张宏伟：物业公司并购与挂牌上市背后的三大阴谋
发布时间：2016-08-03
来源：搜狐焦点产业新区
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8月1日下午，花样年控股集团有限公司和彩生活服务集团有限公司发布联合公告，正式宣布收购6000万平方米万达物业。彩生活2015年年报数据显示，截至2015年年末，彩生活在管物业面积规模达到3.221亿平方米，进驻国内165个城市以及新加坡，在管项目数量达到2001个，覆盖人口超过1000万。收购万达物业之后，彩生活的物业管理面积至少达到3.8万亿平方米。
在3月3日的业绩发布会上，花样年控股董事局潘军披露，2016年彩生活将继续保持新增1亿平方米的速度扩张，年末总量达到4.2亿平方米。如此看来，4.2亿平方米的目标也很容易实现。
但这仅仅是开始。在花样年进行大规模扩张的同时，万科物业、中海物业以及正在酝酿上市的多家大型物业都在进行规模拓展。 2015年万科物业进入市场化元年，并抛出了野心勃勃的计划：到2017年要将物业管理面积扩张到5亿平方米。彩生活也不示弱，宣称到2020年要将物业管理面积扩张到10亿平方米。
此外，自从彩生活于2014年6月30日上市之后，陆续至少有7家物业公司在新三板上市，包括东光股份、开元物业、丹田股份、东光股份、华仁物业、盛全物业、协信物业；中海、绿城物业、中奥到家等物业公司纷纷也在港交所上市。此外，万科、保利、碧桂园、旭辉等一批业内知名房企的物业管理公司正行进在上市的路上，物业管理行业正式开启上市的大幕。
风口来袭，物业公司开始由乌鸡变凤凰。那么，为何这些大牌房企开始付出大量精力发展原本不起眼的物业？物业公司开始由乌鸡变凤凰的背后有哪些意图？对于这些大牌房企来讲，强推物业公司的背后隐藏着哪些大阴谋？
【阴谋之一：物业公司上市，谋划万亿市值大平台】
同策咨询研究部结果显示，2010年左右中国城镇居民家庭住房户均套数已经达到1.0套，这也就意味着中国房地产市场供求已基本平衡，楼市开始进入下半场，楼市将逐步进入存量房时代。届时，由于新增购房需求已经基本得到满足，市场需求增速没有那么快，甚至部分城市还出现下滑，购房者（社区居民）的需求将转向品质或增值服务的提升。
从目前行业竞争格局来看，2016年上半年万科、恒大、碧桂园、绿地、保利地产等5家房企销售金额已经突破千亿，2016年上半年“千亿军团”房企的数量比去年上半年的1家（万科）有明显突破，增加了4家。预计2016年全年千亿房企数量将在10家左右，其中，万科预计将突破4000亿的销售金额，恒大也将突破3000亿，据业内分析，碧桂园或许也将成为今年的一匹黑马杀入3000亿的军团。此外，千亿房企的竞争暗潮汹涌，中海系、招商系、保利系、绿地等房企试图通过重组形成“巨无霸”联合体，争夺未来行业（经营业绩或市值）老大的地位，竞争异常激烈。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，从未来行业发展趋势来看，楼市已经进入下半场，楼市将逐步进入存量房时代。对于竞争格局来看，当前已经占据增量房领域优势的一些龙头房企未来竞争的重点一定是在存量房领域。因此，上述千亿房企及房企重组形成“巨无霸”联合体之后势必将触角伸向存量房领域，在存量房领域实现几何级的规模增长。而物业管理服务将成为存量房领域重点布局的市场，也是这些品牌房企构建万亿大平台不可或缺的重要砝码。
以万科为例，2015年万科物业进入市场化元年，并抛出了野心勃勃的计划：到2017年要将物业管理面积扩张到5亿平方米。与此同时，万科曾在深圳召开股东大会，面对众多支持者，郁亮不仅首次公布了自己在万科内部立下的军令状，也明确未来对包括物业在内的万亿级多上市平台控股集团的目标。由此可知，当楼市进入存量房时代，万科旨在发力物业服务领域，巩固自己行业老大的地位。
从资本市场对物业管理公司的认可程度来看，2014年彩生活在香港成功上市后，彩生活股价一路攀升，甚至市值超过花样年，资本市场比较认可物业公司的未来成长前景。随后，2015年以来，浙江开元物业、北京东光物业、珠海丹田物业等物业服务企业陆续登陆新三板。中海、绿城等知名房企的物业公司也不示弱，也登陆了资本市场，物业管理行业“风口”来临，物业管理行业的公司尤其是品牌房企的物业管理公司正式开启上市的大幕，试图打造万亿市值平台。
以万科为例，截至2015年12月31日，整体签约面积从2014年底的1亿平方米，一跃超过2.1亿平方米，虽然，该数字在全国260多亿平方米的存量面前，占比并不高，但是，对于万科来讲，未来巨大的存量资产领域的物业管理及增值服务大有可为。
可以预见，如果万科、中海、绿城等知名房企的物业公司完成上市，后期这些大牌企业势必会利用资本市场的力量整合更多适合自己的物业公司来扩大自己的规模，打造其万亿市值大平台，并依靠增值服务来满足客户需求，并获得一定的盈利。
