宋振庆如何玩转产业地产三大核心要素？
发布时间：2014-08-20
来源：房讯网
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对于主流的中国房地产市场而言，最重要最核心的就是两样：土地和资金。万变不离其宗，谁把土地和资金玩得好，就是王道，现在流行的高周转模式，其实就是把这两个核心玩得炉火纯青的表现形式罢了。尽管现在互联网思维横行，言必称服务黏性，但就在10~15年之内，土地和资金两大核心的主宰地位不会撼动。
而对产业地产【产业园概览】而言，土地和资金之外，还有一个核心就是“产业”。这个“产业”的概念可就大了：
产业思维——要懂产业的发展脉络和实际需求，这既是一种思维，也是一种判断能力。这种产业思维，能够体现在对自身产业园区和产业主导方向升级换代的能力上，目前华夏幸福、光谷联合、张江高科等做得比较出色，也能够体现在招商能力方面，比如联东和天安数码城，可以用很鲜明的产业主题聚拢企业客户，当然人海战术是缺不了的。
产业引导——这可不是 像看起来这么简单，连曹妃甸、营口这样举全省之力尚且引导不了产业，何况区区一家企业?不过，或许从孵化器这种轻量级的工具入手是一种不错的思路。
产业规划——像华夏幸福这样的，一开始需要别人帮自己做规划，慢慢地就要把这个核心能力掌握在自己手中，能够运筹帷幄，指点江山，形成护城河，但前提也是要有足够的产业积累和资源整合能力。
产业投资——少数国资背景的能做好，像张江和中关村，能够孵化出很多上市公司，光初始股权投资的收益就能吃很长时间了，其他大多数停留在概念上，还有一小撮几乎把自己逼到绝境，导致物业卖不出去，多元化产业投资一塌糊涂，应当引以为戒，产业地产也是有不容逾越半步的雷池的。
产业服务——产业地产这个行当，服务是能够来大钱的，看看张江高科和华夏幸福就知道了，90%以上的毛利率，绝对货真价实，另外商贸物流城为主业的公司也越来越把这个服务能力作为核心竞争力了。服务的内涵又有很多，有金融服务、政策服务、物业服务、物流服务、选址服务、信息服务等等不一而足。
回过来再说土地和资金。
这两个与传统房地产名字相同，但实质会有很多差异。产业地产的用地主要还是工业用地，以往并非开发经营性用地，而主要是生产性用地，某电器厂，某制药厂手里很多。如今，工业用地主要是各地方政府招商引资的利器，要不是有最低指导价格，政府恨不得白送给大企业。当然，实际上也就是白送，因为有很多隐性的补贴、优惠和返还，很多基本都是倒贴。
但尽管如此，还是有很多中小企业没有能力拿很大规模的土地，盖厂房和办公楼。而地方政府不可能把所有工业用地都用来招徕富士康这样的巨无霸。于是，就诞生了产业地产商这样的中间角色，它们拿到工业用地之后，或者建成标准厂房租售，或者以定制的方式定向销售租赁，借以谋利。
其实这是一种市场化健康的趋向，就是社会化分工，专业的人做专业的事。时间久了，产业地产商越来越了解土地的价值，越来越了解企业客户的需求，越来越能够在政府和客户之间形成一种良性的连接体系，这些企业也就越来越强大，越来越具有品牌效应，越来越在地方政府和广大企业客户群体中具有说服力，也就越来越建立起不可或缺的市场地位。这其中的佼佼者包括联东，华夏幸福、天安数码城等等。
继续说土地。工业用地和产业地产之间可以形成一个数十万字的研究课题，我是没有能力去做这个，我们是旁观者，却不是严谨的学术钻研者，相信自有专业渊博者来研究这个有趣的课题。这里仅仅涉及几个小的但却比较重要的热点。
企业一个重要的经营任务就是降低成本，尤其是中国这种产业薄弱、自主创新能力比较低的生产大国，成本就意味着市场，意味着生死，所以工业用地当然要越便宜越好，对各类企业的吸引力也就越大;但另一方面，企业的生命周期和繁荣周期不可控，加上土地资源逐渐稀缺，土地集约化利用成为国策，工业用地也必须市场化的供给，但这必然走向住宅商业用地的老路，招拍挂推高面粉价格。
其实目前包括北京、上海、湖南、杭州等地的工业用地新政就在尝试解决这种问题，先租后售的弹性机制，以及把50年年限缩短为20年。
当然，没有一劳永逸的政策，这种政策同样有很多的潜在问题，尤其是改变年限和鼓励租赁的话，这其实是断掉了市场化产业地产商的后路。举个例子，像联东和华夏，用10年时间辛辛苦苦把一个新城酝酿得比较成熟了，然后物业产权就剩下不到10年了，还会有多少企业买?就算买了，还能作为固定资产抵押吗?
