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试水资产证券化 房企华远地产的百亿“挣扎”

发布时间:2016-10-17 来源:中房报 679

对于商业地产的运作,华远地产股份有限公司(华远地产,600743.SH)沿袭了原董事长任志强的“众人拾柴火焰高”的理念。

9月29日,华远地产酝酿已久的首个商业物业资产证券化项目顺利通过股东大会。公告显示:华远地产以不低于6.05亿元的价格将全资子公司北京华远盈都房地产开发有限公司(以下简称“华远盈都”)的全部相关权益最终转让给恒泰证券股份有限公司(以下简称“恒泰证券”)作为管理人设立的资产支持专项计划(以下简称“专项计划”),以开展创新型资产运作。

早在2015年7月,任志强曾公开表示:“通过众筹及房地产金融领域的探索,未来有些商场的拥有者可能会变成消费者,商场也将以证券化的形式存在。华远地产未来会逐步把所有项目都拿来众筹。”他说这番话的时候,正值华远地产联手诺亚员工宝试水房地产众筹项目。

以员工宝为代表的互联网金融实践,是华远地产探索融资渠道转型的重要实验。但是,对于一向将商业地产作为重头戏的华远地产,仅仅打通销售端的融资渠道并不能解决地产运营难度、满足资金渴求度,这种不满足也更加激发了华远地产对其他金融模式的探索。

此番商业物业的资产证券化试点,意味着华远地产自身商业地产的运作模式发生微妙变化,华远地产意在通过此次资产证券化,寻求在物业管理服务输出上的探索,而从“生产型”转向“管理型”也是目前房地产行业转型的一个重要方向。而这一单的成败将揭示华远地产商业物业未来的命运。“如果这次实施情况好,我们有可能推广。”华远地产证券事务代表谢青表示。

业绩徘徊

华远地产曾是地产界的带头大哥,“南万科、北华远”一时风头无双,如今在万科已经冲上千亿元规模之际,它却隐匿在了溃败的业绩之下,徘徊在百亿元门槛之外。

资料显示,2015年华远地产的营业收入为74.49亿元,相较于2014年的67.59亿元同比增长10.2%;2015年实现净利润7.3亿元,相较于2014年的6.62亿元同比增长10.41%。其中,租赁产品在2015年的营业收入贡献仅为8594万元,毛利率同比减少8.6%,营业成本却同比增长20.1%。

对于商业地产,任志强在任时一直有宏大的规划,他在2013年业绩会上曾表示:“目前华远地产的商业部分占比例还不够大,每年通过出租物业取得的资金还不到1亿元,未来在城市化率超过55%的城市里商业地产的比重会逐步增加。”

商业地产的蓝图十分美好,但3年过去了,租赁产品带来的收益并未达到预期。这与任志强的离开不无关系。任志强卸任后,新的管理层对负担较重的商业资产产生了变卖的想法。2015年3月31日,华远地产宣布以4亿元将全资子公司华远置业与华远浩利、莱福阳光所持有的华远嘉利全部股权,转让给北京华谊兄弟娱乐投资有限公司,华远置业也因此获得股权转让款1.44亿元和债权转让款1.59亿元。

尽管这次抛售在一定程度上补充了华远地产的运营资金,但变卖资产终归只是权宜之计,治标不治本,华远地产也意识到了这一点。

2015年底,华远地产的存货价值高达177.22亿元。在2016年新开发投资的19个项目中,有16个项目包含商业地产内容,其中6个项目为纯商业地产;2016年处于销售状态的20个项目中,19个项目都涉及了商业地产内容。

对此,一位资深市场人士指出:“如今高成本的融资背景下,房企用昂贵的资金维持商业物业运营成本很不划算。”

众所周知,住宅地产多为散售,一对一的服务相对容易,而商业地产的标准更讲究全方位的配套和服务。因此,在高库存、运营难、融资成本日渐增高的几重夹击下,华远地产跟随房企融资模式转型的潮流,试图探路商业物业的资产证券化。对此,上述资深市场人士指出:“目前国内商业物业资产证券化的案例并不多。”

转机

据了解,此次专项计划将通过一定交易结构获得并持有华远盈都的全部相关权益,以达到为专项计划的投资者提供投资机会的目的。其中,华远地产控股股东北京市华远集团有限公司(以下简称“华远集团”)将为专项计划提供流动性支持等增信措施,并可能购买部分专项计划份额。

对于此次专项计划,华远地产的公开解释是,为了挖掘公司沉淀资产的市场价值,盘活公司存量资产、实现创新性融资。本次交易将使得公司在交易完成当年确认利润的基础上,为公司降低资产负债率、改善各项财务指标,并实现现金流入,增加营运资金。

截至2016年6月30日,华远地产的资产负债率高达79.81%,而上年同期更是高达80.1%。其中,流动负债为1.32亿元,非流动负债为63.67亿元,手持货币资金总额仅为27.05亿元。

首个商业物业的资产证券化能否给华远地产带来转机?谢青告诉中国房地产报记者:“每个公司的情况都有所不同,我们选择华远盈都作为标的,主要是因为它有较强的盈利能力。”据悉,华远盈都的资产总额为2.69亿元,负债总额为2.09亿元,2015年度的营业收入为8251万元,净利润为2192万元。

上述资深市场人士也表达了对该类商业物业资产证券化计划投资回报率的担忧,不过,谢青表示:“专项计划的投资回报率尚不明确,一切须以公告为主。但倘若此次证券化试行效果客观,不排除将其复制到其他项目的可能性。”

值得注意的是,华远地产在2016年上半年已经发行35亿元公司债券,7月12日向全体股东每10股配售3股,配股价格为每股3.36元,共计配售约5.28亿股;且控股股东华远集团已经累计质押股份约4.98亿股,占其持有本公司股份总数的45.78%,占本公司总股本的21.24%。

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