保利差异化拓展方式 逆周期拓展商业地产

5月中，保利商业地产投资管理有限公司（以下简称“保利商投”）正式发布旗下购物中心、酒店及社区商业三大业务板块的七个自营品牌。购物中心品牌包括保利MALL、保利广场及时光里，酒店品牌则为精品酒店ARTEL雅途以及经济型酒店N+，而社区商业两个品牌则包括若比邻及比邻洗衣。

这次发布可以看作保利商投对其旗下商业品牌的一次梳理、输出。同时，该公司正式宣布其运营管理超千万平米商业物业的目标。

事实上，保利经营商业地产的“雄心”由来已久。保利地产早于2005年就尝试展开商业-住宅双轮驱动的策略。2014年，该公司进一步透露，未来几年每年将开业2-3个购物中心，每个购物中心规模约在8万平方米左右，至2018年将持有13个购物中心。

发展商业地产项目的地块中，有的属于配套型商业或市政规划需要做的公共建筑，有的是主动获取的优质商业用地。对于前者，由于此前地方政府过量的、不科学的供应，当前在国内二三四线城市造成了商业地产项目严重供大于求的状况。保利商投方面亦承认，现在购物中心处于经营的“最低潮期”。

不过，保利商投认为，长远来看，购物中心、社区商业仍有市场。不仅对内进行商业项目的整合，根据规划，保利商投未来将会通过并购、收购、长期租赁和委托管理等多种方式向外获取项目。在这方面，该公司已在完善资本和团队的准备工作。

逆市规模化

保利方面介绍，保利MALL定位为体量约10-20万平方米，以城市新城中心为原点打造的体验式购物中心。保利广场则定位为体量约5-8万平方米，以区域中心为原点的购物广场。时光里则是都市城央的休闲生活方式中心。

保利商业地产投资管理有限公司副总经理方长斌介绍，按照保利地产的规划，“十三五”期间保利的购物中心规模将再拓展365万平方米。而今年则有武汉保利广场、中山保利广场面世。

然而，在保利商投计划扩张的当下，国内商业地产正面临供过于求的巨大压力。

以广东为例，根据世联行的研究数据，截至今年2月份，广东省各市的商业地产去库存均面临不同程度的压力，库存去化周期最短的要4年，最长的达36年半。

方长斌在接受本报记者采访时指出，去库存周期长指的是用于销售的商铺，本身这块并非保利商投所关注的问题。

不过，来自购物中心的压力也不小。据统计，2015年广东全省新开优质购物中心36个、近300万平方米，而2016年仅在珠三角九个城市要开业的购物中心数量，就是2015年的2.4倍。

方长斌承认，“购物中心确实很难做”。一方面是政府在土地供应时的前期规划，导致现时购物中心供应量太大；另一方面，现时零售环境差，许多品牌商家暂停开新店的计划，购物中心的经营处在最低潮时期。

保利之所以仍然选择大规模拓展，是因为看好购物中心的未来。“一些项目缺乏前期策划和合理定位，物业条件比较差，还有一些项目虽然有考虑定位问题，但缺乏团队和管理经验。这些对于保利来说都是机会。”方长斌说。

不过，现时商业地产的供需失衡的问题与地方政府过量、不科学供应密切相关，单靠开发商自身的战略恐怕亦难以改善状况。

一个好消息是，部分省份今年在政策方面对商业地产给予了一定空间。广东省在今年2月28日发布《广东省供给侧结构性改革去库存行动计划（2016—2018年）》，提出在规划条件许可前提下，适度允许库存房地产项目调整房屋用途、套型结构；引导支持房地产开发企业将库存工业、商业地产改造为孵化器和众创空间；对领取商品房预售许可证超过三年以上尚未出售的商业、办公、工业等商品房，通过土地、规划、金融、税收等政策加快转化为开发商自持物业等。

与此同时，四川、云南、河北、福建等省份也出台了相应的措施，允许 商改住 。

方长斌表示，相关的措施刚出台，公司需要时间研究和探索。不过，其认为，这些政策对于此前商圈设计存在缺陷的地块，提供了一个解决方法。