广州惠州大力推进“三旧”改造工作
发布时间：2014-04-28
来源：南方日报
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制图：贺婧宜
“三旧”改造系列报道之
2010年，惠州出台《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的实施意见》，提出力争用5年左右时间基本完成城市重点功能区的“三旧”改造工作，正式拉开惠州市“三旧”改造的帷幕。
“三旧”改造涉及多方利益，是城市发展与建设攻坚难点。几年时间过去了，目前“三旧”改造的情况，无论是从官方数据还是记者调查来看，惠州市的进展并不顺利。
截至目前，在省国土厅核定的惠州符合“三旧”改造条件的4652宗地块、改造面积达10.06万亩的指标中，4年时间内仅顺利启动52个项目，面积仅1632亩。
今年惠州市“两会”上，市长麦教猛强调要大力推进“三旧”改造工作进程，盘活存量建设用地资源，集约节约利用土地，提升用地水平。
记者调查发现，惠州“三旧”改造工作推进缓慢，既有本身城市结构局限的客观原因，相关企业参与热情不如广州、东莞、佛山等地那么高，也有涉及部门过多，项目审批流程较长的原因，还受到旧村落拆迁、村民补偿陷入博弈状态的影响。
改造项目大多靠企业自行运作拆迁
惠州市国土资源局提供的《关于我市“三旧”改造工作情况汇报》显示，广东省国土厅核定惠州符合“三旧”改造条件地块4652宗，拟改造面积10.06万亩，从2009年底成立惠州市“三旧”改造工作领导小组到目前，全市各县区共启动52个改造项目，面积1632亩，其中已办结用地和规划报建手续的只有39个。
2010年，在惠州市人民政府出台的《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的实施意见》中，确定了“政府主导、市场运作”改造原则。
在实际的旧改推动过程中，除了桥东水东街改造项目和水北旧村改造项目由政府相关部门牵头外，东湖花园九区、下角老城新楼盘群、日昇昌天誉、大欣城等项目基本依靠企业自行运作拆迁、补偿等工作，无疑加大了参与旧改项目企业的开发难度。
惠州市一家参与“三旧”改造的房地产企业负责人李先生说，惠州市政府在旧改工作中主要要对旧改项目定性，根据旧改项目所处区域的周边环境作出相应的地块规划和限制，在旧改项目开发前期与“旧城镇、旧厂房、旧村庄”原居民的拆迁协商和补偿问题上，政府没有过多参与。在“三旧”改造中，很多地块归属单一的旧厂房被拆立项，依附于老厂的老职工楼却被忽视，出现大量现代社区与破旧职工方毗邻而居的情况。
参与“三旧”改造项目企业缺乏经验
“由于‘三旧’改造项目涉及的拆迁和补偿成本太大，投资的企业一般用来开发房地产，别的产业难有收益。”惠州市惠州市“三旧”改造领导小组办公室联系人、国土资源局用地科科长李博说。
2009年—2013年惠城区旧改项目资料显示，旧改地块原属的公司大部分是实业工厂，被市场所熟知的隆生东湖花园九区、日昇昌天誉项目所在地块显示的也是利达建业、合胜实业持有。
“旧改项目推进速度慢，还有一个原因就是品牌房地产企业并没有多少兴趣。”李博说，惠州在2009年底成立了“三旧”改造工作领导小组统筹改造工作，但有些在此之前已经着手的旧改项目，其具体工作并未统一汇总到国土局的“三旧办”，而是各自仍由之前设立的改造指挥部负责。三旧’改造的基本都是房地产项目，但做房地产项目有经验的不会做‘三旧’改造，目前申请的很多企业原来是做工业的，没有经验，有的项目在报批过程中负责人都换了几个。”李博说。
某地产公司总经理认为，规模性企业不是不想投资，而是不敢投资，三旧办’只是一个统筹机构，各个证还需找不同部门，完全可以画一幅‘人在证途。他认为，政策不明，手续繁琐，前期拆迁纠纷多，补偿投入大，后期开发周期不可预料，投资风险高，投资回报率也极为有限，对于企业而言，追求利润是第一位的，对于完全不受控的项目，宁可不投资。
