福建龙岩新罗区对旧村庄土地进行改造
发布时间：2014-04-29
来源： 闽西新闻网
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“三旧”改造相关政策规定，实施改造的主体可为原土地使用者。但在具体操作过程中，旧厂房所属的单位有较多的方式对土地进行处置，相比于其他处置方式，“三旧”改造政策优惠力度不足，且存在限制条件，难以激发旧厂房所属单位的改造积极性。而对旧村庄、旧城镇的改造，由于村、镇区域较为缺乏有实力的集体经济组织负责改造工作。对于这两类用地的改造，最终还是回归到政府收储土地，再进行招拍挂牌这种常见的开发利用方式，引进房地产开发企业承担改造工作。然而，房地产开发企业常因需缴纳高额的土地出让金，而对改造工作犹豫再三。
土地开发利用方式多，“三旧”改造优惠政策成“鸡肋”
据新罗区国土资源局用地科廖科长介绍，“三旧”改造中，按相关政策规定，村集体经济组织作为改造主体，对旧村庄土地进行改造。但村集体经济组织面临的现实困境是，有政策无力量，无论是资金方面还是专业技术人才方面，都难以担当改造重任。
事实上，在我市中心城区以外，对旧村庄所在土地的改造利用还有其他方式。新罗区苏坂乡黄地村根据“退宅还耕”政策将老旧房屋拆除，并将村里134户集中安置于黄地新村，以此实现旧村庄改造。农村闲置的老旧房屋复垦为耕地后，形成新的用地指标，并可出售给用地企业获取收益。如此一来，农民从中获利。而单纯依靠“三旧”改造政策，对旧村庄进行改造，政策优惠幅度和农民获利额度均较小，难以调动改造所涉及各方主体的积极性。
旧厂房改造的主体可为原土地使用单位。根据《福建省人民政府关于加快推进旧城镇旧厂房旧村庄改造的意见》规定，经批准改变用途后用于信息服务、研发设计、创意文化等新兴产业的，可以不办理土地用途变更手续。同时，相关实施细则又规定，改造主体按上述规定进行改造的，必须自主经营，不能将建筑物分割转让。而我市实施工业用地“优二进三”政策，相比之下，旧厂房所属企业更愿意去争取该优惠政策，而不愿按“三旧”改造政策对旧厂房进行处置。
中心城区旧村庄改造，房产商需缴纳高额出让金
市规划局行政审批科郭科长介绍，中心城区旧村庄改造，主要依靠政府作为实施主体，先收储土地，再进行挂牌招拍，引进房地产开发企业实行改造，而房地产开发企业拿地需缴纳高额土地出让金。
新罗区溪南社区改造过程中，高额的出让金成了房地产开发企业一大负担，房地产开发企业既要缴纳土地出让金，又要解决片区原有居民住房安置，作为商业组织，承接改造任务的企业，势必要求提高规划建设的住宅小区容积率，以获得更多商品住宅进行对外出售。郭科长称，一味提高单位建设面积的容积率会影响楼房的采光、绿化面积，不利于改造后的社区人居环境。1998年，市政府实施中山街片区改造，在土地出让金方面拿出相应的优惠政策，最终使得改造工作顺利进行，改善了该片区人居环境。
