地产开发理性回归 市场涌现更多资产交易投资机会
发布时间：2014-07-29
来源：中国经济网
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高纬环球日前发布了2014年第二季度北京投资市场报告。报告表明，中国政府在二季度通过一系列的政策微调进一步缓和了经济放缓的压力，例如，定向存款准备金率的下降和积极调动社会资金来参与基础设施等领域的投资等。这些微刺激政策的核心就是对实体经济提供必要的资金支持，帮助中小企业降低税费，改进资源配置的机制，引导并激活非公经济的活力。
高纬环球报告称，伴随着中国经济放缓，外商直接投资（FDI）在二季度再次呈现负增长的态势。在房地产开发投资方面，写字楼和商业营业用房开发投资从去年年底38%和28%的增速分别降低到2014年6月约19%和23.2%左右。从年初开始的人民币兑主要货币的贬值也进一步带动了中国出口的复苏。出口的进一步复苏也拉动了制造业的全面回暖。统计局和汇丰公布的制造业PMI指数都在3月或4月左右开始回升，均进入扩张区间，显示出各项微刺激措施已经起到稳增长的效果。汇丰服务业PMI也在6月出现大幅上升，从50.7上升到53.1，预示服务业的扩张将成为下半年经济企稳的又一个积极因素。
今年前5个月，北京写字楼开发投资总额累计超过210亿元，同比增长9.1%。商业营业用房开发投资总额累计达到96.2亿元，较去年同期增长21%。在成交量方面，写字楼销售面积达到67.3万平方米，商业营业用房销售面积为25.7万平方米。受到销售放缓的影响，写字楼和商业营业用房的新开工面积也呈现不同幅度下降。开发投资放缓主要源于目前开发商正受困于融资渠道有限，融资成本高，资金回流较慢的困境。在存量增加，市场需求和销量都疲软的情况下，整体市场投资风险有所增加，然而正是由于市场波动，目前有很多大型机构正在洽谈潜在的投资机会。
全国范围内，具备资金实力的本土企业或弥补由于FDI放缓带来的外资投资需求不足的影响。随着整体市场销售的遇冷，开发商拿地会更加谨慎。中小房地产企业在下半年不得不把重心放在销售现有存量获取现金流方面。遇到资金问题的企业或许会把一些在建项目延期或停工，而这为行业内资金充裕的投资机构提供了更多的并购重组和资产买卖的交易机会。根据Wind的公开数据显示，上半年房地产行业并购标的完成的交易达73宗，总金额超过152亿元，同比增长2.09倍。下半年，资金充裕的投资机构和地产企业或将更多关注企业并购和单项优质物业的收购机会。具备专业投后管理经验和挖掘潜在增值空间能力的投资机构或将在市场中迎来更多投资机会。
根据高纬环球的观察，北京投资市场在二季度录得三起整售交易。高纬环球北京资本市场部董事李健表示：“随着京津冀一体化的推进和北京重新定位的四个中心，未来北京区域内去工业化进程或将加快，空间规划会更加合理，第三产业预计将成为商业地产主要推动力。由于核心区域优质物业的稀缺性，这类物业仍然会是投资首选。随着以丽泽区域为首的非核心市场在交通和生活便利性方面的不断完善，非核心区域投资潜力有待进一步挖掘，在未来具备长期投资价值。”
