远洋产业地产：未来盈利方式之一是证券化
发布时间：2016-09-18
来源：经济观察报
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近日，落地北京密云的远洋·云谷智能核心研发产业园是远洋在产业地产的首次尝试。
中国人保集团6000个座席的呼叫中心以及配套的两个公寓，已经在远洋·云谷智能核心研发产业园投入使用，而远洋天著春秋周边的国家保险产业园想象空间则更大。
保险企业职能部门开始由市中心向外移动，背靠大股东中国人寿和安邦集团，远洋产业认识到并开始抓住这一机遇。
不过远洋集团写字楼事业部产业发展业务负责人刘宫认为，远洋做产业最大的难点在于对产业的认识、把握和了解；优势是投资、建设、开发和融资，“成熟的产业地产商优势在于懂产业，知道产业怎么玩、怎么做、怎么孵化”。
问：远洋·云谷智能核心研发产业园落地，有企业有意向吗？
刘宫：产业园的方向是智能制造产业研发的上游，举个例子，比如西门子，是智能制造产业研发的上游端，给企业提供系统集成软件服务；下游比如ABB，用机器人生产产品，这可能就不是我们的客户。
由于土地和园区的性质，我们取的是产业前端的企业。
问：前端产业园，远洋优势在哪里？
刘宫：第一，远洋23年品牌积累、全国性布局、资源的协调、跟各地政府关系的融洽度，这是我们拓展产业业务很大的优势，也是我们的积淀。
第二，就这个产业园来看，我们会和国内外知名的一两家专门做智能制造核心研发的企业，形成战略合作伙伴关系，通过龙头企业、技术服务平台的引入，带动整个产业园区未来招商的渠道和客户的积累，这是我们最大的优势。
第三，是远洋集团多元化投资的方式，未来对某些产业的投资是非常（有帮助的），产业地产业务非常符合集团发展的战略和策略。
问：产业地产发展离不开对国家政策的敏感性。
刘宫：确实，产业发展要结合国家的大政方针，产业的发展规划要理解国家要做什么，每个地区要做什么。
国家提出了《中国制造2025》，北京市提出了《北京创造2025》，密云也有自己“十三五”发展方向。在这样的政策背景下，很显然，园区在密云，不可能做文化创意，这不是密云十三五发展的方向，我们可能会做生物制药、新能源汽车、高端制造、智能制造等，由密云区政府未来主导。同样的道理，如果去上海松江等，我们也会参考当地的产业发展趋势和产业政策，紧跟国家政策，这是做产业的特性。
问：远洋产业园区的运营模式是什么？
刘宫：我们会搭建一个很完善的、与智能制造有关的综合性平台，有公共技术服务，有常规产业运营服务，还会结合远洋自身资源，例如远洋资本、房地产金融等，未来可能在园区里对应建立专项的产业基金去投资。
收益，第一是租售收益，第二是常规的运营服务收益，第三是产业金融投资收益，包括未来还会有资本证券化的收益。
问：未来远洋资本和远洋服务在产业园区中有哪些资源？
刘宫：因为历史积累的原因，远洋只在事业部的板块里有产业发展。
密云的项目，如果未来跟居住、工作结合在一起，就需要服务业的支撑，将有很大的合作空间，现在客户服务业的创新业务也在密云项目做公寓租赁，还包括提供社区食堂等。
随着产业的发展，聚集人口的增加，衍生的需求非常可观。
从资本的角度看，远洋资本更多的是围绕集团的核心业务。未来产业地产形成核心利润点之后，是非常好的资本对接点。目前，我们想把产业园区做好，把产业园区发展的业务做起来。
问：园区现在具体落实情况怎样？
刘宫：数字信息产业基地，里面做了约5万平方米的呼叫中心，还有4万平方米的配套公寓，形成了小的园中园，中国人保集团有6000个座席在呼叫中心，配套2个公寓，已经投入使用。
问：除了密云产业园，在其他的地方有考虑吗？
刘宫：肯定会有考虑，既然把产业地产从一个项目上升到业务体系，肯定不是依托一个项目，而是去依托整个业务。
但目前来讲，首先产业地产业务对远洋是新事，依托现有密云项目带动业务，首先做的是把密云项目做好，这是很现实的。
同时，我们也会在京津冀、广深这些热点区域，梳理集团内部相关的资源。远洋最大的优势是在全国都有布局。先把项目做好，把集团内部资源梳理好，第一锻炼队伍，第二增加经验，资源的获取够一定量的时候再去谈可持续发展，是这样的思路，而不是上来就布多大的局，要循序渐进。
问：对于开发过程当中可能会遇到的资金比较慢的问题，远洋怎样考虑？对后续开发建设的资金和投资回笼问题怎样考虑？
刘宫：做产业，为什么强调要有产业引入，没有客户就没有钱可投，很多产业做得好，都是先有客户。远洋要立足于有客户，或者说，产业和行业落地的时候，客户群清晰，再去发展，资金回笼相对有一部分保证。
项目后续发展空间很大，对政府来说，发展产业很重要的一点是发展地方经济，我们如何帮助地方发展经济，是保证后续能够做大的重要一点。如果我们在客户引入上不能够突破，也做不好（这件事）。
一旦进入良性的循环，相信以目前密云项目方方面面的优势，我们是能够健康地去运行的。我们的服务对象有两方面，一是终端的客户和用户，另外是地方政府。
