重建设、轻运营走不远 园区发展还要靠COT模式
发布时间：2016-07-12
来源：搜狐焦点产业新区
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文|蔡泽平，WEME创业总经理
园区建设容易，开发相对有一个套路；园区运营则不好把握，不同园区运营水准差异很大。地方依靠园区拉动经济，最终还得依靠运营。对于不少陷入困局的产业园区，如何破局？COT运营模式是一个创新的PPP产品，能促进园区PPP形成一个闭环。
一、产业园区运营困局
在很多城市的新兴区域，常常看见成片的靓丽楼宇，外观现代，观感十足。内部配置高档，多数达到A级写字楼标准。而在产业园区的另一端运营又是什么情况呢？在多数城市，这些漂亮楼宇门口，入园企业门可罗雀。
为什么会出现这种事与愿违的事情呢？原因在各地政府推出园区PPP时，只推出了一个园区开发PPP，重建设，轻运营，完成的只是一个半环。
政府厚此薄彼的内在原因又在哪里呢？一者开发PPP动用资金量，打造的是硬件，容易出形象。二者园区开发PPP更容易评估，短平快可以看到效果。
从园区开发PPP的服务上来看，则可获得较大收益，把楼宇开发好，通过配套商品房的形式回笼资金，自身名利双收。至于后期运营好则吧，不好就给后面接盘的人去打理吧。
产业园区要拉动地方经济，需要形成一个完整的闭环，开发PPP解决载体问题，运营PPP解决企业落地问题，形成软硬件的理想组合，是解困的必要措施。
二、COT模式刷新园区PPP格局
COT是从策划到运营的一站式托管服务，C是Consulting（策划）、O是Operation(运营)、T是Transfer(到期让回）。合作双方约定运营期限，借助专业团队力量，把科技园区运营成熟后，移交园区业主。
这个模式以实效为基础，运营方承担早期的市场风险，有效果就有收益，效果越好，收益越大。首先对于园区来说，既整合优势资源，又引进先进理念，还有实际运营效果，大大提高园区载体的运营效率，促进科技产业发展。其次对于运营方来说，既能丰富园区运营业务结构，又能从多个项目运营中，总结更丰富的实践经验，在更广泛的范围应用。
实际操作过程中，C和可以独立服务。园区根据自身情况，可以独立选择C，或者局部选择C。也可以直接选择O。
就运营效果而言，无C通常也无O。对于独立选择O的园区，在收益分配上，相应地要多考虑运营方一些，因为在这种情况下，运营方承担着更多的风险。
三、如何选择一个COT模式实施伙伴
对于园区运营而言，合作方属于轻资产运作。没有投入大量资本，园区整合的不是资本，而是专业运作。
在相当多的区域，楼宇空置率高达30%以上，而园区组织不起力量开展有效招商，委托有专业运作能力的市场化公司，岂不是两全其美？可为什么园区不愿意这样选择呢？
主要一个对服务商的判断问题，如果不慎选错对象，决策领导要承担责任。市场上有几类服务商，有资源依托型，有概念把握型，真正的市场化运作的公司并不多。
如何选择一个高效的COT模式实施伙伴呢？用一个三角形的模型做基本判断：
产业地产牵涉环节很多，涉及要素多，能否对园区运营有一个通盘考虑，且能实施，要求运营服务PPP服务商专业是第一位的。其次是对资源的整合和调度能力，产业集群从来都不是随机的，有其独特的秩序。再次每一个科技园区都是一个个性载体，如何使个性的硬件适合市场，需要创新地执行。
具体考察一个COT服务商，可从五个环节考量：
一是有无运营体系。通过众多项目的实战总结，能否开发有一套包括定位、传播及服务的整体运营系统。
二是专业团队。包括前方执行团队和后方策略支持团队，隐形的后方团队同样重要。
三是资源的合理管理，大部分资源是没有选择倾向，合理的管理能促进更多的资源转化。
四是案例匹配。成功具有一定的连续性，是其背后的逻辑。
五是被动创新能力。尤其是对一些木已成舟的园区项目，如何使其焕发运营的活力，很考验被动创新能力。
专业、资源与创新形成COT模式的核心价值，五大考量侧重实效评估，能帮助合作伙伴实现项目招商、形象提升以及服务运营的多重丰收。
本文来自于专栏投稿，作者系WEME创业总经理 公众号：WEME创业（onweme)
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