潘石屹卖掉上海一办公楼 SOHO中国转型迷航？
发布时间：2016-08-08
来源：华夏时报
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潘石屹把上海的一幢办公楼卖掉了。
SOHO中国7月29日晚上披露，公司把位于上海浦东的SOHO世纪广场以32.97亿元的价格，整体转让给了国华人寿保险。从潘石屹手中进货的国华人寿，其实是刘益谦旗下的公司。
在今年三月份，SOHO中国董事长潘石屹在年度业绩视频会上就向媒体透露，准备转让上海的这个项目。告别散售模式式后，外界对SOHO中国的业绩表现出较高的关注度，但以租养房和销售型发展是两种不同完全的模式。分析人士认为，SOHO中国正在进行的转型是中国商业地产转型的一个样本，对国内商业地产公司有一定的借鉴意义。
刘益谦从潘石屹手中进货
这次SOHO中国卖掉的浦东SOHO世纪广场是一栋24层楼的甲级写字楼，总建筑面积约6万平方米。公开资料显示，浦东世纪广场办公面积约4.3万平方米，另外还包括432平方米的商业及238个地下停车位。
记者了解到，此次交易的增值税税金预计将高达7520万元。按双方的约定，买方将承担出售事项的增值税;如出售事项所产生的增值税超过7520万元，将由SOHO中国承担。
作为此次交易的买家，成立于2007年的国华人寿保险是刘益谦旗下的公司，总部位于上海，目前的总资产超过千亿元。据了解，投资一线城市优质的商业和办公项目，一直是国华人寿在不动产领域投资的重要策略。“所购项目地理位置优越，运营管理已经很成熟，我们非常看好它的投资潜力。” 国华人寿保险公司主要负责人表示。
SOHO中国所出让的在上海的这幢写字楼，已经是比较成熟的物业。
据SOHO中国公布的数据，目前这幢办公楼的日租金已超过10元/平米，已入驻的租户包括上海期货交易所、光大期货等金融机构。而该物业去年和2014年的年租金收入，均超过了1亿元。
就整体出售上海这一项目，业界并不感到意外。在今年三月初时，SOHO中国董事长潘石屹就向记者透露，准备出让在上海浦东的这个项目。
处于转型期的SOHO中国，为何要将这个位置和租金收益均不错的项目卖掉。有业界认为SOHO中国是想通过转让物业，为公司获得一笔大额的收入以提升今年的业绩水平。
在卖掉这一项目之前，潘石屹已经向媒体解释了转让的原因。
“现在房地产资产价格正处于上升期，我们准备把浦东一个项目相对成熟的物业卖掉。”潘石屹今年三月时向记者表示，卖浦东SOHO广场一方面是为了还掉部分外债，再者也希望在手头持有现金寻找更好的项目。
转型期中的SOHO中国
对于提前偿还外债，潘石屹表示目前美元借贷成本较高，加之近期汇率波动幅度较大，因此还掉美元外债转而借用人民币借款的成本更低。
据SOHO中国6月6日的公告信息，公司赎回所有尚未偿还本金总额为2.53亿美元，于2022年到期的票据。加上溢价及利息，SOHO中国此次赎回美元债的总代价为2.82亿美元。
但对SOHO中国来说，转让资产最容易让人联想到的是其业绩，以及公司业务的转型。
转型这几年来，SOHO中国一直受到外界的非议，这其中最核心的要点是业绩下滑。此前SOHO中国一直是把办公楼进行销售，因此每年的收入都在在百亿级别。但告别销售模式对所此前所开发物业进行持有，进而转售为租后，其收入出现了下降。据SOHO中国年报，去年公司营业额只有9.95亿元。
虽然SOHO中国去年的租金收入上涨了148%达到10.52亿元，但包括穆迪在内的多家国际评级机构及证券机构对SOHO中国的评级做出不同程度的下调，也从一个侧面反映出机构对SOHO中国转型的解读。
就媒体及业界对SOHO中国这样的解读，有商业地产国际机构认为，因业务模式不同，不能仅仅以年收入来进行比较。
一家知名房产代理机构高管指出，租赁所获得的收入是比较低的，即使租金水平不错，也根本没办法和销售进行比较。因此用销售收入来和租金收入进行比较，这中间所显现的差距的确是非常大的。
“也正是租金收入过低、资金成本过高等原因，使得很多开发商不愿持有商业物业。因为收益和成本太不成比例，不合算。从这个意义来看，SOHO中国算是国内持房企转型的先行者之一。SOHO中国能否闯出一条成功的模式，业界也有一定的期待。”上述人士说。