【阴谋之二：“轻资产”模式规避风险，提升利润率】
从楼市下半场的行业特征来看，行业利润率出现持续下滑成为“新常态”，这是大多数房企必须面对的问题。而从短期内来看，尽管去年以来一线城市、部分二线城市市场基本面已经出现明显好转的态势，但对房企来讲，利润率并没有出现明显提升，反而出现下滑趋势，甚至2016年上半年65家已经预公告半年业绩的房企当中有20家是亏损的。从趋势来看，今后几年“降成本，提利润”是主旋律，从提利润来看，2015年上市房企净利润率为10%，并且随着今年下半年楼市进入调整期，房价难以出现持续上涨，甚至会在2017年出现下跌，利润率还会继续降。此时，对于房企来讲，除了调整企业组织架构等措施降低成本之外，也开始探索“轻资产”模式。
“轻资产”模式指的是从赚取资产升值收益（重资产模式）走向赚取增值服务收益，包括代工品牌溢价、物业管理、商业运营、其他衍生收益以及地产基金等多元地产金融服务过程中的提成收益。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，从物业管理的角度来看，由于楼市将逐步进入存量房时代，购房者（社区居民）的需求将转向品质或增值服务的提升，这意味着在存量房市场领域物业公司可以大有所为，并且也有利于企业提升企业利润率、规避市场风险。
以彩生活为例，近几年彩生活交出了一张漂亮的成绩单，2011年其收入是1.47亿元，2014年是3.89亿元，2011年的毛利是0.69亿元，2014年是3.1亿元，2011年和2014年的每股盈利分别为0.92元和16.66元。从利润率的角度来看，2013年，全国物业管理企业的净利润率约为5.6%，很多物业企业面临亏损或者倒闭。而彩生活在2011-2013年的毛利率分别为47.2%、47.9%和61.6%。
2015年彩生活全年总收入由2014年的3.893亿元增加至2015年的8.276亿元，同比增加112.6%。调整后利润由2.175亿元增长至3.277亿元，同比增加50.7%。彩生活去年毛利由2014年的3.1亿元增至4.55亿元，但其毛利率则减少24.7个百分点至54.9%（相对开发来讲，仍为较高水平）。对于毛利率的下滑，彩生活方面表示，主要由于收购开元国际及其他物业公司，带来相当大额的包干制物业管理服务费及预售服务费所致。
从上述分析可知，对于万科、中海、绿城等品牌房企来讲，要实现“轻资产”转型，提升利润率，规避以销售为主的规模化的市场风险，把握资本市场“风口”来临的阶段，布局物业管理行业及提供增值服务必不可少。
【阴谋之三：以物业服务为接口，赚取增值服务收益】
从物业管理行业现状来讲，单纯依靠物业管理是很难实现盈利的。对于开发商来讲，当前大规模布局物业管理项目打造万亿大平台，其实是资本市场“风口”来临的阶段，为了获得更多的客户服务接口（社区业主），为了更好的把握好C端消费者需求的接口，从而可以在此基础上为这些客户提供增值服务，最终获得增值服务收益。
从业主的需求来看，其实，业主的需求是繁杂的，除了最基础的安保需求外，医疗、养老、教育、就业等因素也是不容忽视的方面。开发商们要加码生活服务领域，那么首先就要看房企的洞察力和整合资源的能力，开发商能否从中挖掘共性的、高价值的需求，并在服务载体上紧跟时代创新，形成自己的增值服务的特色，是决定这个模式能否成功的关键。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，从物业公司增值服务收益来源来讲，大体上可以分为三类：
第一、社区增值服务收入分成，包括生活超市、社区商圈、便民服务、O2O服务等。
开发商在开发阶段其实就开始积累了大量用户数据，进入物业服务阶段后，除基础的生活服务功能外，物业公司可以构建社区O2O平台，展开与社区周边的商家合作，通过APP将商家引到线上，构建社区一公里微商圈。随后，物业公司可根据住户年龄、性别、家庭成员构成以及家庭基础财务状况等信息对用户进行精准分类，以此分析用户精准需求，并通过推送等形式将服务信息精准呈现给住户，物业公司在此基础上获得社区增值服务收入的分成。
第二、金融收入，主要是小额贷款服务。包括提供买房首付贷、装修贷等小额贷款服务，为社区服务产业链条上的商家提供小额贷款服务等等，物业公司可以在小额贷款服务过程中获得息差收益。
第三、资产管理收入，包括房屋买卖、房屋租赁、白领公寓、社区养老等运营性物业的租金收益和资产本身的增值收益两方面。
总之，对于业主来讲，除了基本的安保需求之外，医疗、养老、教育、就业、金融等方面仍然有较大的需求空间，对于物业管理公司来讲，这也就成为这些企业提供增值服务并发展壮大的市场机会。并且随着移动互联网深入各行各业，越来越多的房企借助网络平台由单纯的开发商转向社区服务提供商，期望以此打破社区规模限制的壁垒，同时利用O2O为业务提供增值服务为自己加分。
