地产商迎深圳旧改契机 曲线拿地重拾产业地产
发布时间：2014-08-07
来源：中国房地产报
1326
中粮地产前身深圳市宝安区城建发展总公司自1981年开始耕耘深圳市场，时至今日，中粮地产在深圳宝安区已开发有100余万平方米工业厂房，中粮地产可以说是传统地产商当中最有潜力跨足产业地产的企业之一。
不过，曾是中粮地产主要营收来源的工业物业，在中粮地产收购深圳宝恒、调整发展战略后已原地踏步7年，尽管如此，如今工业物业仍在为中粮地产提供每年2亿元左右的营业收入。
近年来，随着全国一线城市土地资源的日渐稀缺，城市旧改成为企业曲线拿地的重要抓手，而中粮也重新将目光投向了深圳的工业地产项目。今年，深圳市出台了《深圳市城市更新办法》，截至2014年年初，深圳市已批准城市更新项目407个，批准实施项目100项，约700万平方米，为2013年全年土地供应量的7倍。中粮地产旗下位于深圳市核心城区的工业物业也成为旧改最重要的一部分标的，开始步入升级改造的轨道。
“参与深圳旧城改造，是中粮地产深耕深圳市场的重要方式，可以增加获取新项目的机会，降低拿地成本。”中粮地产总经理李晋扬告诉中国房地产报记者。
由于中粮地产原有的工业物业现在已经位于城市核心区，因此在戴德梁行中国区工业及物流地产部主管苏智渊看来，一部分工业物业将有可能实现变性，重新开发成为居住、商业或城市综合体项目。
不过，中粮地产仍将保留一部分工业物业。按规划，深圳宝安67区城市更新项目未来就将打造成面向高科技中小企业生产、生活或文化需求的产业园。在今年5月9日的中粮地产股东会上，李晋扬也透露，中粮地产也在研究包括养老地产、产业地产在内的各种可能的发展方向。
业内人士认为，中粮有可能借深圳旧改之机涉足科技或文创产业园区运营，通过原有工业园的改造升级使未来继续持有运营的工业物业在租金回报方面上一个台阶。
【工业地产渊源】
以住宅项目做大做强的中粮地产，实际上是以工业园区开发起家的。1981年，深圳市宝安县（现深圳市宝安区）城建指挥部成立，负责县城建设事物。1993年，经深圳市人民政府批复同意，深圳市宝安区城建发展总公司改组为深圳宝恒（集团）股份有限公司，同年10月，深圳宝恒在深圳证券交易所正式挂牌上市。深圳宝恒主营业务为房地产开发，仅在宝安25区就建设了50万平方米的厂房。
2004年，深圳市宝安区投资管理公司（深圳宝恒归其管辖）与中粮集团签订《股权转让协议书》，深圳宝投将其持有的宝恒公司2.78亿国家股转让给中粮集团，后者经股权转让后占深圳宝恒总股本59.63%，但此时公司名称依旧是深圳宝恒。直到2006年，经国家工商行政管理总局核准，深圳宝恒正式更名为中粮地产（集团）股份有限公司。
在当时看来，中粮集团收购深圳宝恒是一笔双赢的交易。“宝安区政府通过此次股权转让，既避免了国家资产不受损害，又马上有一笔巨额的资金供周转。”曾任深圳宝恒公司副董事长、总经理的谢甲雄在一次采访中表示，“中粮集团则借此次收购进入深圳地产市场，并成功上市。”
公开资料显示，中粮集团2004年完成对深圳宝恒收购后，2005年，深圳宝恒仍有沙兴工业园项目、东芝特科三福厂房建设项目、宝安68区工业园续建项目及艾默生福永工业园二期建设项目在建。当年深圳宝恒实现物业租赁收入1.36亿元，为商品房开发销售收入的70倍。
至2007年，中粮地产实现可租工业地产物业面积92.3万平方米，出租率为94.39%，租金收取率为99.08%，但2007年，中粮地产旗下已无工业地产项目在建。与此同时，中粮地产实现商品房销售收入4.89亿元，较2006年增长13757%，为同期物业租赁收入的3倍多。
不难看出，由深圳宝恒变更为中粮地产之后的3年时间里，中粮地产业务从以厂房租赁的地产业务转向住宅地产开发。原因是中粮地产方面认为进入住宅市场将更有利于实现长期的增长，而工业地产市场规模则相对较小。至2013年末，中粮地产实现营业收入101.78亿元，其中物业租赁收入2.52亿元，较之2004年增长近1倍，但在总营业收入中所占比例微乎其微。
