西安商铺供需不平衡 风险与收益并存
发布时间：2014-08-23
来源：华商报
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当“包租婆”是不少人的梦想，所以他们将视线投向投资商铺，但是买了商铺就能一劳永逸吗？事实上，商铺投资，风险与收益并存，“包租婆”并不好当。投资前，一定要对商铺项目有全面的分析。千万不可盲目跟风，一旦投资不慎，可能会让“一铺养三代”变成了“三代养一铺”。
现象
同铺不同命 赚钱旺铺难觅
在西安，不时能看到高层底商贴着出售或出租的大幅海报，几月如一日，等客来租，看到这些，您是否会认为所有的商铺都不好租？当然不是，抢手的商铺也不少，比如小寨海港城，不仅周边诸多综合体、地下两层商铺，就连台阶外都摆满露天摊位，生意火爆，一铺难求。让人不禁感慨，真是同铺不同命。
“虽然现在的商业地产项目基本上都是开盘售罄。但赚钱的好铺确实难找。”亿房研究员王磊曾表示，现在的商业地产，尤其是大品牌项目，大多只租不售。赚钱的旺铺越来越少，小型商业地产和楼盘配套商铺好买，回报率又不一定高。
分析
商铺供需不平衡 市场购买力有待提升
为什么西安市场上会出现这种冷热不均的状况？复旦大学房地产研究中心地产运营研究所商业地产专委会副秘书长夏强认为，住宅的限购导致投资需求外溢。“目前西安市场商铺投资的总量适中，西安人均商业面积将近1平方米，但是分布不均。”夏强告诉华商报记者，地段是商业地产的内核，好地段不仅聚集人气，更聚财气。因而，西安比较好的几个地段，如钟楼商圈、小寨商圈等，租金水涨船高；而很多比较偏远、交通不易到达的底商，却无人问津。
仲量联行西安分公司综合物业销售部总监佟恩认为，西安现阶段商铺市场的投资可以说处于一个缓冲的过程，由于国家政策调控，住宅的限购对于商业的开发有着一定的影响。各大开发商陆续转战没有限购政策的商业市场，城市商业开发用地供应量随之加大。而电子商务的便利性对传统实体商业产生了巨大冲击，虽然部分实体商业积极采取应对措施，开发OTO模式，但实体经济尚未回暖，这也拉低了投资客对商铺的信心，使得大多数投资客都处于观望状态，所以现阶段商铺的供应量和需求量并不平衡，市场购买力还有待提升。
支招
考虑人流价值 算好租售比
俗话说，一铺养三代，坐拥商铺按时收租，可能是很多人的梦想。投资商铺应该考虑哪些因素？
业界认为，投资商铺首要考虑的因素应该是交通便利、人流易达的位置，不能依旧坚持“酒香不怕巷子深”的观念，一般选择临街商铺，要好于商场内铺以及地下底商。其次，要区分人流的种类，休闲人流的价值要远远高于交通人流，如果周边能够拥有众多高品质密集社区，每天有大量白领及准白领出入，这样的消费实力就比较强劲，投资回报也会相对丰厚。
此外，还要考虑城市规划、政策导向、区域经济、消费习惯之类的因素。
最后，可售型物业投资，虽然很难有统一标准，但也不是无法衡量。夏强表示，他比较推崇的一个可以量化的标准是租售比，即每平方米使用面积的月租金/每平方米建筑面积的房价。
实践证明租售比在1∶200至1∶300之间回报良好。如果租售比高于1∶300（如1：500，按照租售比为每个月的月租与房屋总价的比值理解，就是需要500个月才能收回购房成本），这意味着房产投资价值相对变小；而如果低于1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，租金回报率较高。