不少房企负责人有同样看法，由于成规模的房地产企业本身对投资风险有一套完善的评估体系，旧改项目由于流程太过复杂，开发前期工作太过繁琐，往往选择不参与。国土局提供的资料显示，品牌房企参与“三旧”改造一般采取购买已经厘清相关手续的地块，如隆生地产购买二手地块开发东湖花园九区。
违建催生成为“三旧”改造新难点
“三旧”改造也催生了违建，使之成为推进“三旧”改造的新难点。“个别地方，一个晚上能建起一栋楼。”国土部门一名工作人员说。从小金口惠博大道望去，沿线密布一些只有框架结构的红砖楼。就在这个区域，拆违一直在开展。在公开报道中，仅在去年9月，小金口就展开了5次行动，拆除了近万平方米的违建。
“个别钉子户的要求太过分了，按这样的拆迁比例，开发商赔死都不够。”某开发商负责与居民协商的工作人员说。
在水北村，村民们形成了互助“建房”的风气。该村村民介绍，该村民小组中最穷的一户，之前住的是土砖房，听闻政府规划村落要改造、被征收，村民们自发帮助其搭好框架，目的是“让他们拆迁后能过上好点的日子”。
也有位于“三旧”改造项目地的村民不愿意离开故土而抗拒。在桥东老城区，在该地住了30年的张伯说，作为长期生活在村落的居民，本身并无一技之长，如果打破了生活圈和收租的生存方式，不知道未来怎样生活。
“我去过广州的猎德村，虽然保留下了宗祠，但生活节奏完全不一样了。”张伯说，政府如果要改造，不仅是城市面貌的改造，更应该照顾到如何保留原住民的生活习惯和人际关系。
“三旧”改造进行时
制图：贺婧宜
“三旧”改造系列报道之
2010年，惠州出台《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的实施意见》，提出力争用5年左右时间基本完成城市重点功能区的“三旧”改造工作，正式拉开惠州市“三旧”改造的帷幕。
“三旧”改造涉及多方利益，是城市发展与建设攻坚难点。几年时间过去了，目前“三旧”改造的情况，无论是从官方数据还是记者调查来看，惠州市的进展并不顺利。
截至目前，在省国土厅核定的惠州符合“三旧”改造条件的4652宗地块、改造面积达10.06万亩的指标中，4年时间内仅顺利启动52个项目，面积仅1632亩。
今年惠州市“两会”上，市长麦教猛强调要大力推进“三旧”改造工作进程，盘活存量建设用地资源，集约节约利用土地，提升用地水平。
记者调查发现，惠州“三旧”改造工作推进缓慢，既有本身城市结构局限的客观原因，相关企业参与热情不如广州、东莞、佛山等地那么高，也有涉及部门过多，项目审批流程较长的原因，还受到旧村落拆迁、村民补偿陷入博弈状态的影响。
改造项目大多靠企业自行运作拆迁
惠州市国土资源局提供的《关于我市“三旧”改造工作情况汇报》显示，广东省国土厅核定惠州符合“三旧”改造条件地块4652宗，拟改造面积10.06万亩，从2009年底成立惠州市“三旧”改造工作领导小组到目前，全市各县区共启动52个改造项目，面积1632亩，其中已办结用地和规划报建手续的只有39个。
2010年，在惠州市人民政府出台的《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的实施意见》中，确定了“政府主导、市场运作”改造原则。
在实际的旧改推动过程中，除了桥东水东街改造项目和水北旧村改造项目由政府相关部门牵头外，东湖花园九区、下角老城新楼盘群、日昇昌天誉、大欣城等项目基本依靠企业自行运作拆迁、补偿等工作，无疑加大了参与旧改项目企业的开发难度。
惠州市一家参与“三旧”改造的房地产企业负责人李先生说，惠州市政府在旧改工作中主要要对旧改项目定性，根据旧改项目所处区域的周边环境作出相应的地块规划和限制，在旧改项目开发前期与“旧城镇、旧厂房、旧村庄”原居民的拆迁协商和补偿问题上，政府没有过多参与。在“三旧”改造中，很多地块归属单一的旧厂房被拆立项，依附于老厂的老职工楼却被忽视，出现大量现代社区与破旧职工方毗邻而居的情况。
参与“三旧”改造项目企业缺乏经验
“由于‘三旧’改造项目涉及的拆迁和补偿成本太大，投资的企业一般用来开发房地产，别的产业难有收益。”惠州市惠州市“三旧”改造领导小组办公室联系人、国土资源局用地科科长李博说。
