400亿押注文旅 新华联调频橄榄型布局
发布时间：2016-07-05
来源：中国房地产报
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在向“地产+文旅+金融”战略迈进的路上，新华联开始发力。
6月22日，新华联发布公告称，拟与北京市房山区人民政府合作开发北京房山十渡国际旅游度假区。房山区十渡国际旅游度假区将打造成一个集观光、酒店、休闲、养老、度假、娱乐、商业为一体的高端文化旅游产品，项目总投资预计超过150亿元。这是新华联在一线城市布局的首个文旅地产项目，也让新华联旗下的文旅项目数目增加到了4个。
新华联集团董事局主席兼总裁傅军表示，新华联致力于使之成为全国文化旅游产业的样板之作、经典之作。
5天之后的6月27日，新华联发布公告称，与南翔万商(安徽)物流产业股份有限公司就收购安徽新安金融集团股份有限公司及安徽新安资本运营管理有限公司的部分股权达成转让协议。新华联将以每股2.27元收购南翔万商持有的新安金融1.9亿股股份，交易总价4.31亿元，并以1.29亿元收购南翔万商持有的新安资本10%股权，总投资金额共计5.6亿元。
新华联方面表示，此次对标的公司进行股权投资符合公司战略转型规划，有利于进一步布局和整合公司金融板块，未来新华联将进一步加大对金融领域的投资力度。
新华联梦想中的橄榄型布局是做大文旅，地产和金融作为辅助。从一个橄榄型到另一个橄榄型，新华联的转型正在调频中迈进。
文旅项目尚属雏形
新华联的文旅探索之路略显漫长。
自2011年7月上市时新华联提出了“文旅概念”，但在概念落地的实践上收效并不明显。
2012年，新华联提出“住宅地产+商业地产+文化旅游地产”的思路布局，2014年在此“三驾马车”的基础上提出了“地产+金融”，2016年再次将战略规划升级为“地产+文旅+金融”。
彻底从地产概念里分离出来的文旅产业在新华联整个布局中，尚且只是一棵破土而出的茁壮树苗。新华联在官网上明确展示的文旅项目只有3个：芜湖新华联文旅项目(下称“芜湖项目”)、神农谷国际旅游度假区(下称“神农谷项目”)、长沙铜官窑文旅项目(下称“铜官窑项目”)。
其中，铜官窑项目的状态还显示为“在建”，神农谷项目则还处在进一步与当地政府进行洽谈和沟通中;芜湖项目将在2016年下半年陆续完工并开放，“这也是新华联运营的首个文旅项目。”新华联副总经理兼董事会秘书杭冠宇介绍。
也就是说，新华联自2012年提出“文旅地产”以来，历经5年打造目前还处于一个雏形。十渡项目是新华联第四个名正言顺的文旅项目，包括主题文化小镇模式、特色景区模式两类。
至于韩国济州岛锦绣山庄国际度假项目、马来西亚新华联南洋度假中心等在外界看来同属于“文旅”的度假类集群项目，新华联给出的标签却是“住宅、商业”的标签，而非“文旅”。
“文旅”概念尚未打造成型，但新华联在这一业务上却下了重注。
豪掷400亿元
据了解，十渡项目的投资总额为150亿元，芜湖项目的投资总额为50亿元，神农谷项目投资总额为100亿元，铜官窑项目投资总额为100亿元，以此计算，新华联在此4个文旅项目上豪掷近400亿元。
此外，新华联与湘西永顺县、四川广元市就文化旅游项目也达成了合作意向，具体投资金额还未知。
对于2015年销售总额为48.21亿元、结算金额为41.59亿元的新华联来说，400亿元显然并非小数目，这相当于它2015年销售总额的10倍。
如此大资金需求量的项目，新华联如何才能养得起?
新华联上市以来便一直处于营业收入上升、净利下降的状态。其2012年营业收入同比增长0.02%，净利却下滑17.49%;2013年营业收入同比上升2.5%，净利却下滑14.97%;2014年营业收入同比上升34.59%，净利却下滑17.12%;2015年营业收入同比上升32.72%，净利却下滑27.22%。而截至2015年底，新华联的住宅地产和商业地产仍旧是其盈利的中流砥柱，商品房销售在总营业收入构成中占比高达97.85%。
不难发现，新华联的成本一直居高不下，再加上目前的文旅项目尚未成型，盈利还看不到时间节点，但这似乎并未动摇其在文旅地产方面的挥毫泼墨。
新华联方面表示：“随着公司转型战略的推进，公司逐步加大文化旅游地产项目、商业地产项目的投资。由于上述投资具有开发周期长、资金占用数额大、回笼资金缓慢的特点，在未来的营销工作中加强去化能力，加速资金回笼;同时进一步创新融资模式，拓展融资渠道，增强资金的稳健性。”据新华联2015年年报显示，其2014年和2015年的资产负债率高达84.81%和80.05%。其中，短期借款为5.45亿元，长期借款为69.14亿元。
值得注意的是，新华联旗下的11家非全资子公司净利润的总和显示为-592.32万元，资产负债率则高达87.07%。
文旅能否成为转机
一位投资人士向中国房地产报记者表示：“项目的投资价值要从长远来看，对于开发商来说，一方面跟政府合作是个门槛，另一方面开发商拿地不一定是做地产，以地产为依托做金融才是目的。”新华联现有的4个文旅项目皆是与项目所在地政府合作，但其在不同项目上的运营方式也有所差异。
“这是新华联傅军的新作品。”中国休闲旅游文化研究中心主任贾云峰面对芜湖项目中即将在今年7月31日开幕的鸠兹古镇评价到。这个项目包括了文化艺术、风情小吃、保健养生、娱乐休闲等多个模块的规划。芜湖项目的一个关键词叫作“徽商”，代表安徽文化。
无论是芜湖项目，还是神农谷项目和铜官窑项目，都位于二三线城市，因此十渡项目的落成被外界解读为新华联文旅项目的“首次进京”。
此外，根据国际经验，人均GDP进入1000美元以后，真正意义上的旅游才开始，随之而来的，是一个全民观光旅游的浪潮。当人均GDP突破3000美元时，大众观光旅游开始向休闲、体验旅游转型。目前我国的人均GDP是5.2万元，合计7820美元，北京的人均GDP则超过1.7万美元。
不过，赢商网数据显示，文旅地产目前的成功率仅为20%，新华联的长线布局能否进入这20%，还是一个未知数。
