华夏幸福圈下"半个江城" 房企如何混战最红楼市？
发布时间：2016-08-01
来源：观点地产网
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炽热的三伏天，武汉房地产市场持续火爆，除北上广深一线城市外，武汉是近年来除南京等重点二线城市之外，楼市火热的另一极。
对于武汉这个需求旺盛的市场，众多开发商都希望能抢占先机进入布局，然而在激烈竞争的情况下，要获得优质资源也需要一点办法。
以“固安模式”闻名的华夏幸福也看准了武汉这个颇具潜力的市场，于7月28日宣布，与武汉市江夏区人民政府签署合作协议，双方合作区域占地面积约为34.81平方公里，华夏幸福拟于此建造产业新城。
据观点地产新媒体了解，这是今年以来继武汉新洲项目之后，华夏幸福在武汉取得的第二个产业新城项目。
湖北合富市场总监殷一戌对此表示，现今武汉正慢慢把主城中心的一些产业往外迁移，因而周边的产业新城发展前景是被看好的。
另一方面，华夏幸福选择的区域虽然并不热门，但存在产业主题，可以吸纳一些新的企业进驻，而且其自身的运作能力、经验以及政府的支持，要做下去并不困难。
圈下武汉“半城”
观点地产新媒体查阅华夏幸福签订的《关于整体合作开发建设经营湖北省武汉市江夏区约定区域的合作备忘录》，双方合作区域占地面积约为34.81平方公里。华夏幸福在委托区域内进行开发建设运营工作，包括但不限于进行委托区域内的土地整理投资、基础设施建设、公共设施建设、产业发展服务、规划设计、综合运营管理等与开发建设相关的各项工作。
江夏区人民政府承诺将委托区域内所新产生的收入的地方留成部分按国家规定缴纳至地方财政后，政府按照约定比例留存，剩余部分全部作为偿还华夏幸福投资成本及支付投资回报的资金来源。
今年5月19日，华夏幸福与武汉市新洲区约定区域合作备忘录中，被委托区域占地面积约为26.6平方公里，北至邾城老大桥，南至江北快速路延伸线，西至新港高速，东至问津大道。
另据观点地产新媒体了解，早在2013年2月6日，华夏幸福就公告称，已与武汉黄陂区政府签订《战略合作意向协议》，双方拟将围绕黄陂区行政区域内产业园区和城市新区开发项目展开合作。总的项目运营目标为占地面积20平方公里。但彼时由于战略合作虽尚未进入可操作层面，因而并未见具体项目落地。
截至目前，华夏幸福已经在武汉这座城市圈得将近81.5平方公里的土地，而这个面积是什么概念？——相当于广州两个越秀区，深圳一个福田区，上海徐汇区加上黄浦区的面积。
在湖北中原策略运营中心总监郑源滔看来，通过产业新城这种方式进入武汉也不失为一个方法。
一来可以获得大规模的土地，在如今武汉中心区域接近饱和、优质地块缺少的情况下，能在远郊获得大份额的土地资源也是一个机会；二来武汉市政府重视产业导入对经济发展的作用；同时这个也跟华夏幸福主攻大都市周边区域的城镇化战略吻合。
房企混战最热楼市
近年来武汉成为继北上广深、南京、杭州等重点一二线城市之后的新一极，楼市成交越来越火爆，房企也十分看好该市房地产市场。
最新数据显示，在刚刚过去的上半年，武汉新建住房累计成交15.29万套，成交面积1585万平方米，成交套数与面积均位居全国第一位。继去年拿下全国楼市销量冠军后，其“全国最火楼市”的地位依然稳固。
据业内人士分析，武汉的购房需求潜力巨大，无论是开发商还是购房者都预期楼市会涨，因而纷纷往这个市场挤。但目前武汉库存商品房消化周期已经不足6个月，许多房企进入“无房可卖”的状态。
另一方面，武汉主城区优质地块供应明显下降，政府也在进行一些调控，让地价往上涨，因而现如今要拿地也并不容易，竞争十分激烈。
因此，众房企各出奇招，无论是华夏幸福与政府联合打造产业新城模式，或通过并购收购、公开招拍挂等方式，无一不是想进入武汉这个巨大的市场。
据观点地产新媒体不完全统计，仅7月单月武汉就出了三个地王，分别由招商、碧桂园及文一地产拿得，总收金74.4亿元。
其中，招商地产以43.56亿底价拿得位于青山滨江商务区P（2016）071号商住地块，楼面价5582元/平方米，同时成为青山新的总价地王。同一日内，碧桂园则是以溢价289%，总价25.31亿元拿下P（2016）064号汉阳滨江的拦江路地块，成交楼面地价高达20017元/平方米，刷新了武汉汉阳地王纪录。
另外，融创使用的则是通过并购中航九方城项目的方式来进入武汉，这也符合孙宏斌此前公开表示的“融创已经停止拿地，但并购不会停止”的策略；华润置地则是通过与当地政府签约，接手江岸区台北路地块，打造近48万平方米的万象城项目。
7月8日及7月28日两天，武汉集中出让14宗地，共收金145.65亿元，涉及的房企有正荣、平安、金茂、融创、金地商置等房企。
“外来房企进入武汉拿到地是关键。”一位不愿具名的知情人士直言道，大家都认为土地供应会变少，因而纷纷抢占资源，比如金茂在武汉努力了好久都拿不到地，因为地价高，竞争激烈。
另外一个，现在武汉开始快速从刚需市场向豪宅市场转变，像北京上海中心区域都是高品质项目，武汉未来也会是这样的状态，开发商看准这样的市场需求，因而也敢高价拍地，“大家都有赌一把的心理”。
不过，在殷一戌看来，拿到地固然重要，但拿到地之后对于产品的打造亦是抢占市场份额的关键因素。外来房企进入武汉拿地代价特别高，但价格有往上的空间，品质也会做得比较好。
因而也有人说，虽然现在武汉几乎“无房可卖”，但事实上各个片区还有一些尚未入市的房源。这些项目占据着优越的地理位置、学区、配套等，并不急着抢占市场，而是专心打磨自己的产品，等待时机。
