6月数据好于预期 房地产现回暖征兆
发布时间：2014-07-24
来源：东地产(上海)
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近期以来，房地产市场投资开工继续下滑，但销售端有所回升，地产股在地方政府的政策利好下表现强大于市。7月中旬以来，纳入《东地产财经周刊》统计的12家主流机构中，5家机构“看多”，7家机构“中性”，无机构“看空”。值得关注的是，尽管机构对6月销售的好转看法分歧较大，但普遍预计今年3季度市场销售将趋向好转。
6月销售趋好
国家统计局日前公布了6月全国房地产开发和销售等行业运行情况数据：2014 年6月，住宅销售面积10541万平方米，同比下降3.5%，环比上升41.83%，6月单月住宅销售额为5912亿元，同比下滑9.15%，环比上升32.51%。
银河证券认为，无论是从成交面积还是成交金额来看，6月销售数据均环比大幅改善，从历史数据来看，过去5年6月份成交相比5月份均有较大的上升，这个现象可能与开发商内部业绩考核周期、企业冲击半年度销售规模等因素有关。
此外，6月份单月房地产投资额为11280亿元，同比增长12.5%，仍较低迷，环比增长34.0%，有明显改善。6月份住宅投资额7646亿元，同比增长11.4%，环比增长33.11%。从历史经验来看，房地产投资5、6月份往往出现环比增长，银河证券推测与房企的开发投资周期可能相关。
值得关注的是，行业集中度仍在持续提升。高华证券发布研报称，开发商已公布的6月份销售业绩强劲，市场份额增长。该机构研究范围内有21家开发商公布了6 月份销售数据：总体销售面积环比上升40%，同比上升31%，合同销售额环比上升35%，同比上升40%，销售均价环比下降4%，同比下降7%。
房地产并非历史最差
尽管行业持续下行，但机构判断并不悲观。
华泰证券认为，住宅价格正在承受压力，劣于历史平均水平，但依旧优于2011到2012年的地产调整周期。随着7、8月份开盘量逐步回落至历史均值以下，房价压力可能会逐步消除。
广发证券也认为，目前，行业进入下半场，房地产市场的增长确实开始放缓，但从只是潜在增速下降而并非绝对量开始拐头向下。对于从业企业而言，行业集中度的提升将为龙头企业带来新的机会，优质房企行业占比提速将会部分抵消行业整体规模增速下降对企业成长所带来的影响。
不过，也有机构对中长期的趋势表示谨慎。
申银万国认为，适婚年龄人口拐点即将来临，行业需求增速正逐步放缓。该机构推断，适婚年龄女性人数将从2015年开始会逐步下降，未来10年的年平均降幅为3.9%，到2024年下降至0.8亿人左右。城镇化和二胎政策能够在一定程度上延缓需求下降的时间及幅度，但不足以改变趋势。该机构预计，2014年销售面积增速2%，新开工面积同比-2%，投资降至14%。未来3年，销售面积增长中枢3%，新开工面积的增长中枢0%，投资增速逐渐向个位数回落，中枢在8%附近。
