发展住房租赁 “商改住”能拯救商业地产吗

5月5日国务院常务会议上提出要实行购租并举，发展住房租赁市场，其中提到要发展住房租赁企业，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务，鼓励个人依法出租自有住房，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。

年初以来，住宅地产去库存余音未了，商业地产又接踵而至。目前，到底有多少商业地产可转化为租赁型住宅?多位商业地产资深人士表示，可变更的商业存 量数据暂难估计，已建好商业如办公楼可改成公寓，但面临不少技术问题，更多是批示为商业用途的规划用地变更用途，客观上会抑制住宅价格。

争夺公寓租赁市场

公寓租赁市场这片蓝海究竟有多大？魔方生活服务集团商务发展部总经理陈雷表示，目前，我国有2.53亿流动人口，占人口总量的17.2%，他们中大部分都需要租房，急剧增长的市场需求，预示着出租公寓行业未来的发展空间。

但公寓租赁市场必须面对的现实是盈利空间小、盈利方式不清晰、前期投入大和回报周期较长等问题。一般来讲，公寓和租赁产品回笼资金需要5~6年时间，对房企资金提出很高的要求，并不是所有房企都适合公寓租赁市场。

明源地产研究院副院长刘策认为，未来预计有几类房企可能会是该市场的主力：资金实力雄厚，具有低拿地拿房成本的房企；运营能力强，品牌影响力巨大以及在资产证券化方面先行先试的房企。

目前公寓租赁市场鱼龙混杂，各类产品如雨后春笋般野蛮生长。由于开发商具备较强的资金实力，他们的进入，一方面可以让这个市场更加规范，同时也为规模扩张奠定经济基础。

在进军长租公寓市场的开发商当中，万科是佼佼者。经历一年多的发展，志在行业第一的万科公寓已经有了统一的名称“泊寓”。

万科2015年报显示，万科长租公寓开业数量超过1000间，此外还有超20000间正筹备开业。今年目标为达到20万间的管理规模，行业市场占有率达到10%，从长远目标来看，万科希望通过3~5年，实现100万间，从而成为公寓租赁市场的霸主。

公寓租赁市场作为万科新业务布局的重点，万科希望传统住宅业务与新业务能够各占半壁江山，而处于上升期的新业务无疑面对较大的增长压力，虽然对于公寓租赁业务万科没有设定盈利要求，但作为新业务布局重点之一，泊寓面临的规模和盈利压力并不小。

实际上，不只万科在加码这一市场。据了解，龙湖、绿地、绿城、景瑞等开发商均有进军公寓市场的计划。刘策认为具备较强资本实力的开发商做公寓租赁业务能够培育出一条新的产业链，解决资产证券化的问题，进而缓解公寓运营成本与回报周期长的压力，行业将驶入快车道。

投机心态下风险骤增

据了解，选择“商改住”项目的客户，很大一部分是投资类客群；另外一部分是受限购政策或经济能力限制的年轻人。

“商改住项目最大的吸引点就在于自住、投资皆可，而且不受限购政策限制。”郭毅告诉记者。

由于不受限购约束，“商改住”项目仍是不少投资客热衷的选项。但是，对大部分人来说，“商改住”真的是投资和自住的最佳选择吗？

除了不少购房人表示购买“商改住”项目纯粹是受限购影响的无奈之举，对购房者而言，以上缺点延伸出来的隐忧似乎大于投资的快乐，并不是一笔看上去很美的投资。

上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉本报记者，“商改住”是限购政策下一个政策规避的产物。对于此类物业，一般购房者并不是很懂其模式。但往往会 因为此类住房规避了限购限贷政策，而积极购买。不过此类住房的缺陷也是明显的，比如首付款比例比较大，而且产权、住房的水电费用标准等方面，都不如普通商 品住宅。

他还指出，商改住的住房，背后可能和业主落户等需求会发生冲突，进而使得购房后的部分需求没法满足。“举例来说，如果此类商改住项目并非学区房的领域，那么未来子女入学也很困难。甚至有些开发商承诺未来此类住房会从40年产权变为70年，但此类承诺可能失信的概率很大。”

影响房价但较有限

年初以来，典型一二线城市房价突然出现非理性过快上涨，如今商业地产如果按规定可改建成租赁住房，是否会抑制上述城市房价的过快上涨?

全国工商联商业不动产专委会主任朱凌波表示，客观上会有关联度，但更多是从商业地产去库存角度出发，因为改造之后相当于一种夹层产品，比如办公楼改成公寓或酒店，如果是这种业态，会降低成本和改造难度。

中国商业地产联盟秘书长王永平表示，像在建的商场结构已固定，不好改造，所以存在很大的局限性。他认为，办公楼改成公寓，更多是从批地环节开始将商业用途改成租赁住房用途，建议各地尽快出台变更规划等相关操作细则。

日前，四川省曾出台了“商改住”指导性意见，涉及待开发用地及已建在建商业用房。针对已建在建商业，世邦魏理仕华西区战略顾问部副董事范小蔺表示， 传统方式对促进存量去化和利润实现作用有限，应该实现产品到运营的升级创新，可考虑依托目前政策给予的功能调整空间，尝试在资产运营处置上结合金融市场多 元创新。