杨萍：产业地产并不是想象中那么简单
发布时间：2016-07-12
来源：观点地产网
743
近两年来创客空间风靡，这印证国家大众创新、万众创业的号召。这也给了房地产行业发展带来了一个新的增长点，但不可否认的是，随着越来越多商住开发企业以及公寓运营“二房东”横向切入，产业园区开发逐渐进入人们的视野。
恒生科技园总裁杨萍向观点地产新媒体介绍，极客空间仅是全生命周期设计的产业园区的最初阶段，在极客空间之后还有企业的几个不同培育分阶如：创业苗圃、孵化器、加速器到进入成熟园区等，每个分阶之间都反映着企业的成长过程。
恒生科技园自完成从泛科技园区慨念到互联网园区的定位之后，迈入“科技园2.0时代”，以互联网思维运营产业园区，并在杭州、无锡、常州、洛阳和天津5个城市运营管理着7个园区。
在杭州这个孕育出阿里巴巴等互联网巨头的城市，恒生科技园杭州总部园区就与阿里巴巴相对而立，并且他们自己戏称该园区为“驻淘办”。或许正因为与互联网元素有着这样那样的联系，杨萍对于互联网和产业园区有着自己的独特理解。
她认为，“互联网+”是所有产业都需要的，因为现在所有的产业都离不开互联网，它已经成为一个基础设施，但是在彻底成为基础设施之前还需要培育的过程。
以互联网定位的恒生科技园集聚了众多互联网企业，因而恒生科技园实施着将引进的专业互联网公司去改造传统企业，“从城市发展的角度，用科技园区的互联网企业推动城市传统企业的转型升级”。
对于产业园区的盈利法则，杨萍则指出：“产业地产与住宅商业地产的开发不同，住宅开发中，每一个自然人都有可能是潜在客户，而产业地产所服务的对象都是企业主，要考虑的因素相对会比较复杂，销售办公楼只是园区稳定运营的一个形式，实际上，产业园区要卖的亮点是产业生态、资源生态和服务生态”。
杨萍强调，虽然现在很多企业进入产业地产开发领域，但是只抱着“掘一桶金”的想法，没有做到真正理解产业地产，“三年一个周期是做不成产业地产的，产业地产的开发是一个长期的事情，后期运营是关键，一定要有一颗为园区企业服务的心”。
杨萍介绍，恒生科技园的服务体系分成两大块：面向入园的人和面向入园的企业，“针对入园的人，我们提供的服务主要集中在生活，包括生活便利服务、生活品质提升服务和满足企业家精神需求的服务;针对入园的企业，提供的服务分为两类，一是商务服务，二是技术服务”。
“我们不断地细分这些服务，目前已经分为200多项，未来还会继续细分下去。只要企业还有新的需求，园区的服务就要继续细分下去。”杨萍对观点地产新媒体透露：“恒生科技园的优势是总结了一套体系化的服务标准，接下来的目标就是做管理运营输出。”
以下为观点地产新媒体对恒生科技园总裁杨萍女士的采访实录：
观点地产新媒体：我们以前接触更多的是住宅、商业，产业是这两年比较热的话题，恒生科技园的产业园区的商业模式是怎么样的?
杨萍：以产业园为载体，汇集互联网产业链上下游相关企业，形成互联网产业生态，联合战略合作伙伴为入园企业提供【生活类、商务类、技术类服务】等企业成长所需要的各种增值服务，以帮助企业健康成长，同时实现为当地政府培育战略新兴产业的目的，服务区域经济和社会发展。
以杭州恒生科技园为例，这个园区面积为20万平方米，有1万平方米作为孵化器。园区的设计包含了整个产业的生命周期，从极客空间到创业苗圃、孵化器、加速器，再到成熟园区。
物业销售是面向成熟的企业，当一些企业已经成长到一定程度，具备了购买办公楼的需求和能力，这些企业就进入到成熟园区，在创业初期的企业则进入到孵化器。
孵化器里也分阶段：刚开始创业，公司只有一两个人的时候，公司进入极客空间、创业苗圃;当公司有三五个、十个员工的时候进入孵化器;再成长一些就进入到加速器;达到一定成熟程度后，就进入成熟园区购买办公楼。
产业地产与住宅和商业地产的开发不一样，要考虑的因素相对会比较复杂一些。销售办公楼只是园区成熟稳定运营的一个形式，实际上，产业园区要卖的是产业生态、资源生态和服务生态。
即便是现在的住宅开发也不仅仅是销售住宅商品，而是从最基础的物业服务开始转变成社区服务。如今大家越来越关注服务，作为一个产业园区，所需要的服务也就更多更复杂。
观点地产新媒体：恒生科技园能够提供的园区服务有哪些?
