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不止是宋卫平 碧桂园也要造科技小镇了

发布时间:2016-06-12 来源:经济观察报 1010
  碧桂园的第一个科技小镇,很有可能在毗邻深圳的广东省惠州市落地。
  这个小镇背后是碧桂园“科技创新智慧生态小镇计划”的正式推出。
  这是碧桂园擅长的“农村包围城市”的打法:在一二线城市周边或者中心城市的副中心,建造科技小镇,从而承接这些城市的产业及人口转移。
  按照规划,深圳周边的惠州、东莞,以及武汉、合肥等城市,都将陆续出现碧桂园科技小镇的身影。
  计划造小镇的并不止碧桂园。
  5月底,绿城中国联席董事长宋卫平透露,绿城未来5-10年将打造5-10个理想小镇,这个小镇计划,完全超越了房地产开发,将以农业或文化等产业作为主导,深度整合教育、医疗、养老、园区服务等跨界资源,在城市近郊形成一个完整的城镇化解决方案。
  但是,造小镇实际上是产业地产、科技地产的思路,对于在该领域缺乏成功操盘经验的碧桂园们来说,如何真正实现产城融合,是摆在面前的最 大难题。
  碧桂园的科技小镇
  对科技小镇,碧桂园的内部说法是,“万事俱备,东风浩荡”,准备大干一场。
  造小镇,是为了吃新型城镇化的蛋糕。在碧桂园看来,新型城镇化与新型工业化必须融合发展,才更有生命力。
  以正在规划中的惠州小镇为例,惠州紧邻深圳,在深圳2000平方公里土地上,汇集了7000家高新技术企业、30000家科技企业,交通拥挤、空间狭小,运营成本不断升高,同时,深圳周边的城市主要承接深圳外溢居住功能,产业持续发展面临问题。
  碧桂园寄希望科技小镇能解决这个问题。
  经济观察报了解到,碧桂园科技小镇的开发模式是“协同开发、设施公用、成就共享”,占地约2平方公里,联合清华大学、著 名园区运营机构合力打造,计划总投资超过300亿元,年产值450亿元,年税收40亿元,就业人口超过8万人。
  依托轨道站点,重点开发智慧城市、移动互联、生命健康、绿色节能环保、企业孵化与总部办公、区域性消费娱乐六大功能板块。
  为此,碧桂园还联手清华大学共同出资1.7亿元,在惠州着手搭建全球领 先的科技成果转化平台,首批入驻的包括碧桂园住宅产业化研发中心、博士后科研流动站及智慧城市产业群,重点建设云数据中心、智能家居研发中心、生物医药研发总部、无人机研发中心、绿色能源大厦等新兴科技研发项目。
  此外,这个小镇还将包括交通中心、会议展览中心、科技交流中心、公共实验室等产业配套,国际教育中心、医疗中心、创客空间、人才公寓等生活配套。
  为了促进小镇的科技孵化,早在4月23日,碧桂园捐款8500万元,设立“清华大学—碧桂园教育基金”。该基金将支持清华大学在科技创新、生命科学、建筑科学和大数据科学等领域的科研工作及成果的孵化和转化,支持路径主要是通过打造科技小镇等生态环境,搭建科技创新平台。
  碧桂园集团首 席战略官林昭宪表示,基金的一个重心就是支持建设产城融合的科技小镇,促进产业升级。
  此外,经济观察报了解到,碧桂园还将投入不低于10亿元,联合红杉资本、天图资本、帕拉丁基金、凯雷投资集团、拖拉机基金、深创投等机构,设立科技小镇产业基金,为小镇企业定向提供全周期金融服务和成长辅导,孵化基金金融平台。
  碧桂园集团副总裁兼新闻发言人朱剑敏对经济观察报表示,小镇目前并没有具体规模指标,集团的想法是集中精力先做好惠州项目,然后再复制到各地。
  由于小镇需要一定的体量,一般会建在中心城市的副中心。深圳周边的惠州和东莞是碧桂园首批小镇的试点地区,如果扩展的话,武汉、合肥等地都在计划之内。
  房企造小镇
  要造小镇的不少。
  宋卫平直言,在去养老院以前大概还能工作5-10年时间,希望5-10年的主体部分能够用于探索城镇化,有可能带动中国新一轮农村改造。
  事实上,绿城在小镇方面的探索已有多年,例如桃李春风、乌镇雅园项目,但宋卫平认为,这两个项目本质上还是房地产开发项目,而他正在启动的“小镇计划”,基于对中国城镇化的思考,是依托一二线城市经济能量的外溢而导致城市中产阶层人群居住外溢,以及城市化进程中农村人口进城。
  按照他的设想,一个小镇约有1平方公里的开发建设面积,总体100万平方米左右的建筑面积,带动3-5平方公里农业改造,构成3万人的小镇。
  100万平方米的建筑面积,包括5万-10万平方米的配套设施、90万平方米左右的居住面积。大约2/3-3/4是城市里溢出来的中产阶级的需求。此外,小镇里还有配套的健身管理系统、诊断医疗康复系统,以及日常生活所需的商业系统。
  宋卫平表示,绿城的“小镇计划”将在全国范围内启动,布局在一二线城市甚至县城的郊区,上海有可能是首批进驻城市。
  碧桂园的小镇计划走的是产业地产路线,宋氏则将重点放在了他更擅长的农业产业上。如正在启动的杭州春风长乐项目,将以绿城农业作为产业引擎,建设富有地方特色的大型农业基地,将当地及周边农民就地转化为现代农业工人。
  房企造小镇,当然有先天优势。但是,小镇的城市运营和产城融合等问题是不能回避的巨大挑战。
  房企们首先遇到的第一个难关便是土地问题,比如宋卫平最担心的问题,就是随着外环的地价越来越贵,农村的地也会水涨船高,这将大大增加小镇的建设成本。
  土地难关还包括,如何平衡开发商和镇政府、村政府以及农民之间的利益?在这方面,一些企业有过更深入的实践。
  中粮集团预计投入近300亿元的资金,以及超过10年的时间,在北京房山琉璃河镇11平方公里的土地上,建一座容纳10万人工作居住的农业生态小城。
  按照规划和协议,农业生态谷内的5个自然村将采取棚户区改造的方式动迁安置,房山区政府为责任主体,中粮为实施主体。项目用地达到“净地”条件后,安置房建设用地采用划拨方式进行土地供应,其余经营性用地按程序入市交易。该地块的二级开发商需要在商业地块为各村共计1625人预留16250平方米商业用房,建成后无偿移交村集体,用以解决失地农民后续生产生活问题。
  除了科技小镇,碧桂园其实有过造小镇的经验。早在2014年,碧桂园和石家庄元氏县签订新市镇项目投资开发协议书,规划打造占地3000亩的高品质新型小市镇。据了解,碧桂园圈起了800多亩的耕地,每亩地农民可得12万元的补偿。

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