国内工业地产融资渠道的现在与未来

一、目前国内工业地产主要融资渠道

    1、银行贷款。我国房地产市场起步较晚，工业地产发展又晚于住宅地产的发展，和住宅及商业地产一样，银行信贷一直是工业地产最主要的资金主要来源。而随着央行几次上调商业存款准备金率，银根紧缩，银行贷款这条路子也不是“可靠”的融资渠道。另外，鉴于目前房地产市场的形式日益严峻，银行已经不接受“光地”了。也就是说，企业在拿下地块后，还需在上面搭建厂房，然后就可以以“在建工程”的名义，再去银行获取贷款。

    2、企业上市（或借壳上市）。除银行贷款外，上市融资也成为部分开发商融资的选择。但毕竟国内工业地产开发商中有实力能上市的仍然是少数，一般中小企业只能通过银行贷款，如这条唯一的途径都无法实现，这些开发商只能在工业地产门外观望。

    3、地产投资信托。但目前由于政策原因，银监会加强了地产信托的监管力度，各大信托机构发放的地产类信托产品，较几年前有了大幅减少。

    4、股权融资。这种融资方式对于中小企业地产商来说，是一种较容易实现的融资方式。一方面，管理者有专业的运作经验；另一方面投资者可以提供项目所需的资金，各自发挥优势，会使双方的实力都迅速壮大。

    5、债券融资。我国企业发行企业债券并不多见，发行工业地产的债券屈指可数，发债融资对筹资企业的条件要求较高，中小型企业很难涉足。再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷，国内企业大都不采用该种融资方式。但随着国家适度放松对企业的发行主体、融资项目和利率等限制条件，这种融资方式将在大型、质优的工业地产项目得到运用。

二、国内工业地产新融资渠道的拓展 

    近年来，随着央行上调商业存款准备金率，国内各主银行明显感受到银跟紧缩压力，为确保融资成本，确保资金链的使用安全，提高资金使用灵活性，各类房地产企业都在不断探索新的融资渠道，由纯粹的依赖银行贷款逐步向银行贷款向创新融资，间接融资和直接融资相结合的方向发展。房地产投资信托基金IPO股权融资等成为房地产企业新的选择。此外，保险公司、信托公司、基金公司都跃跃欲试，希望通过工业地产投资资金、信托等金融产品为工业地产企业打开一条畅通的融资渠道。

结合国内新的发展现状，下面几种将成为工业地产新融资渠道的选择。

    1、房地产投资信托基金（简称REITs）。香港证券及期货监察委员会在2003年8月1日公布房地产投资信托基金守则中解释到，房地产投资信托基金是以信托方式组成，主要用于房地产项目的集体投资计划，有关基金向持有人提供来自房地产的租金收入的回报，房地产投资信托基金通过出售基金单位获得的资金，会根据组成文件加以运用，以及在投资组合类维持管理及购入房地产。从这个概念可以看出，REITs是一种集体投资计划，其利润来源房地产本身租金收益，是在设立之后可以再投资的发展平台，REITs注有融资规模较大，风险较小，可长期发展，可再融资的优势。在海外REITs是指在交易所上市，专门从事房地产经营活动的投资信托公司或集合信托投资的计划，它不仅为工业地产的发展提供了银行外的融资渠道，而且为投资者提供了稳定收入、风险较低的股权类投资产品，目前在美国全境有300多家REITs公司股票在证交所挂牌交易，市值达四千多亿美元。2005年12月21日越秀投资，持有的越秀承建REITs在香港成功挂牌，募集到约18亿港元资金，成为内地第一支REITs在香港上市。但由于产品制度法规等多方面原因，之后绝大多数开发商尝试发行REITs未果，但从长期来看REITs这种高端的地产金融模式可能会成为未来工业地产融资的主渠道之一，REITs在我国还属于新生事物，现有法律税收制度等方面对房地产投资信托的具体实施将形成障碍。

    2、工业地产投资基金。近年来随着市场需求扩大，类基金类的工业地产投资公司，工业地产私募基金等多种业务应运而生，工业地产投资基金开始吸引越来越多的国内开发商和投资银行家的注意，同时工业地产投资基金以分散投资、降低风险为原则，在工业地产企业的投资不会超过基金进资产额的一定比例，使企业不会丧失自主经营权，基金一般是以两种投入方式，一个是债券方式投入，当企业不具备银行融资条件时，支持企业交付土地出让金等相关费用，待企业以土地抵押取得银行贷款后选择退出、取得退出或者不退出。第二种是以股权和收购的方式进入，在企业优质项目最需要资金或临近销售的时期，以股权介入或者收购的方式注入基金和理念。由于工业地产企业资金需求量大，一些工业地产企业也根据各自资源优势涉足接待型的股权投资和工业地产基金业务。目前，工业地产基金属于试探阶段。