连平观点：房地产融资偏紧格局短期难改
发布时间：2014-08-22
来源： 央视《交易时间》
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主持人：今天我们首席看市请到的嘉宾，是交通银行首席经济学家连平[微博]博士，你好，连博士。我们来看一下，现在房地产的整体数据，房地产的融资是越来越紧，不仅是在银行渠道，连信托渠道也是出现了很大的这种滑落，您认为这里面的原因主要有哪些？
交通银行首席经济学家 连平：市场感觉房地产融资比较紧，既有供需关系的因素也有融资结构变化和成本方面的因素。具体来看，上半年新增按揭贷款相比去年同期确实有所回落。但是需要注意的是去年新增按揭贷款非常多，比前些年大幅上升。由于基数较高，今年同比增速虽然稍有回落3.7%，但总体还是比较平稳的。同时，上半年房地产开发贷款余额较去年同期也是有明显增长的，增速达到20%以上。但是为什么一些开发商感觉资金比较紧呢？这主要是融资结构的原因，新增开发贷款中47%以上投向了安居工程，商业地产商获得的开发贷款确实明显减少了；而信托等一些非银行的融资渠道在今年监管加强的过程中，增长总体较为缓慢。所以总的来说，供给和行业融资结构的两方面因素的变化使商业地产商总体感觉资金面偏紧。
现象背后的本质原因更值得关注。我觉得还得把需求和供给这两方面因素结合起来考虑。对商业银行来说，放缓按揭贷款投放，一方面是考虑到的是风险因素，另一方面成本也是重要的影响因素。在目前负债成本明显上升的情况下，商业银行希望能够选择收益更高的领域进行资金投放。虽然从长期来看，按揭贷款是一个稳定的资金投放标的，总体风险并不是很大。但由于目前社会利率水平总体较高，其相对优势确实有所削弱。在需求端，个人置业需求在今年上半年也有所减弱，这也是银行按揭贷款投放速度有所放缓的重要原因。
主持人：从您刚才的分析来看，很明显，房地产行业的调整趋势已经比较明显了，银行对于开发贷款和房贷的发放，在后面的几个月会不会越来越紧？
交通银行首席经济学家 连平：我觉得下半年按揭贷款投放应该是比较平稳的。一方面，就像我们刚才分析的，潜在需求是影响贷款投放的重要原因。下半年很多城市房价可能会持平、有所回落，或者说进入一个下行的过程，那么一部分潜在需求会释放出来，实际需求是有可能会增长，这种情况会带动商业银行的投放。其实从上半年商业银行信贷投放的态势来看，增长较预期略慢了一些。当然，这也与整个国民经济的需求有一定的关系。所以在下半年，如果居民的置业需求有所释放，银行也会在这方面适当地加快信贷投放。市场需求再加上政策的指导和推动，下半年商业银行在房地产融资方面的信贷投放，包括开发贷和按揭贷方，应该会平稳增长。
主持人：您基于这个判断是不是去判断下半年房地产的一个调控政策本身会有一些调整，比如说现在很多城市的限购已经是悄然在放开。
交通银行首席经济学家 连平：应该说目前房地产调控正处于一个政策拐点，很多城市都放松了限购，放松的面积也越来越大。虽然各个城市有不同的做法，但趋势较为明朗的，特别是在很多城市不断放松限购的过程中，中央政府并没有明确干预，这暗示政策的转向受到了中央政府的默许。这个趋势在下半年可能会进一步发展，不仅限购可能进一步放松，而且限贷在地方政府的推动下也会有所松动。改善性住房方面限购有所放松，将会吸引商业银行来增加相关信贷投放。因为改善性按揭贷款的首付比例比较高，安全边际空间要大一些，商业银行有在这方面增加信贷的激励。
主持人：那对于下半年整体的融资情况，现在大家都在谈一个话题，就是关于融资成本降低的问题，那么这块具体在落实方面，怎么才能把这个融资成本真正地降低？
