旧厂房华丽蝶变成为商业新地标案例
发布时间：2014-08-04
来源：新快报
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知名度较高项目已经可达广州甲级写字楼水平
近期,白云区公布了将把工业小区作为未来“三旧”改造的主要方向,并有上步工业区等8个旧厂房改造项目已完成了国土、规划等审批前期手续,9月份即将动工,朝着新的商业体目标前进。其实近年来,广州由旧厂房、旧工厂等“变身”而来的这些项目已经如雨后春笋般从各地冒出,而一些目前知名度较高的项目如羊城创意园、太古仓等租金最高已经可以达到广州甲级写字楼的水平,部分由“三旧”项目发展而成的专业市场项目,如越秀财富广场、启秀茶天下等商铺的租金更是后来居上,成为区域的新标杆。
一半是商业 一半是文化
虽然近年来已经先后有猎德、琶洲、林和等“三旧”项目成功变身为高档住宅小区的例子,但是分布在市内各地的旧厂房项目,则更多地重新改造发展成为各类型的商业项目。比较多见的类型有各种定位的创意园区、特色商业街、专业市场等,不少项目浓浓的历史文化气氛和商业气氛并存,因此也被称之为“一半是商业、一般是文化。”
据了解,目前广州由旧工厂项目改造而成为文化创意园的多集中在天河、海珠、越秀和荔湾等四个中心城区里,数量已经达到数十个之多,其中有12个发展得比较成熟,比如羊城创意产业园、红专厂、TIT、太古仓、信义会馆、琶醍创意园等。这些创意园多为旧厂房改造而成,里面大多囊括了创意设计类企业、文化传播类企业、艺术家工作室、文化艺术交流机构以及酒吧、咖啡厅、文化书店、艺术品商店等多种业态。而专业市场和零售商业百货业则多集中在白云和越秀区。
部分项目租金回报 “打眼”
据了解,目前已经成功改造的旧城项目不少土地仍属于国有企业或者村集体所有,因此发展商大多以长租或者整体经营的形式进行改造。项目整体升级改造完成后,再以出租的形式进行经营。一般项目的投资回报期比较长,特别是处于起步阶段的项目,为吸引更多的商家进驻,租金一般只要几十元每平方米每月。
不过一旦有了知名度,人气旺了起来,其租金就水涨船高,目前一些知名度比较高的项目,每平方米租金早已过了百元,甚至超过了200元/平方米/月,租金堪比甲级写字楼。而一些专业市场,只要占据了核心地段的话,租金水平更是惊人。如越秀财富天地的专业市场部分,目前的租金水平已经可以达到约400元/平方米/月。
“蝶变”项目
建筑设计灵感来源“魔方”
●越秀财富天地
地址:荔湾区西湾路
前身:广州水泥厂
项目概况:2007年由广州本地房产巨鳄越秀地产以17亿元竞得,是广州最大的旧城改造项目,目前项目被作为优质资产注入越秀房托,成为与白马大厦、广州国际金融中心等并列成为越秀房托六大项目。其总建筑面积26万平方米,3000个铺位,2600个停车位,体量已超越广州不少购物中心,更是白马服装大厦的4倍之多。其建筑设计的灵感来源于“魔方”,“魔方”正如其名,变化丰富、体积感强,有较强烈的视觉冲击力,有智慧与趣味的寓意,这与商业建筑的形象要求相契合。项目地处广州“金三角”商圈——站西鞋业商圈、流花服装商圈和梓元岗皮具商圈三大传统商圈交汇处,紧邻广州火车站、白云机场、省市客运站等交通枢纽。
动态:项目的写字楼部分越秀财富公馆,在售少量户型45平方米-98平方米不等商住两用公寓,精装修均价23000元/平方米。其裙楼商铺产品主力面积为20平方米-60平方米,层高5米,部分150平方米左右的复式商铺,层高6米-8米。平层商铺售价38000-48000元/平方米,复式商铺6万/平方米起。商铺可经营多种业态,项目对面为26万平米的专业鞋城,本项目将可紧贴鞋城进行业态延伸。
全国创意文化产业新标杆
●广州城市印记公园