杨萍：我们提供的服务很多，主要分成两大块：面向入园的人和面向入园的企业。针对入园的人，我们提供的服务主要集中在生活服务，生活服务又分成三大类：生活便利服务、生活品质提升服务和满足企业家精神需求的服务。
具体来说，第一类，生活便利服务的提供，是因为产业园区一般不在市中心，因而一定要想办法在园区范围内对入驻园区的企业员工提供便利的吃住行;第二类，生活品质的提高服务，园区内配套咖啡馆、球场、KTV和电影院等娱乐场所，丰富园区成员的精神生活;第三类，满足企业家精神需求的服务，我们引导企业家们一起做公益，一起修身养性，拓宽视野拥有更博大的胸怀。
针对入园的企业，我们提供的服务分为两类，一是商务服务，二是技术服务。
商务服务又包含金融服务、人力资源服务、创新服务、创业服务、知识分享服务等八个方面。
一个企业的需求是方方面面的，需要资金、人员、创新和政府支援等，所以园区的运营就要根据企业不同的需求去为他们提供服务。
商务服务既有相对基础一些的，比如注册、财务、行政，也有相对复杂一些的，比如企业在不同的阶段有不同的资金需求，创业初期的企业需要种子资金、天使投资，成熟期的企业则可能需要按揭，如何使得这些入园的企业快速获得相应的资金需求，这就是园区需要提供的服务。
技术服务之所以要自成一大分类，是因为我们园区是做专业化的互联网科技园，现阶段恒生所运营的园区也只做互联网和工业设计原创，当同类企业在园区聚集就会产生共性的需求，形成上下游产业链。比如软件企业和电商企业需要处理大量数据，而企业自行购买服务器，成本较大。依托园区上下游技术服务平台就能很好解决这一问题。
当我们看到企业这种需求之后，就把阿里云、腾 讯云、青牛云等引入园区结成战略合作伙伴，这样不仅能够满足园区企业对于采购云计算能力的需求，而且降低成本，为企业解决了一个比较大的问题。
此外，对于工业设计文创企业，专门建有工业设计和文创的孵化平台，物联网企业有专门的物联网平台，园区为电子商务企业专门搭载了共有的云平台。
我们不断地细分这些服务，目前已经分了200多项，未来还会继续细分下去，只要企业还有新的需求，园区的服务就要继续细分下去。
观点地产新媒体：对进驻园区的企业有什么筛选标准，入园门槛是怎么样的?
杨萍：首先园区会有自己的定位，我们的园区定位成互联网园区，所以首先面向的就是这个行业。
当然互联网的内涵和外延很宽泛，而我们会在互联网、工业设计和文创这些门类寻找目标客户。
我们每个月、每个季度会通过路演、创业大赛等方式来筛选行业里面的优秀创业团队进入孵化器，不断培养使得这些企业能够成长壮大，再进入成熟园区，当然也有相对比较优秀企业可以直接进驻。
观点地产新媒体：这两年一直在讲“互联网+”，您认为在科技园区的“互联网+”应该怎么解读?
