华夏幸福475平方米公里全国版图大跃进
发布时间：2016-06-23
来源：观点地产网
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传统地产行业进入去库存的存量时代，属于华夏幸福的跑马圈地却才刚刚开始。
6月22日，华夏幸福公告宣布，公司取得眉山市彭山区产业新城PPP项目《中选通知书》。
按照合作内容，彭山区人民政府拟以四川省眉山市彭山区行政区划内约定区域的整体开发各事项与华夏幸福进行合作，合作区域占地面积约为93平方公里（面积以实际测量为准），包括两个地块。
成交结果显示，华夏幸福此次中选的PPP项目共包括基础设施及公共设施投资建设费用、土地整理投资费用、当年产业发展服务费用及规划设计、咨询等其他服务费等四项。
据观点地产新媒体不完全统计，算上此次取得的四川眉州项目，今年上半年，华夏幸福业已在安徽六安、南京溧水、河南新郑、河北邢台、武汉新洲、河北邯郸、广东江门以及浙江湖州，取得了9个产业新城PPP项目，累计受托开发面积约为475平方米公里。
而一个香港特区的占地面积也不过才1000多平方公里。可以说，华夏幸福仅用了半年的时间即在国内广阔的城镇化进程前景中，圈定了半个香港的版图。
华夏幸福大跃进
一个可以参考的指标是，去年一整年，华夏幸福仅新增四个产业新城项目，分别位于安徽省滁州市来安县、安徽省马鞍山市和县、河北省雄县及秦皇岛北戴河新区。而进入2016年上半年，华夏幸福即以平均单月增加1.5个项目的速度高速扩张。
政策上的加持或许是华夏幸福一改低调特性的重要原因。2015年7月，华夏幸福的固安工业园，作为唯 一的一个产业新城项目入选了发改委首批PPP项目库，紧随其后国务院办公厅也对固安工业园进行了通报表扬，表示各地应该学习这个模式。
2016年以来，华夏幸福由北向南，一路从华北（河北、河南）、华东（江苏、浙江）、华中（武汉）最终到达华南（广东），实现了全国性的布点落子。
其中，在华北区域，华夏幸福先后与河南省焦作市武陟县、河北省邢台市签署合作备忘录，受托开发面积分别为76平方公里和120平方公里
同样是早有布点的华东区域，华夏幸福也在上半年再度落子。去年已经透露的南京溧水项目最终敲定，项目合作期20年，委托区域占地面积约为10平方公里。与浙江省湖州市南浔区政府合作的项目，委托区域占地面积约为49平方公里。
华中和华南则是华夏幸福首 次涉足。其中，武汉市新洲区约定区域占地面积约为26.6平方公里，江门高新区辖区内约定区域的整体开发面积约为24.8平方公里。
在取得浙江湖州、广东江门以及四川眉州项目前，华夏幸福管理层曾于5月末的投资者网上交流会上表示，公司会紧跟国家战略，继续深耕京津冀、积极布局长江经济带，并且择机进入珠三角、自贸区等政策热点区域。
“目前，公司在京津冀地区已累计投资运营15个区域（产业新城模式），未来将继续深耕开发。长江经济带已累计投资运营8个区域（产业新城模式），未来将继续扩大在长三角地区的影响力。”
数据显示，截至2015年底，华夏幸福投资运作的产业新城项目主要包括：固安区域、大厂区域、怀来区域、苏家屯区域、香河区域、霸州区域、永清区域、任丘区域、无锡区域、嘉善区域、文安园区、昌黎园区、丰台区域、保定白洋淀科技城、房山区域、镇江区域、溧水区域、北戴河新区、雄县区域、涿鹿区域、枫泾区域、铁西区域、四川仁寿区域、来安区域、和县区域等。
这些区域目前部分处于建设阶段，部分处于规划定位阶段。
产业新城收费模式
观点地产新媒体查阅华夏幸福今年来签订的PPP项目公告发现，其与地方政府在合作方面已然形成了一个固定模式。
一般情况下，本着“谁投资，谁受益”原则，地方政府承诺将委托区域内所新产生的收入的县级留成部分（即扣除上缴中央、省、市级部分后的收入），按约定比例支付华夏幸福，作为偿还其垫付的投资成本及投资回报的资金来源。
委托区域内所新产生的收入是指委托期限内委托区域内单位与个人经营活动新产生的各类收入，主要包括税收收入（原有单位与个人原址产生的税收收入除外），土地使用权出让收入，非税收入，专项收入、专项基金。委托区域内所新产生的收入安排由双方在正式合作协议中进行约定。
华夏幸福还透露，土地整理投资、基础设施及公共设施投资建设费用的投资回报率为15%；当年产业发展服务费占入区项目当年新增落地投资额的比例为45%；规划设计、咨询等其他服务费等投资回报率为10%；合作期限一般为20-50年不等。
观点地产新媒体注意到，“当年产业发展服务费占入区项目当年新增落地投资额的比例为45%”一条，说明华夏幸福在招商过程中，企业落地投资额越大，其获得的收入越多。
华夏幸福上半年两个招商案例即清楚诠释了该项条款。一是中航国际物流将在华夏幸福受托区域内投资建设集贸易、生产加工、供应链服务等功能为一体的综合型航空产业园。单个项目面积约200-500亩，投资5-15亿元。
“按照委托区域内入区项目当年新增落地投资额的45%计算。如中航国际物流（天津）有限公司与公司在南京溧水展开合作，公司有望实现园区产业发展服务费收入2.25亿至6.75亿元。”
引入江苏润恒物流发展有限公司的合作同样如此，江苏润恒物流拟在固安工业园区选址建设现代化电商展示、配送及冷链物流仓储基地，同时整合京津冀地区农副产品物流产业链。随着该项目固定资产投资42亿元逐步投资落地，华夏幸福子公司三浦威特预期可由此实现园区产业发展服务费收入约18.9亿元。
过往的城镇化后遗症，让市场再次面对如此大规模的产业造城运动时，会多一分冷静。毕竟，华夏幸福固安项目，是乘着京津冀一体化东风，承接了首都的外溢需求。但这样的样本是否可以复制尚且验证。
因此，如此大规模的快速扩张，无论是对于华夏幸福还是地方政府来说，都是巨大的挑战。