交通银行首席经济学家 连平：在中国，融资成本问题多年持续的存在，并不是一个新的问题。其中关键还是小微企业融资难和融资贵。其中内涵是比较复杂的，涉及到金融制度、结构、供给等多个方面。我觉得以下几个方面，在未来还是要持续加大力度推进的。首先还是要使市场的需求尽可能的回归到一个比较合理的状态，减少扭曲。比如说像融资平台和房地产有很大的资金需求，不顾成本开展融资，这其实是推高市场利率的一个重要因素。另外，我觉得更为重要的还是要在金融供给，金融结构方面来加以改善。比如说小微企业融资难、融资贵的问题，其实跟银行信贷的供给结构有很大的关系。我觉得应该加大力度发展一大批小型的金融机构，主要是小型的商业银行，门当户对地为小微企业提供服务。在制度方面，存贷比监管对负债成本形成了很大压力，应该进一步进行优化，直至最终取消。在长期来，还要从金融结构上，包括加大股权和债券直接融资来改善金融供给的结构，从源头上来改善融资难、融资贵的问题。
主持人：就从纯粹的债权融资向债权和股权的融资过度，是这样的一个基本思路吗？
交通银行首席经济学家 连平：近些年来，中国的债券和股票融资得到了一定的发展，但发展速度还是比较缓慢的。目前它在整个社会融资规模中的占比并没有明显的提高，特别是近期股票融资还有所萎缩。在海外比较成熟的市场经济体制中，银行间接融资跟股票债券直接融资总体上是比较平衡的，而我们现在还是以银行间接融资为主。近些年来，我国金融业发展出了一些新的融资形式，但是它不是股票和债券融资，是非银行也非直接融资的渠道。这些结构复杂的融资形式在一定程度上抬高了融资的成本，所以我觉得未来还是要加大力度发展直接融资，比如股票和债券融资。
主持人：我想对于房地产整个资金面的建议，包括整个局面的判断，可能离不开下半年央行[微博]的货币政策的趋势到底会怎么样，如果说货币政策本身仍然趋紧的话，估计房地产市场的融资渠道和融资的成本，包括融资的总额也高不到哪里，对于下半年整个货币政策的走向，连博士有什么样的看法？
交通银行首席经济学家 连平：我觉得下半年货币政策的总体走向是非常明朗的，基调将保持稳健。由于中国经济下行压力仍然不小，在现有的条件下货币政策将发挥逆周期调节的作用，总体稳中偏松。今年以来，多种指标都表明经济下行压力有所加大，尤其一二月份出现的许多数据。这些看似偶然的现象实际反映出经济下行压力加大的态势。在这种情况下，货币政策收紧的可能性很小，将会在稳健中性中向偏松方面发展，总体的流动性在下半年还是会保持一个比较宽裕的状态。与此同时，当局会采取各种措施和手段来保证市场的资金的供给，尤其是使货币市场利率能够维持在一个比较平稳，相对较低的水平，推动社会融资成本下降。当然我们也要注意到，由于存在着一些制度性的问题，银行负债成本上升压力依然不小，利差收窄也是比较明显的。所以在这种情况下，银行贷款利率会有下降的态势，但恐怕不会有明显的回落。总的来看，房地产融资在下半年应该说还是比较平稳的，但要有大幅度明显的改善，恐怕还需要宏观调控不断地努力。
主持人：那对于房地产整个市场未来，我们不看短期，未来1—3年的整体的趋势，您现在持一个什么样的观点？
交通银行首席经济学家 连平：房产市场短期继续下行态势已经十分明朗。今年下半年应该还处在这样一个过程当中，但未来会逐步找到一个平衡点。在目前市场下行的过程中，刚需入市是很不积极的，或者说非常的谨慎。我们最近发布的中国财富景气指数也显示刚需入市最为谨慎，但它的释放在一定时间恐怕是难以阻挡的。也就是说，到一定时间刚需还是要集中爆发的，而改善性的需求在价格回落的过程当中也在逐步地释放。改善性需求的风险偏好相对要高一些，所以价格出现回落后，需求能够持续地释放。从市场供给来看，虽然库存目前非常高，但其中有相当一部分是无效库存，这种库存不可能完全被消化。而在库存得到一定程度的消化后，改善性需求就会开始持续出现，刚需也会集中释放。未来市场会找到一个平衡点，可能就在明年或者后年。
