长沙湘江以西的“西中心”空间布局轮廓初现

　　5月16日，湖南湘江新区网站公布了《湖南湘江新区发展规划(2016~2025年)》(以下简称《规划》)，明确湘江新区将构建“一主、三副、多点”的城镇空间布局和“两走廊、三轴、五基地”的产业发展空间布局，并将优化国土空间开发格局，严格实施保护性开发战略。《规划》中显示，除重大基础设施建设项目之外，湖南省湘江新区重点生态功能区域禁止一切建设活动，坚持生态保护和保育。

　　湖南省政府参事、湖南师大教授朱翔在接受中国房地产报记者采访时指出，湘江新区是国家实施中部崛起和推进“长江经济带”建设的重要举措，有望成为内陆发展的重要的战略性新兴产业基地和创新创意发展的又一新高地。

　　总体原则：保护与开发并举

　　《规划》以湘江为界，长沙湘江以西的“西中心”空间布局轮廓初现。按照规划，湖南湘江新区核心区域面积约490平方公里，包括岳麓区15个街道、望城区8个街道和宁乡县金洲镇，覆盖长沙高新区、宁乡经开区和望城经开区3个国家级园区和宁乡高新区、岳麓工业集中区2个省级园区。此次明确禁止开发的区域，主要范围为依法设立的各级各类自然文化资源保护区域及其它禁止进行工业化城镇化开发、需要特殊保护的重点生态功能区，面积199.5平方公里。

　　其中包含：岳麓山国家级风景名胜区、凤凰山国家级森林公园、乌山省级森林公园以及谷山、象鼻窝、狮峰山、莲花山、嵇珈山、泉水冲、茅栗冲、大石坝、白泉等9个市县级森林公园;金洲湖、洋湖湿地自然保护区，茅栗冲、泉水冲、玉华、石枧冲、新华等水库湘江长沙段饮用水源一级保护区;南塘湖、大泽湖、张家湖、史家湖、斑马湖、耳朵湖、白石湖、梅溪湖、后湖、咸嘉湖、西湖等11个湖泊，观音岩、古冲、峡门塘、山塘、石塘、陶公岭、桃花、危家湾、塔冲等9 个水库，莲花河、八曲河、马桥河、龙王港等重要河流和泉水冲等水库的水源涵养保护区两岸自然地形第一层山脊以内或平地1000米以内的林地，以及坡度大于 25%、相对高差超过30米的山地和林地等。

　　除禁止开发外，新区还合理划分了优化开发、重点开发、限制开发等三类主体功能区。中国房地产报记者获悉，一方面，根据现有空间布局、产业结构、发展方式，对岳麓区中心城区、望城区中心城区、宁乡县中心城区和长沙高新区、望城经开区、宁乡经开区、宁乡高新区等区域内开发强度较高、人口密度较大、资源环境容量接近饱和、生态环境压力相对较大的区域，进行优化调整开发;另一方面对坪塘街道(长株潭生态绿心范围除外)、雷锋街道、白箬铺镇等街镇镇区和岳麓区、望城区、宁乡县中心城区外围区域等进行重点开发，在开发过程中注重规划和保护，实现可持续发展。

　　此外，对基本农田保护区、禁止开发区的外围区域进行限制开发，原则上以保护为主，但在作城市发展用地时需对其使用进行合理引导。

　　此次《规划》涉及方方面面，无不充分体现出了“以人为本”的核心理念。“我们将把握好‘加法’和‘减法’、当前和长远、力度和节奏、主要矛盾和次要矛盾、政府和市场的关系，着力加强供给侧结构性改革。”湖南湘江新区管委会相关人士表示，新区将结合自身优势，坚持问题导向，在协调推进全面改革的同时，每年围绕1~2个重大问题进行重点探索。

　　在推进土地制度改革方面，新区将探索建立城乡统一的建设用地市场，减少非公益性用地划拨，完善土地租赁、转让、抵押二级市场，扩大市场配置国有土地范围;完善工业用地配置方式，建立有效调节工业用地和居住用地合理比价机制，逐步缩小工业用地和其他经营性用地的地价差，开展工业地产信托试点;开展城乡建设用地增减挂钩试点，建立健全节约集约用地综合评价、激励机制和考核制度;鼓励开发利用地下空间，建立低效用地再开发利用工作机制，并支持在土地租让结合、先租后让、征转分离、弹性年限等方面进行创新。

　　空间布局：一主、三副、多点

　　该《规划》提出，坚持以人为本，率先开展农业转移人口市民化、城镇化投融资机制、农村宅基地制度、集体经营性建设用地管理、农业设施用地管理等方面的改革探索，促进城市新区与工业园区融合发展,打造宜居宜业、功能完善、产城融合、活力充沛、生态宜居的现代化智慧新城，为国家推进新型城镇化建设探索路径、提供示范，高标准把湘江新区打造成为国家新型城镇化综合试点示范区，明确将构建“一主、三副、多点”的城镇空间布局。