2009年—2013年惠城区旧改项目资料显示，旧改地块原属的公司大部分是实业工厂，被市场所熟知的隆生东湖花园九区、日昇昌天誉项目所在地块显示的也是利达建业、合胜实业持有。
“旧改项目推进速度慢，还有一个原因就是品牌房地产企业并没有多少兴趣。”李博说，惠州在2009年底成立了“三旧”改造工作领导小组统筹改造工作，但有些在此之前已经着手的旧改项目，其具体工作并未统一汇总到国土局的“三旧办”，而是各自仍由之前设立的改造指挥部负责。三旧’改造的基本都是房地产项目，但做房地产项目有经验的不会做‘三旧’改造，目前申请的很多企业原来是做工业的，没有经验，有的项目在报批过程中负责人都换了几个。”李博说。
某地产公司总经理认为，规模性企业不是不想投资，而是不敢投资，三旧办’只是一个统筹机构，各个证还需找不同部门，完全可以画一幅‘人在证途。他认为，政策不明，手续繁琐，前期拆迁纠纷多，补偿投入大，后期开发周期不可预料，投资风险高，投资回报率也极为有限，对于企业而言，追求利润是第一位的，对于完全不受控的项目，宁可不投资。
不少房企负责人有同样看法，由于成规模的房地产企业本身对投资风险有一套完善的评估体系，旧改项目由于流程太过复杂，开发前期工作太过繁琐，往往选择不参与。国土局提供的资料显示，品牌房企参与“三旧”改造一般采取购买已经厘清相关手续的地块，如隆生地产购买二手地块开发东湖花园九区。
违建催生成为“三旧”改造新难点
“三旧”改造也催生了违建，使之成为推进“三旧”改造的新难点。“个别地方，一个晚上能建起一栋楼。”国土部门一名工作人员说。从小金口惠博大道望去，沿线密布一些只有框架结构的红砖楼。就在这个区域，拆违一直在开展。在公开报道中，仅在去年9月，小金口就展开了5次行动，拆除了近万平方米的违建。
“个别钉子户的要求太过分了，按这样的拆迁比例，开发商赔死都不够。”某开发商负责与居民协商的工作人员说。
在水北村，村民们形成了互助“建房”的风气。该村村民介绍，该村民小组中最穷的一户，之前住的是土砖房，听闻政府规划村落要改造、被征收，村民们自发帮助其搭好框架，目的是“让他们拆迁后能过上好点的日子”。
也有位于“三旧”改造项目地的村民不愿意离开故土而抗拒。在桥东老城区，在该地住了30年的张伯说，作为长期生活在村落的居民，本身并无一技之长，如果打破了生活圈和收租的生存方式，不知道未来怎样生活。
“我去过广州的猎德村，虽然保留下了宗祠，但生活节奏完全不一样了。”张伯说，政府如果要改造，不仅是城市面貌的改造，更应该照顾到如何保留原住民的生活习惯和人际关系。
“三旧”改造进行时
博弈
丽日家园
丽日家园
2014年春节前，住在青年路的刘婶放弃了给三个儿子分别争取一套房产的要求，搬离了居住近30年的惠州化工机械厂宿舍，“想借机赚一笔，要那么多，不可能满足你的。”附近的深圳市天和通信有限公司一名自称姓“同”的保安至今对她“有几个儿子就要几套房”的逻辑感到难以理解。没有谁知道刘婶一家得到了多少补偿，无论如何，作为这个区块最后一个住户，随着刘婶一家的离开，丽日家园项目距离实际施工又近了一步。
拆迁难并非导致这一项目推进缓慢的唯一因素。地块旁边的青年河整治工程正在紧张施工，道路很是不便，下点小雨，更是满地泥浆，加上施工噪音，让附近的居民颇有怨言；天和通信（原惠州化工机械厂）也在“三旧”改造规划区域内，该公司负责人希望通过自行改造的方式加以利用，而非将地卖给丽日集团，双方商谈多次，至今未达成协议。
记者来到这里时正是周末，天和通信并未开工，租赁公司厂房小广告和兴吸塑厂在门口新张贴的招工信息显示这里似乎一如往常。天和通信在网上发布的监理员招聘信息，地址也依旧是现在的下角青年桥园岭东路11号。惠州市规划局刚编制完这一项目的改造规划，目前还没有进入“三旧办”的办理窗口。
根据计划，从去年10月底启动的青年河综合整治预计今年11月完成，部分河道还将设置下河亲水回廊，届时，随着居住和交通环境的明显改观，无论周边的地价还是房价，上涨几乎是必然。可以预见，原有土地所有者和房产开发者的博弈还将继续下去。
