联手天安数码城 华润置地借产业园盘活拿地渠道
发布时间：2016-06-23
来源：观点地产网
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通过产业园概念盘活更多的存量资产，自称“深圳最 大综合发展商之一”的华润置地正在朝着另一种片区统筹的方向迈进。
6月22日下午，华润置地与产业园开发运营商——天安数码城集团举行战略签约仪式，确定首 个产业地产合作项目将正式落地于深圳龙华新区大浪中心区。
当天出席的嘉宾阵容显示出各方的重视，罗湖、福田、南山、龙华、龙岗及大鹏等各区相关领导，华润置地副总裁兼深圳大区总经理孔小凯、天安数码城集团董事长李可、华润置地（深圳）开发有限公司总经理赵荣、天安数码城总裁杜灿生等人均为此站台。
大浪中心区项目与城市更新
位于深圳北部的大浪中心区项目主打产业升级概念。这是深圳关外普遍存在的大体量的规划需求，片区原有的产业落后，产业升级任务繁重，一场借助市场力量统筹改造的开发行动成为发展保障。
观点地产新媒体获得的一份2010年草案显示，“大浪中心地区”片区总用地面积590.83公顷，建设规模总用地约为733.56万平方米，主导功能是“大浪地区公共服务中心”，集商贸服务、休闲娱乐、生活居住、先进工业于一体的综合功能片区。
目前尚未知悉此次合作的大浪中心区项目究竟占片区多大比例，但这种业态多样的产业新城与华润置地、天安数码城的发展蓝图相吻合。按照孔小凯在签约仪式上的说法，华润置地和天安数码城将打造集产业办公、住宅、特色商业于一身的产业综合体项目。
从过去几年开始，城市更新改造已经被视为深圳未来最重要的供应渠道，且这个市场非常广阔。第一太平戴维斯曾向观点地产新媒体提供数据，深圳城市规划面积1952平方公里，2007年建设用地750平方公里，2020年控制在890平方公里；其中新增用地140平方公里，改造用地190平方公里，拆除重建60平方公里，占新增用地面积42.8%。
在城市更新市场上，有一个角色不可忽视——政府。观点地产新媒体了解，自2008年深圳开始新一轮的产业结构调整以来，这座城市一直牵头推动“战略新兴产业和未来产业”的发展，并希冀实现产业升级转型。在规划上，近年来深圳全市新增的城市更新计划明显以“新型产业”比重偏多，商住用地逐渐减少。
其中2016年深圳市城市更新单元计划第一批计划，共包含城市更新单元20项，拟拆除重建用地总面积71.99公顷；产业升级类单元占13项，改造为居住、商业等功能的更新单元7项，产业升级类项目数占该批计划项目总数的65%。
在深圳政府最需要的时候提交一份关于龙华大浪片区统筹改造规划方案，让华润置地拥有极强的议价能力，几乎是以低成本获取土地，或许政府还会给入驻企业和园区运营商提供优惠政策和补贴。
这种议价能力，可能主要基于深圳政府对华润置地过去16年综合开发能力的认可。华润置地在深圳发展的项目大部分以“片区统筹”模式为主，包括华润深圳湾国际商业中心、南山华润城、深圳华润中心等已推进的项目，以及华润湖贝旧改项目等待推进项目。
数据显示，该公司在深圳的项目占地面积逾300万平方米，总建筑面积逾1000万平方米。
涉足产业地产与合作开发
在以往的城市更新项目中，南山大冲村项目的“整村改造”至今仍是深圳政府及孔小凯口中的典型案例。“大冲村包含旧住宅、厂房1500多栋，基础设施缺乏；改造后，大冲将成为与深圳整体城市形象相适应的新型现代化商业、商务和居住社区。”
另据观点地产新媒体获悉，2016年初市场传出消息，华润置地获准主导深圳莲塘统筹片区城市更新相关工作。资料显示，莲塘互联网产业园占地约40.35万平方米，外界预计若以容积率5-6核算，总建筑面积逾200万平方米——这将是华润置地在深圳第七个大型地产项目。
事实上，此番洽谈龙华大浪片区也符合华润置地涉足产业地产的初衷。华润置地所在的央企对于拿地有着较强的成本控制，大多数成本需要经过层层审核，这要求公司通过自身综合开发能力去获取项目的机会。
在深圳布局颇广的华润置地拥有地方政府的支持，而合作伙伴天安数码城可以帮助华润置地大幅提升产业存量用地资产盘活的能力。天安数码城以产业综合体的开发和运营为主，先后在全国10个城市开发、运营和管理15座园区，运营面积近1200万平方米，成长孵育上市企业接近60家。
具备产业地产运营资历的合作伙伴，是华润置地园区业务另一块重要的拼图。天安数码城董事长李可对包括观点地产新媒体在内的参会人士介绍，合作将依托公司的国际直通车、T+SPACE等国内外平台资源，将构建技术、信息、人才、资本、市场互联互通的企业生态智慧园区体系。
从双方“优势互补”的合作模式来看，华润置地在未来开发的龙华大浪片区项目中或仍是依赖商住物业的收入。2015年，仅华润深圳湾、南山华润城两大综合开发项目的住宅部分，便为华润置地贡献过百亿的销售额。
此前5月12日，华润置地已对外发布旗下创业加速器“润加速”，面向已获得一轮融资的初创型企业提供孵化及加速服务。其中首 个空间将于6月底在南山华润城项目全面开放，总面积约2000平方米。
而华润置地想要迅速扩大规模，产业升级城市更新业务相对来说是一个捷径。华润置地表示，将以其城市综合体开发的优势，与天安数码城在产业地产项目上的经验与口碑，共同寻求意向合作项目，打造“产业综合体”。
孔小凯还透露，华润置地在产业地产，包括物流地产等方面都有做相应安排。“华润集团也成立了相关基金，快速扶助公司在产业地产方面的资金安排。”