【城市旧改契机】
十年时间，中粮地产的住宅开发业务实现了跨越式的发展。但支持地产开发的首要要素是土地，如今全国的一线城市都面临着地块紧缺的问题。在中粮地产的大本营深圳， 2013年内仅出让三块居住用地，总计面积约13万平方米，通过城市更新项目拿地成为中粮地产重新审视旗下工业物业的契机。
“伴随城市边界不断外延，政府原来规划的工业类土地已经不符合城市发展的需要，政府也有意图释放工业物业土地使用价值。一些一线城市早就出台了相关政策，允许城市中心的部分工业物业改造为商用，现在上海很多的创意园区都是工业用地改造的。”苏智渊介绍。
中粮地产也正试图让旗下工业物业实现改造升级。自2005年开始，中粮地产就开始关注深圳宝安25区、67区、22区、9区等旧城改造动态，加强与地方政府的沟通，争取在旧城改造中，提升物业价值。
“中粮地产在深圳持有很多符合城市更新要求的项目，亟待升级改造，我们参与旧城改造是顺势而为。”李晋扬告诉中国房地产报记者，“现在中粮地产旧城改造申报的专项规划面积超过100万平方米，是中粮地产现阶段在深圳获地非常重要的一个方面。”
目前，中粮地产旗下6个城市更新项目中，原为中粮工业园的22区、26区城市更新项目已经实现变性。22区未来土地性质为居住、商业用地，26区未来将兴建中州中央公园（资料、团购、论坛）等住宅项目。
“工业用地变性现在在珠三角很常见，因为变性后的土地收益远大于原有工业用地收益。但如果企业要改变土地性质，开发商不仅需要向政府补缴土地变性差价，还需要接受一个公建的配套并保障原住居民的权益，这都将导致开发的成本上升。” 中山大学城市与区域规划系副教授吴箐告诉中国房地产报记者。
事实上，中粮地产26区城市更新项目配套建设了一个公园，光明新区公明创维城市更新项目则补偿了搬迁总额16.5亿元。面对高昂的变性补偿款，加之全国住宅房地产形势尚不明朗，是进行土地变性直接进行传统开发销售，还是将工业园改造升级、提升租金贡献能力，中粮地产未必会将鸡蛋装进同一个篮子。
【或将重拾产业地产】
在今年五月的股东会上，李晋扬表示：“中粮地产目前正在积极研究养老地产未来发展模式，未来在产业地产方面也会有所延展。”
中粮地产方面表示初步希望在已建成的项目中，通过物业服务增值提供一些养老服务，在时机成熟的时候再在后续项目中拿出一定面积做养老地产的尝试。不过，近期其在养老地产方面并无动作。毕竟，对于依托深圳发展的中粮地产来说，其在深圳大量持有的工业地产项目，才是其未来的最大蛋糕。
67区城市更新项目即为中粮地产未来在产业地产领域的新探索。按中粮地产规划，67区城市更新项目未来将打造成满足高科技中小企业的生产、生活或文化的产业园。该项目已于2013年11月开工建设。
除了存量的工业物业，大股东中粮集团在布局食品全产业链的过程中，对也有意通过更充分的商贸流通设施来贯彻其整体战略。中粮集团旗下本来也建设了很多农产品综合基地和食品物流园，但在现代化农产品物流仓储及冷链物流仓储方面，显然还离国际水平有较大差距。
今年3月，通过厚朴基金方风雷的牵线，中粮集团已经和知名产业地产商普洛斯签订了食品物流网络的合作协议。
根据协议，普洛斯和中粮集团将在选址、项目规划、物流设施租赁等方面开展全国性的合作。普洛斯也会协助中粮集团规划、改造、管理他们现有的物流仓储设施。
目前，中粮集团已在中国三个城市与普洛斯签订了总计约71600平方米（约合770000平方英尺）的租赁协议，未来还将继续扩大其物流设施网络。
业内人士认为，物流地产近年来已经成为产业地产中最热门的版块之一，而中粮集团自身的物流地产租赁需求就十分旺盛，通过与普洛斯的合作，中粮地产若能偷师一二，未来借力中粮集团“全产业链”战略发展中衍生出的大量自用需求，直接布局物流地产，亦存在极大想象空间。
