临港集团重组迈步 上市平台16.5亿收购两公司
发布时间：2016-07-11
来源：21世纪经济报道
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继农工商、陆家嘴国资整合积极推进后，临港集团的内部整合也开始启动了。
6月22日，临港集团旗下上市平台上海临港董事会通过重组方案，拟以增发购买资产并募集配套资金的形式，实现大股东资产注入。上海临港拟以14.07元/股海通证券15.83+0.040.25%陆家嘴22.64-0.17-0.75%的发行价格，向浦江公司发行股份购买其持有的浦星公司100%股权及双创公司85%股权。这两项资产的交易预估值为16.5亿元。
海通证券认为上海临港此次重组预案，同时保障国有资产保值增长、国企改革和业务协同三大目标。从参与方资金属性、经营特点看，配套融资战投引入既包括国有资本、又包含有限合伙和外资成分。不失为当前国资改革经典案例。
东方证券分析师竺劲指出，上海临港作为上海国资委下属唯一园区企业集团控股的上市公司，拥有松江园区、康桥园区、南桥园区以及自贸区洋山港(陆域)部分四大园区，土地储备丰富，集团最初主要承担上海临港产业区的建设工作，经过多年发展，目前上海全市仅有崇明和嘉定两区未进入，并向江苏盐城、浙江海宁等地异地扩张。
此次公告收购浦江园区已迈出集团注资承诺的第一步。值得关注的是，临港集团上市平台体外仍有接近80%的资产待注入，未来仍有机会通过外延并购实现快速发展。
大股东资产注入第一步
在购买前述两家公司股权的同时，上海临港拟以14.07元/股的价格向莘庄工业区、诚鼎新扬子、东久投资、盛睿投资、上海并购基金等非公开发行股份募集配套资金不超过15亿。募资将主要用于浦江高科技园三个地块项目建设。
海通证券指出，重组预案显示，国有资本在本次募资中占比最大(占65.29%)，有力保障国有资产控股地位。同时引入具备产业地产开发背景的东久投资、普洛斯等外资企业，将对上市公司未来与国际先进产业地产投资方加大合作。外部有限合伙企业的引入，有利股东结构多元化。
有机构测算，重组完成后，上海临港股票总市值将从132亿升至167亿，假定上海临港于2016年第三季度末完成重组，公司2016-2018年的市盈率将略有上升。
事实上，临港集团在2015年底部分资产借壳上市时已作出承诺，提出将在3-5年内，分别将漕河泾园区、浦江园区及目前处于筹建阶段的相关园区(包括桃浦智慧城、盐城园区、海宁园区)剥离代政府行使职能的非市场化业务及一级开发业务;在相关子公司经营步入正轨后，将这些子公司股权转让予上市公司。
根据2014年集团及上市公司营收测算，目前集团注入上市公司体内的营收仅占集团总营收的14%，意味着未来通过外延并购，上市公司营收及净利润还有较大增长空间。临港集团总裁袁国华指出，产业、园区经营、及园区服务或为未来发展方向。
据东方证券研究报告披露，临港集团为上海国资委下属唯一园区企业集团，旗下园区遍布上海。目前上市公司主要持有松江园区、康桥园区、南桥园区及自贸区洋山港(陆域)部分四大园区，涉及31个项目，土地储备丰富。
从收入结构看，截至2015年末，上市公司园区衍生服务收入(非房地产业务收入)占比已达8%;1.7亿的预收款项中，预收综合服务费占比达60%，对未来服务费收入的持续增长形成有力支撑。园区目前签订的租约以1-2年短租居多，在上海房价整体趋势还会不断上涨的前提下，园区每年租金预计提升5%。
据东方证券测算，此次以发行股份形式收购集团浦江园区核心物业，16.5亿交易金额，对应静态市盈率仅17倍，远低于可比上市园区平均61倍的市盈率。
东方证券预计，公司在现有招商力度下，2016-2018年归母净利润增速将分别达到11.2%、16.8%、21.3%。估算得出公司2016-2018年房地产销售收入分别为6.8亿、7.2亿、8.2亿;2016-2018年房地产租赁收入分别为2.0亿、2.6亿、3.4亿。
2016年，上海政府已明确指出上海临港产业区成为上海科创中心建设的主体承载区，本次注入的浦江高科技园双创园坐落科创中心漕河泾内，亦为上海科创中心建设的重要承载区之一，可增强上海临港打造投行型创新园区实力。
临港集团网站显示，截至2016年4月，临港集团下属园区已入驻企业6000余家，多数为科创企业，涉及员工约37万。
工业地产机遇
上海同济城市规划设计研究院提供的资料显示，2011年底，上海市工业用地共约761平方公里，占城市建设用地总面积31.6%。工业用地总体比例远高于纽约、伦敦、东京等国际大都市。但地均工业产值仅40亿元/平方公里，不足东京的1/4，不足纽约的1/2，上海工业用地规模大但绩效低。
据彭博统计，美国住宅地产、商业地产、地产服务和工业地产上市公司总市值分别为554.9亿美元，168.6亿美元，432.7亿美元和110.7亿美元。我国对应上市公司总市值分别为10579亿元，1656亿元，355亿元和1952亿元。中国住宅板块一家独大的市场结构在未来有望被打破。
前述机构指出，当新房增速、盈利回归均衡，用新房标准作为所有地产企业选择逻辑已不合时宜。尤其在资金利率开始下行后，工业地产、商业的稳健收益能力将被中长期资金所青睐。此外，房地产服务产业链在面对巨大的房地产存量市场也将赢得爆发式机遇。
2015年，上海临港实现营业收入9.01亿元，同比增长7.38%。其中2015年实现房产销售收入7.48亿元，同比增加4.08%;实现房产租赁收入7641万元，同比增加19.1%;其他业务收入7650万元，同比增加36.4%。从区域分布上看，松江板块完成营业收入6.86亿元，康桥和南桥板块完成营业收入2.15亿元。
随着重组推进，上海临港还规划了一个更远大的目标：2020年前，形成具有全球影响力的科技创新中心的基本框架体系;R&D(研究与试验)经费支出占全市地区生产总值比例超过3.8%;战略性新兴产业增加值占全市地区生产总值的比重提高到20%左右。到2030年，着力形成具有全球影响力的科技创新中心的核心功能。张江国家自主创新示范区进入国际先进高科技园区行列。
然而，此次重组预案还存在不确定性，如收购浦江园区预案目前仅通过第一次董事会决议;部分项目达到可租售状态时间与预计可能存在差异等。