差异
与丽日家园的“平静”相比，一河之隔的日昇昌天誉商住楼项目“热闹”得多。靠近富民路的一侧、近10米深的地基已基本打好，两台黄色的塔吊下面，几十名戴着安全帽的工人正在紧张施工，载着钢筋和钢管等建材的卡车来回穿梭。在紧邻三新北路的另一侧，也已挖出一个深达数米的大坑。
对于工地之间那栋住宅楼的居民来说，“热闹是他们的，我们什么也没有”。
住宅楼是原惠州粮食局下属面粉厂和饲料厂的职工宿舍，4栋砖混结构的五层楼房在前后两块工地的“包夹”下显得很是突兀。同样感到突兀的还有这里的人和事。小区居民介绍，由于施工，原本通向外面的大路被完全截断，目前只有一条拐弯的陡坡路与外界相连，“没有地方散步了，太危险！”在宿舍楼下走过的一位阿婆抱怨道。原饲料厂职工张海强带着记者看施工给居民带来的不便：住宅墙体多了裂痕，下水道因施工而破损，污水从院子里流出来，地面被浸渍成泛着绿光的黑色，散发阵阵臭气。
张海强说，正在施工的两块土地分别是原面粉厂和饲料厂的厂区。《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的实施意见》中明确指出，编制“三旧”改造规划应遵循“政府主导、成片改造”原则，同属“三旧”改造区域，厂区已然动工，地处中间位置的住宅区却丝毫没有拆迁的意向；改造项目需要开发商和每家签订相关协议，但张海强表示并没有和地产公司签订任何拆迁补偿协议，这也得到其他居民的证实。然而，在惠州市国土资源局提供的《2010年－2014年‘三旧’改造项目办理情况》中，此块标明面积为47952平方米的旧厂房改造项目已完成用地审批手续。
对此，李博表示，在当时规划局的项目规划中，没有将中间的住宅小区纳入规划。然而，惠州市住建局城市规划科的副科长谢伟艺却有不同说法：“当时的改造界线是市里的‘三旧办’划定，他们划定改造范围后再向规划局申请。”
成熟
东湖花园九区
就地理位置和形状而言，东平类似惠州的心脏，东江大桥、金山大桥、西枝江大桥则如同惠州的动脉，将江北与河南岸顺畅相连。在“三旧”改造规划上属于桥东片区的东湖花园九区就位于“心脏”之中，但在改造之前，一栋老式商业楼和几个工厂构成了它的全部风景。
按照计划，东湖花园九区将建成一栋商住综合体，总建筑面积约33万平方米，总投资约20亿元。目前，工地正在施工，虽然投入使用尚需时日，但其影响力已经发散开来。
舒华健身店的古先生每天一出门就能看到旁边东湖花园九区的广告牌，已经在这里做了七八年的他，收入主要来源于售卖1万到1.8万元不等的跑步机；“项目完工后，估计客流会增加，但每三年一签的房租可能会涨。”
惠州青年国际旅行社的叶丽平一个人坐在空旷的大厅里有些无聊，她对记者说，这栋紧挨东湖花园九区的楼宇原本一楼是商场，旅行社老板看准附近房产的升值潜力，一举买下后将一层作为旅行社总部，三层作为公司办公室，二层的不少房屋则放置着杂物。
如果只是普通地块，东湖花园九区或许称得上难得，但只有在“三旧”改造的盘子里，它才称得上样板：中心区位，地块成熟，周边配套完善，区域住宅聚集，消费潜力大，特别相比住宅，厂房拆迁相对容易，其本身的属性也决定了它不可能由一个没有过开发经验的企业来开发—在城市中心区的居民聚集地，这样的地块必须由规模房企打造具有示范性意义的项目。“这个项目是所有‘三旧’改造项目中最为成熟的，但不能说有多大的标本意义。”国土资源局建设用地科的邵艺超说。
即使如此，该项目也经过多次转手：原本地块平整下来的归属法人为丽涛地产，也即原地块上面的实业公司，后被隆生高价买入，但在国土局提供的资料上，意向改造主体却是惠州市达利建业有限公司。
风险
乔弘模范生
乔弘模范生
惠城区水口龙湖大道旁的乔弘模范生项目作为上世纪的旧厂房改造项目也被纳入到惠州旧改项目范畴中来。乔弘地产原本从事五金和服装等加工制造，受工厂外迁影响，旧厂房改造转为房地产开发。小老板阿权说，原工厂的拆迁和土地平整并不容易，相关部门对项目开发是否旧改也经历了较长过程。由于此前没有开发住宅产品的经验，过程并不轻松，幸亏项目定位合适，户型和价格规划合理，受到购房者的关注。
