿元,其中碧桂园出资60%,深圳市百富东方财富管理有限公司出资40%。

  而百富东方于2008年在深圳前海成立,法人兼总裁戴宏亮曾任天安数码城集团总裁,有媒体报道称他去年已离职。天安数码城集团有20多年产业地产经验,而且跟碧桂园一样擅长开发郊区项目。

  碧桂园副总裁莫斌曾表示,“科技小镇”的打造标准将不亚于新加坡旁的森林城市。

  作为碧桂园产城融合战略的具体落地,碧桂园“科技小镇”一般选址一线城市周边和强二线城市的30-80公里重要区域,占地2-5平方公里,这里最大的特色是生态、智慧、创新,地面都是公园,车辆在底下穿行,建筑外墙长满垂直分布的植物。碧桂园也表示,未来将在全国因地制宜打造科技小镇,实现小镇开发和运维成功经验与模式的输出。

  绿城集团——农业小镇与宋卫平的情怀

  在今年5月份为静安公馆站台之时,宋卫平就首次公开披露了他的小镇理想:“我在去养老院以前大概还能工作5-10年时间,用于探索城镇化……最后做成一些唯美、功能齐全、现实悠扬且具有梦幻色彩的天堂小镇……不可能有第二个选择。”

  按照他的设想,未来五至十年内做出5-10个小镇样板,主要位于上海、杭州和北京周边约三五十公里包围圈内。这些农业小镇需要三平方公里土地,其中两平方公里是农业,一平方公里开发建设,其中农业及相关产业占2平方公里,建筑规划占1平方公里。

  在建筑规划中,90%的是住宅,预计售价1万元/平方米,10%的是配套设施,包括医疗、教育、餐饮、娱乐和文化等。宋卫平曾经谈论,农业小镇的实质就是一个微缩型的城市,在3万人的居住人口中,城市与农村各占一半比例。

  虽然宋卫平的“小镇”理想是通过绿城这个平台得以广而告之,但在此之前,小镇计划已在蓝城酝酿了近13年,截至今年6月27日之前,累计已开发在建的小镇项目有17个,包括医疗小镇、教育小镇、养老小镇和农业小镇等不同的类型。

  随着蓝城重组方案在6月份揭盅,绿城中国确立了绿城房产、代建管理、小镇集团、资产管理的业务架构,新推出的“小镇集团”业务由宋卫平担任“总工程师”,而重组之后归置宋卫平名下的的蓝城在代建优质板块被剥离之后也提出了十年“百镇万亿”的小镇计划,无论是依凭绿城平台还是蓝城小镇,宋卫平的小镇计划正由理想逐步向现实铺开。

  已经将小镇理想作为自己退休前最大课题的宋卫平,在10月17日,为绿城服务于杭州举办的绿城园区健康服务生态体系发布会站台之时,也不忘提及自己的小镇事业,并且向刘积仁下“战书”说:“五年至十年之内我做出几个非常靠谱的小镇出来,世界级的,我一个人管,跟你们PK一下,看你们能不能把绿城园区里面现有的六成业主成为经常使用健康管理促进系统的家庭。”

目前,第一个小镇“春风长乐”已经在杭州市余杭区长乐镇的长乐林场开建。

绿城小镇模式

  其实,宋卫平四年前就开始布局农业,为现在的农业规划做准备。2012年蓝城中国(原绿城集团)和浙江省农业科学院共同推动成立蓝城农业公司,蓝城农业旗下有8家子公司,分别负责营销、检测、种子和研发、生产基地等。蓝城农业的核心基地位于嵊州,总体规划一万多亩。

  宋卫平也表示绿城小镇在两个方向有所突破:一,作为地产开发,绿城小镇比现有各种乡村地产开发有了更完备的整体规划,特别是基础农业的配套。二,作为乡建,绿城小镇为返乡创业的人提供了产权保障。因为以往很多返乡创业者的农地只有流转的经营权,有很多不稳定因素,同时自己也只能租房(农村宅基地房只能同村交易)。而绿城小镇则可以提供稳定的农地和有产权的住房。

  宏泰产业市镇——航空小镇

  在石家庄栾城区,宏泰的“航空小镇”建设正在有序进行中。该航空产业市镇规划面积为20万平方公里,以“一体两翼三支撑”的产业结构为基点,将形成通用飞机制造与运营、航空配套产业区、航空新城镇三大功能。

  宏泰集团称,近年将逐步投身于特色航空小镇的建设,并正努力打造一个集航空制造、维修保养、航空体验为一体,并扩展发展适航中心,产业孵化等工作的通用航空一条龙运营服务品牌。

  对于国内刚兴起的“航空小镇”,从概念传入和落地实施并没有经过太久时间的“消化”,比照我国通航产业的发展阶段,它的兴起明显超前,而且在发展中还存在不少亟待跨越的障碍和解决的难题。对于这种“操之过急”的市场行为,支持者、叫好者不乏其人,甚至有人对其寄予了厚望。

  毫无疑问,它们都是敢于吃螃蟹”的先行者,相信这个队伍也将持续壮大。但是对于特色小镇,观望者很多,质疑声更多,如何找到长期的经营模式是各家正在探索突破的重点,但是微信君觉得走出第一步就是勇者。

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