戴德梁行：北京优质商铺存量上升至1126万平

7月7日，戴德梁行举行2016年第二季度媒体发布会，重点回顾第二季度北京写字楼及零售市场的发展情况并进行展望。报告显示， 2016年第二季度，北京全市甲级（含顶级）写字楼平均租金继续保持坚挺，按建筑面积计算的有效净租金环比下降0.4%至每月每平方米人民币378.1元。

2016年第二季度，北京住总万科广场开业，为北京零售物业市场带来约63000平方米的新增供应。至此，全市优质商铺存量上升至1126多万平方米，其中，购物中心约913万平方米，占到81%左右。

写字楼市场：亚奥商圈集中入市

拉升全市甲级写字楼市场空置率

2016年第二季度，北京全市甲级（含顶级）写字楼市场平均租金继续保持坚挺，按建筑面积计算的有效净租金为每月每平方米人民币378.1元（折合每月每使用平方米555.2元），季度环比下降0.4%。由于金融街和中关村商圈租金的上涨，带动本季度五大核心商圈甲级（含顶级）写字楼市场平均租金环比上升0.5%，有效净租金按建筑面积计算为每月每平方米人民币397.6元（折合每月每使用平方米585.3元）。

本季度，五大核心商圈暂无新增供应入市，空置率微降0.8个百分点达4.4%。位于亚奥的中外运大厦、天圆祥泰双子座A座和丰台的万开中心如期入市，为整体北京甲级写字楼市场带来约18万平方米的新增供应，拉动北京整体市场空置上升1.7个百分点达7.3%。从商圈层面来看，除近期有新增供应入市的燕莎、亚奥、望京和亦庄商圈外，其他商圈空置率均低于5%，金融街商圈更是一席难求，空置率仅为0.8%。

今年五月份出台的“营改增”政策备受市场关注，目前来看此政策对写字楼租赁市场租金影响有限。业主通常会采用将增值税含入现有租金、在现有租金的基础上增加5%或11%增值税、或与租户进行协商等方式解决。另有部分业主与租户双方还仍处于博弈中，但成熟优质的项目会在租金谈判中获得更多主动权。由于“营改增”的政策特点，预计市场中会出现更多通过自身装修改造来提升资产价值的项目。

截止到2016年底，预计还将有约99万平方米的写字楼投放市场，其中大约60%分布在非核心区。受金融街租金高涨不下和低空置的影响，北京丽泽金融商务区凭借其基础设施的逐步完善及政府大力扶持政策的出台，将为金融街商圈寻求外溢的企业提供更多选择。预计截止至2017年底，丽泽金融商务区将有约60万平方米的写字楼竣工，其中对外出租的写字楼面积至少为20万平方米。

零售市场：

核心商圈供应趋于饱和 多国际品牌新店开业

2016年第二季度，北京住总万科广场开业，为北京零售物业市场带来约63000平方米的新增供应。至此，全市优质商铺存量上升至1126多万平方米，其中，购物中心约913万平方米，占到81%左右；百货约213万平米，仅占约19%。

本季度，多个国际品牌新店在北京开业，如欧洲男士品牌Suitsupply在中国的第三间专门店在侨福芳草地开业，营业面积约580平方米；意大利轻奢女装品牌Luisa Spagnoli和英国男装时尚品牌TOPMAN的首家中国实体店分别在侨福芳草地和老佛爷百货开业。另外，近两年来，随着VR（虚拟现实）的发展和社会关注度的提高，VR线下实体体验店越来越多，北京在二季度有多家VR线下体验店开业，其中，位于鸟巢一层国家会展中心的万通虚拟现实体验馆，为国内最大规模的VR体验店。另外还有4月17日在798艺术东区开业陨石VR科技馆；5月1日在三里屯SOHO开业的乐翻天虚拟现实乐园以及5月底在北京悠唐购物中心开业的抉择VR乐园等等。可见，随着高科技的不断发展普及和人们消费体验模式的不断变化，线上与线下互补运营的模式将成为品牌打开市场、提高竞争力的一种发展趋势。

从北京未来供应的商业项目分布来看，多位于丰台、通州、大兴等区域且多为住宅或写字楼配套型商业综合体。戴德梁行北中国区研究部主管魏东表示：“目前，北京核心商圈已经饱和且几乎没有新供应，近年来北京推出的土地也多为具备商业、住宅等功能的综合性用地。随着北京城市轨道交通的不断发展，相信未来在中心城区以外将形成越来越多的小型新兴商圈，北京商业市场多中心化特征逐渐显现。”