地址:白云区机场路
前身:前身为建于20世纪60年代的长征皮鞋厂、五羊油漆厂等国营企业旧厂区,以及建于20世纪80年代中后期的马务联和工业区,人们熟知的品牌“三角牌”电饭煲、“万宝牌”冰箱和五羊油漆均生产于此。
项目概况:广州城市印记公园(又名时代国际单位)文化综合体占地12.8万平方米 ,总建筑面积约40万平方米 ,计划分四期开发,一期定位为科技创意园,占地2.24万平方米,建筑面积4万平方米 ,主要吸引文化创意、艺术设计、服装、皮具、鞋业等企业进驻; 二期为广州城市印记公园,占地5.6万平方米 ,建筑面积14万平方米 ,主要吸引文化艺术、创意设计、时尚、科技类企业入驻。三四期主要功能定位为创意产业总部、文化创意街市、创意酒店,是一二期功能的完善,配套的加强以及品质的进一步升级,将成为广州市乃至全国创意文化产业新的标杆。项目充分考虑园区各处的特性,保留原生态风情, 让土生土长了20年的大树自由伸展。目前项目的三期已经开发成为绿地时代云都汇项目。
动态:项目二期目前写字楼租金60元/平方米/月。而绿地时代云都汇目前主推的47-53平方米复式单位,4.5米层高,买一层送一层,毛坯价2.3万-2.5万元/平方米。
面积最大国际纺织品交易中心
●广州轻纺交易园
地址:海珠区新港西路82号
前身:华南缝纫机厂、本田摩托厂原厂房
项目概况:作为广州市三旧改造工程的示范项目,“大变身”后的广州轻纺交易园总占地面积达15万平方米,展贸厅逾4000间,其首层展贸厅更多达2000多间,是目前中大商圈占地面积最大、首层展贸厅最多的国际纺织品交易中心。与目前中大商圈的其他项目相比,广州轻纺交易园具有三大特色:第一是规模大。广州轻纺交易园是目前中大商圈占地面积最大、首层展贸厅最多的国际纺织品交易中心。二是地理优势突出,交通便捷。该项目位于中大纺织商圈核心地段,其紧邻地铁八号线中大站的三个出口,可说是该商圈中交通优势最突出的项目。三是发展商实力雄厚。广州轻纺交易园在中大商圈20多年发展基础上,承广州市政府的大力扶持与改造,以及广汽集团等实力投资商的坚实后盾,能为企业构建现代化、电子化、人性化、多元化的展示展贸交易平台,从企业研发到生产、新品发布、销售提供一站式服务支持,亦为采购者提供如检测、商务助理等软件服务。
动态:目前项目的B栋、C栋二层的辅料区正在招商,商铺面积最小10平方米左右,租金130元/平方米/月。
打造升级版的番禺“欧洲城”
●荔园新天地
地址:番禺西环路沿线
前身:番禺村集体旧厂房
项目概况:荔园地产将投资10多亿打造广州番禺首批三旧改造项目,项目占地面积约9万平方米,建设为商业面积超过20万平方米,是集休闲、旅游、餐饮、娱乐、购物、文化、酒店于一体的大型城市商业综合体。该项目并非传统意义上的大型购物中心,而是在番禺打造升级版的“欧洲城”,实现与国际国内一线城市兴起的第四代商业模式直接接轨。其一期通过精妙的空间设计与商场布局,将德国最大的零售超市——麦德龙,法国最大的运动品牌超市——迪卡侬,可延开100席的空中梦幻宴会厅——百乐门宴会中心,广东唯一双巨幕影院——金逸影城,5000平方米的儿童乐园等主力店和近40家餐厅汇聚在同一个舒适消费空间里,令顾客一天内无需再东奔西跑,就能一次满足休闲假期尽情吃喝玩乐的所有愿望,成为番禺乃至整个广州地区范围极具核心竞争力的商业项目。
动态:荔园悦city是项目的公寓部分,项目以长租方式出售,只有23年的租赁权,预计2014年10月1日可交楼。业主购买后,投资者可与酒店、开发商签署三方合同,拥有十年的返租回报,头一年的月租金回报约为1800元,第三年之后按年递增。
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