租赁的情况可能更加糟糕，这个问题在养老和旅游地产方面同样也存在。如果说产业地产是鼓励大家长期经营的话，那么没有物业升值和长期产权的保证，岂不是与初衷背道而驰?
工业用地的另一个问题就是产权分割问题。在北京和上海，产权分割要求是非常严格的。北京产权分割是需要副市长签字的，而上海最新出的政策更干脆，谁签字也没用，一刀切，分户分层甚至连分栋转让也不行。
这对张江高科、浦东金桥、外高桥这样的国企可能无所谓，但对联东这一类的产业地产商简直就是灭顶之灾，所以本来一直打算进军长三角的联东现在可能也进不了上海了;还有许卫平的总部基地，为什么进不了最应该做总部基地的上海，而跑去沈北新区和青岛空港这些鸟不拉屎的地方?原因是一样的，无法分割耳。
工业用地是否可以分割?这不是我辈能够决定的复杂问题。上海不允许分割的原因不止一个，北京也有类似的地方，一方面那里房价高，很多挤出来的小房企偶尔拿点工业用地打打擦边球，结果一颗老鼠屎坏了一锅汤，业主维权闹事让政府不堪其扰，干脆全都别分割了，一了百了以绝后患;另一方面，一线城市嘛，需要产业升级，退二进三，用这种硬性政策把那些污染重、税收低且小打小闹的企业都赶到外围玩去，留下国际500强和国内500强，这些客户就不屑于什么小户型SOHO办公了，统统是自建自用。
再谈谈资金问题。
银行贷款是传统房企主要的融资手段，但对于产业地产商稍微困难一些，这也是很多产业地产商叫苦连天的主要原因。工业用地地价低，升值潜力远不如商住用地，银行评估给的少，也看不太上，在贷款方面比较困难。而所谓的经营性物业贷款连商业地产都不容易，更何况产业地产。而信托和基金对于回报要求更高，周期要求则更短，又有所谓“432”的诸多限制，能够进入其法眼的产业地产就微乎其微了。
所以很多产业地产商负债率很低，杠杆使用能力也低，自有资金回报率也就低，非不想也，实不能也，难道它们不愿意玩点财技吗?关键是谁和你玩?
因此，我们看到很多产业地产商做了很多住宅和商业在周围，这以华夏幸福、天安数码城和北科建为典型，这其实也是和早期的万达走一个路数，租售并举平衡现金流，不得已而为之。
目前这种趋势也在好转，比如冯仑的万通控股，已经开始发行它们的第二期工业地产基金，随着传统地产回报开始降低，风险也在加大，同时越来越多成熟投资者可以接受长期而稳定的回报，愿意投到产业地产的资金也在放量。
还有上海的宇培，这家目前国内物流地产的佼佼者，先后招徕到了6家外资基金大鳄的垂青，先是有着“坟墓舞者”之称的山姆泽尔旗下美国EI集团的入股，随后是世界头号物流地产商普洛斯投资控股，然后是凯雷与汤森集团的投资合作，接着又是近期RRJ资本和新加坡主权基金淡马锡旗下狮诚控股的投资，源源不断的美元注入如强心剂般支撑着这家中国最优秀的物流地产民营企业不断攻城略地。同时，宇培自己已经成立了多只物流地产基金，并在筹划赴港上市。所以说，不看广告看疗效，这家在主流地产领域名不见经传的宇培集团很可能在几年后让整个中国都大吃一惊。
另外就是上市。目前华南城、卓尔控股、五洲国际、毅德控股这些以商贸物流城主打的产业地产商都已经在香港上市，华夏幸福则成功在A股借壳上市。今年3月，武汉的光谷联合在香港成功上市，这是第一家成功赴港上市的内地市场化产业园开发运营商，目前发展势头也比较猛，它的一个核心优势就是一体化的产业链通吃模式，规划开发运营服务一条龙，比较有特点。
而与华夏幸福模式类似的产业市镇运营商河北宏泰集团以及以大连软件园闻名全国的亿达地产也正在上市聆讯当中。所以把2014年叫做“产业地产的资本年”当不为过。
我们相信，只要能够玩转产业、土地和资金这3大核心要素，很快会在不久的将来诞生一批能够和传统房企正面角逐，甚至超而越之的产业地产商。
