国内房企进军产业地产寻新突破
发布时间：2016-08-29
来源：长江商报
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近日,亿达中国发布半年报显示,2016年上半年,亿达集团合约销售额为38.5亿元,营业收入为28.3亿元,较去年同期增长2.9%,其中租金收入增长11.7%至1.89亿元,商务园运营管理收入增长106.4%至2760万元。骄人成绩令业内侧目。
此前,受益于京津冀一体化的华夏幸福,以及将中关村打造为中国最著名软件园的北科建等企业,在业绩不断增长的同时,也一直为业内看好。上述企业的产业地产运营模式逐渐被认可,一大批房企也纷纷试水产业地产。据不完全统计,销售额在全国前20名的房企有过半已涉足产业地产。
产业地产于2003年提出,区别于以往的工业地产,产业地产是指以产业为依托、以地产为载体,实现土地的整体开发与运营,是将地产开发、产业发展和城市功能三方面有机结合、相互促进的新模式。
传统房地产市场利润空间收缩,进军产业地产已被众多房企视为重要的转型方向之一。而著名房地产专家谢逸枫接受长江商报记者采访时则表示:“与传统房地产开发相比,做产业地产既要懂产业方面的知识,又要把产业与地产有机结合起来,门槛高要求也多。众多房企进入,主要是被当前市场形势所决定,也是被迫转型的无奈之举。”
房产纷纷布局“地产+产业”模式
2014年下半年以来,全国品牌房企纷纷开始“跨界”转型,“地产+产业”模式吸引了整个房地产市场及相关产业的眼球。
记者观察发现,近两个月,房企大佬似乎加快了布局产业地产的节奏,在广深地区时有“大动作”,涉及的产业包括跨境电商、空港经济、科技和创意产业等。
7月13日,保利首个产业地产项目启动了全球招商。该项目地处广州南沙区万顷沙保税港加工区,总占地20万平方米,总建筑面积约75万平方米,定位为跨境产业园区,将聚集跨境商务、港航服务、制造研发、保税展贸四大产业,日后还将在此基础上不断引入为其服务的相关产业。
7月21日,绿地在广州打造的国际空港中心正式开工,该产业园区是绿地首次在广州试水产业地产的项目。据了解,绿地目前在全国9个城市规划建设了空港产业园,广州国际空港经济中心尚未全面开工已吸引众多知名企业入驻。
8月初,碧桂园举行“产城融合战略”发布会,计划五年投资千亿打造“科技小镇”,涵盖总部经济、金融、生物健康、医药等产业,每个小镇预计年产值为450亿元,年税收40亿元,就业人口超过8万。
早在2015年,“广州万科云城”的建立标志着广州万科正式进军产业地产。老牌代表房企继续发力产业地产,新军房企也不断创新转型升级。除千亿房企外,世茂、富力、远洋等众多知名房企也试水产业地产,希望能找到一条可行的转型之路。
克 而瑞研究中心分析师对记者表示:“由于中国经济增速和城镇化的需求,产业地产还有巨大的发展空间。而房企全国化布局、资金实力雄厚、产品线丰富,可打破原有产业园区的区域局限性和功能单一性,二者能得到很好的优势互补。”
产业地产成房产新“蓝海”
近两年来,国务院从资金链、创业创新链、产业链、就业链几个维度,推出了多项支持“创业、创新”的普惠性政策扶持体系。产业地产既作为房地产企业新的转型方向受到地产企业的关注,也在国家政策和地方政府的支持下蓬勃发展。
与经济结构调整的国家经济战略相吻合,产业地产俨然已成为房企转型的新“蓝海”。有资深业内人士指出,到2030年,中国服务业规模将翻六番,达到143万亿元。服务业已成为中国新型城镇化与产业升级的重要方向,有望为产业地产带来一个每年万亿级的市场。
保利方面在接受记者采访时表示:“保利布局产业地产,一是遵循国家供给侧结构性改革的战略规划,提升住宅之外产品类型的运营实力;二是在保利的相关产业链上,产业地产此前仍属空白。”
“与传统的住宅、商业地产相比,产业地产的利润想象空间更大。”谢逸枫认为,产业地产自身的诱惑力也不小。
此外,产业地产可以以较低的成本获得大片土地。有业内人士称,产业地产的土地使用非常灵活,既可以作为工业用地出让,也可以当作综合类商业用地出让。一线城市土地资源日益稀缺,房企借各种项目涉足产业地产,可以通过政府政策的支持,以低价获得大片优质土地。
碧桂园集团助理总裁向俊波曾公开表示,产业地产有助于聚焦土地优势获取开发建设的优势。核心城市周边片区的住宅外溢需求也很明显,但因为缺少相应的产业发展留不住人才。产业资源和区域空间的不合理分配就是“科技小镇”的发展机遇。
“产业地产在融资方面也有优势,融资成本低于房地产,且融资渠道更广,这也是吸引房企入驻的重要原因之一。”谢逸枫介绍。
产业地产开发周期长需打持久战
近年来,产业园区在全国各地展开布局,各类产业园和高新开发区不断涌现。据前瞻产业研究院的报告,截至2015年7月底,我国国家级高新技术开发区共有129个,较2014年增加14个。
然而,房企与产业经济的结合并非一帆风顺。事实上,尽管产业地产具有多方面的诱惑力,但也存在不少问题。与传统房地产不同的是,产业地产开发周期长,打的是一场持久战。例如,华夏幸福运营的河北固安工业园区新型城镇化项目,一做就是14年。碧桂园的“科技小镇”项目从实施到模式成熟也需近10年。
同时,记者了解到,为了破局,大量园区开发运营企业纷纷尝试转型,比较典型的是以输出品牌提供运营服务的方式来拓展园区市场。除了比拼自身的重资产实力,同时注重在资产上拓展。
克而 瑞研究中心分析师指出,产业地产的运营不能只依靠房企一方单独努力,更需要地方政府在政策上给予扶持,以及金融方面的支持,乃至整个创业环境的优化带来更多的高科技产业。
经济观察研究院院长新望认为,“园区开发运营企业在体验经济时代,不同于此前的重资产时代,产业地产要更加关注人的感受,无论是依托互联网+实现智能化运营,为园区企业延伸上下游产业链,还是成为企业的战略合伙人,都是地产商身份向服务商身份过渡的必然过程。”