阿权的朋友于2012年在仲恺有一块地块，前期的拆迁和平整工作基本完成，最后在项目认定环节出现问题，被政府收回拍卖，原本预期1000万元拿下的地块被其他企业参与竞争，拍到4000万元才拿下。加上前期的拆迁补偿和土地平整费用，接近5000万元才搞定，“基本上很难再有利润空间”。
位于城市外围城西的明发高榜新城项目运营总监陈金秋直言，旧改项目不可控的因素太多，如果不是对地块本身就熟悉的开发商，很难处理好居民拆迁和补偿等一系列问题。即便私下谈妥，还要面临政府部门的相关认定，存在地块收归国有挂牌的风险，故而规模型开发商参与“三旧”改造的并不多。此外，目前惠州土地储备较充裕，土地市场活跃，有地块需求的开发商基本能在透明的招拍挂市场上有所斩获，开发商涉足旧改项目的动力并不足。
遗留
御西湖 禾塘集 丽水湾
御西湖 禾塘集 丽水湾
对于在惠州城市现代化进程中无数次缺位的老城下角而言，有些许细微革新出现，便足够欣喜。
细心的社区市民发现，紧邻社区的是社区所在原工厂的职工宿舍楼，现代化的社区规划和崭新的外墙设计与破旧、外墙发黑的老宿舍对比鲜明。在区域随着旧改潮出现革新、区域城市形态得以改观的背景下，老旧的职工楼在发展进程中被选择性忽视显得极不协调。
与御西湖一体的惠阳机械厂职工楼、禾塘集旁边的惠华纸厂宿舍以及丽水湾紧邻的糖厂家属楼，遗留下来的老楼与社区紧密相连，甚至社区规划为了规避职工楼而变得很不完整。由于老厂区范围权责明晰，整合起来比较容易，涉及的宿舍楼有较多职工居住，拆迁成本和工期搁置风险大幅加剧，在开发中被绕开来。然而，这种遗留，可能也断了小宿舍融入大集体的路。
对此，惠州市国土资源局用地科负责人表示，下角这几个社区报批是在政策出来以前，现在的旧改项目在推进过程中会对开发地块及周边状况归总一起考虑，基本可以避免出现类似选择性开发的状况。
停滞
水北村
水北村
从2005年11月列入“两江四岸”整治算起，江北第8号、9号小区（水北村）地块进入改造项目已有近10个年头。仅一路之隔，是惠州城市豪宅标杆的帝景湾，稀缺的一线东江景和江北桥头堡的特殊区位，使得地块的价值空间持续拉大。如何拆迁、如何补偿、采取何种形式，由于各方利益分歧，协调难度拉大，使得这块城市黄金宝地近乎无限期地搁置下来。
水北村的旧改工程并非由临时设立在国土局的“三旧办”统属，而是由惠城区政府和国有投资公司成立专门的工作小组在推进。知情人士透露，该地块居民多，政府拆迁需大量补偿款，已有企业注资介入，但前景尚不明朗。
江北街道办副主任曾繁明表示，前期规划耗费了很长时间，直到2012年12月才开始与村民就拆迁补偿进行协商，目前已经有316户签订补偿协议，但仍有20户左右的村民尚未签约。“一些一楼住户将房屋改成小卖部，有的要求按照商铺以每平方米2万元予以补偿，有的则要求用改造后的一楼商铺按照1:1的比例补偿，这超出政策规定，目前等着区政府和市政府的工作安排。”曾繁明表示，已尽力为村民利益考虑，为了让租住村里的房客搬离，对于村民自主房屋以外的住房，从签订拆迁补偿协议开始算起，政府以腾空补偿和临时安置费的名义按照每月每平方米12元的价格予以补偿，这基本可以抵消之前出租房屋的租金收益。
记者采访离开时，一位老大爷在自家瓦房门前踱步，恬静、安宁，在最繁华的闹市静守一份田园的自然。暮色将近，村子显得有点暗淡，外面不远处，是千百年奔流不息的东江，还有东江大桥上日夜穿梭、越来越汹涌的车流。
特写
晚上八九点钟，穿行在从东平到江北的东江大桥上，远远可以看见大桥左侧帝景湾小区的高层住宅灯火通明—那是惠州城市化的象征，“高大上”不输一线城市。
从江北桥头右侧一个不起眼的楼梯拾级而下，看到的却是一条被一排芭蕉树拦住的断头路，再向北走不远，就立刻穿越到上世纪八九十年代的惠州旧城：房屋参差矮小，各种灌木茂密丛生，泥泞小路上掺杂着塑料和落叶—这个名叫“水北新村”的地方，是惠州尚未完成城市化的一部分。
一桥相隔，两个世纪。
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