杨萍：“互联网+”从2015年3月开始成为行业内外讨论的话题，而我们是从2013年就开始转型做互联网园区的，从一个泛科技园的概念转向聚焦互联网产业。
“互联网+”是所有产业都需要的，目前所有的产业都离不开互联网，它已经成为一个基础设施，但是在彻底成为基础设施之前还需要培育的过程。
由于我们的园区聚集了众多互联网企业，所以我们的做法就是用引进来的专业互联网公司去影响改造传统的企业。站在城市发展的角度，用园区的互联网企业推动城市传统企业的转型升级，这就叫互联网+传统产业。
同时，我们也引导传统的企业主动触网，先从最容易接受的销售端切入——让传统的企业先做电子商务。因为园区有很多电子商务的专业运营商，就请这些公司去帮助那些传统的制造业公司，先把线上的销售做起来，做出一定成绩之后，这些企业有了信心积极性也会提高了，这个时候把更多的互联网元素引进到这些传统企业，让整个企业都能够触网，这样就是传统企业+互联网。
因而两者是双向的，在这方面我们园区引入了相当多的培训机构，比如针对电子商务的，我们所有的园区都落地了淘宝大学来帮助入园电商企业以及整个城市的电子商务企业提升业务水平和能力。
实际上，一个地方的产业能否很好地发展与当地的政府有巨大的关系，如果政府机构没有这个理念，就不能为这个产业服务，为产业出台相应的支持政策，因而我们园区也承担了为地方政府进行新产业思想培训的作用。
观点地产新媒体：杭州毕竟是一个有互联网基因的城市，因为有阿里巴巴在，但是在其他城市，比如无锡、洛阳，做科技园和在杭州有什么不一样的吗?
杨萍：很大的不一样。当初园区选址并没有按照互联网定位的需求，因为我们是2013年才转型互联网，所以就培育互联网产业来说，杭州相对比较容易，因为这个城市的互联网元素比较多一些。
对于其他比如常州、无锡、洛阳这些工业化城市来说，互联网的基因少一些，这时候我们会利用总部的资源，给予各项目公司支持。
同时，我们自己也有一套操作方法：在园区引进部分互联网企业，同时与高校、研究所、互联网政策研究中心合作，然后再跟本地传统企业结合，改造这些企业，使这些传统企业转型为互联网企业。
我们有很多这样的案例，有些企业原来是传统的产业销售，现在转型为行业的电子商务平台，比如工业产品的垂直平台。无锡恒生科技园就有中国最 大的纺织品电商平台、洛阳恒生科技园也有几个传统企业转型成功。
观点地产新媒体：现在做园区开发的企业很多，包括很多开发商，比如说万科也在做产业，恒生科技园的优势和特点在哪里?
杨萍：我们的优势和特点是总结了一套体系化的服务标准，虽然现在确实很多企业进入产业地产这一块，有国家开发的、地产上转型而来的，也有一些资本转型的，但是这些园区的开发理念还没有完全从住宅和商业地产开发转变过来，大部份还是以买地、盖楼、卖楼，赚得还是土地差价。
住宅开发在受到比较多约束和限制之下，行业的竞争更激烈，这些企业希望到产业地产再掘一桶金，这种想法实际上还没有真正理解产业地产这一概念。
产业地产和住宅地产的开发是完全不同的，首先客群就不一样了，在住宅地产的开发中，每一个自然人都有可能是潜在的客户，而产业地产所服务的对象都是企业主，这些企业主购买楼房是为了企业的办公和企业的发展壮大，所以要考虑的因素就要比购买住宅复杂得多。
不会因为这个房屋便宜、地段好就会购买，而是要结合企业未来发展所需要的各种资源因素。所以，进入到这个领域之后，原来的住宅开发商才发现，产业地产并不是想象中那么简单。
观点地产新媒体：以您这么多年丰富的经验来说，对一些涉足产业园区开发的开发商什么建议?
杨萍：想做产业地产就一定要有一颗为园区企业服务的心，并非仅仅想着如何将楼卖得更快、更贵，这是非常重要的。做产业地产不是一个短期的行为，一定是一个长期的事情，要与这些入园的企业永远绑定在一起，共同成长，共同发展，才能做好产业地产。