　　《规划》显示：“一主”为岳麓中心城区。由梅溪湖国际新城、麓谷科技新城、岳麓山大学城、滨江新城、市委政府行政服务区等5个功能区块组成，远期向西拓展白箬铺组团，沿湘江西岸及319国道进行布局，强化行政文化、现代商业、科技创新功能融合，建设现代化城市中心区、市级综合服务中心、中部创新服务中心，打造长沙“西中心”。

　　三个新城副中心则包括北部高星副中心、西部宁乡副中心、南部坪浦副中心。由望城高塘岭组团、滨水新城、望城经开区3个功能区块组成的北部高星副中心，围绕湘江岸线进行布局，打造长岳一体化和内陆开放主阵地;由宁乡玉潭组团、宁乡高新区、沩东新城、宁乡经开区4个功能区块组成的西部宁乡副中心，沿金洲大道两厢布局，构筑向西联动发展桥头堡;南部坪浦副中心则由洋湖生态新城、大王山(观音港)旅游度假区、岳麓工业集中区3个功能区块组成，沿靳江河景观带布局，打造长株潭融城突破口。

　　“多点”即集约推动城郊镇发展，将雨敞坪、莲花、乌山等建设成为联动城乡、精致精美的卫星城镇。目前“一主”已初具规模和特色，“三副、多点” 正在加以快速推进。在构建“一主、三副、多点”城镇空间布局的基础上，为促进城市东西联动发展，该规划还提出了完善内部路网体系，建设过江通道，新增人民路、桐梓坡路(湘雅路)、月亮岛路(冯蔡路)、学士路、丁白大桥等过江桥隧。

　　“从区域房地产开发所产生的效益看，梅溪湖国际新城、滨江新城相对发展较好，洋湖生态新城、滨水新城还须强化认识、快马加鞭。”广晟江山帝景项目相关人士对中国房地产报记者表示。

　　产业布局：两走廊、三轴、五基地

　　一个区域、一座城，仅有房地产开发是不完整的。在新一轮城镇化浪潮中，现代服务业、战略性新兴产业不可或缺。在此情形下，湖南湘江新区未来发展的重点领域是哪些?湖南省政府近日批复的这一发展《规划》给出了实现路径，提出的构建“两走廊、三轴、五基地”的产业发展空间布局，成了该规划的一大核心。

　　无独有偶。国务院办公厅5月12日下发的《关于建设大众创业万众创新示范基地的实施意见》，也批准了湖南湘江新区和北京市海淀区、天津市滨海新区中心商务区等28家单位为全国首批双创示范基地。

　　根据构想，新区将以湘江西岸岸线为主轴，提升大王山旅游度假区、洋湖总部经济区、岳麓山风景名胜区、滨江金融商务区、麓谷高技术服务区规划建设品质，建设望城滨水新城，加快形成具有国际品质、湖湘特质的金融总部经济区、区校合作示范区、现代都市滨水区和文化旅游目的地，向南辐射湘中、湘南地区，向北带动洞庭湖生态经济区，引领带动长株潭城市群现代服务业发展。

　　同时，依托长沙高新区、宁乡经开区、望城经开区等国家级园区和宁乡高新区、岳麓工业集中区等省级园区，加强产业布局联动、基础设施互通和公共平台共享，重点发展先进装备制造(智能制造)、新能源与节能环保、新一代信息技术、新材料、生物医药等产业集群，向东对接长沙主城区、长沙县和浏阳市，向西辐射带动益阳等经济发展腹地，沿319国道打造国内领先、国际先进的战略性新兴产业走廊。

　　此外，沿岳长潭城际铁路、望京大道、长韶娄高速—莲坪大道分别对应的岳长潭产业功能轴、北部发展次轴、南部产业发展次轴，打造自主创新引领基地、先进制造业发展基地、总部经济集聚基地、生态旅游休闲基地、现代都市农业示范基地等五大基地。

　　“在‘两型’社会建设的推进中，新区将探索生态文明建设新路径，坚持绿色发展，严守资源消耗上限、环境质量底线、生态保护红线。”湖南湘江新区管委会相关人士透露，规划期内，新区范围内新建建筑的绿色建筑标准执行率达90%，二星级以上绿色建筑的占比达30%以上，其中单体面积2万平方米以上大型公共建筑和政府投资公益性公共建筑应达到二星级以上，新建建筑设计和施工阶段节能标准执行率达到100%。