万达商业意外宣布私有化

创造2014年港交所最大IPO、上市不足两年的大连万达商业地产股份有限公司（下称“万达商业”，03699.HK）或将退出H股。

3月30日晚间，万达商业公告指出，将启动H股私有化，拟以每股不低于48港元、总代价约313亿港元发起要约收购。

富于戏剧性的一幕是，港交所上市当天早上，万达商业最高股价报48.2港元，这一数字与其今日公布的要约价（48港元）基本一致。这意味着，仅从账面价值来看，万达商业这一趟H股之旅并未成为真正赢家。那么，是什么让万达商业着急退出H股呢？

万达商业意外宣布私有化

3月30日，万达商业发布公告称，公司控股股东已告知公司，其正初步考虑就H股进行一项自愿全面收购要约，如经落实，将可能导致公司私有化以及公司于联交所除牌。

公告中提出，鉴于上述初步考虑于本公告日尚在进行中，因此并不保证此项自愿全面收购要约、私有化以及除牌将会进行。受限于相关法律法规，对于是否以及如何进行向公司内资股股东提出要约也在考虑之中。

控股股东万达集团也表示，如进行自愿全面收购要约并且发出正式要约，H股的要约价将不会低于每H股48港元现金（除非该要约价考虑到本公司宣派的每股H股常规性中期或周年股息（如有）的金额而减少）。

同时，万达商业提出，控股股东表示的上述价格并不代表如其决定进行该自愿全面收购要约，其将会增加该要约价格至超于上述提述的金额。

长江商报记者查询发现，截至3月30日，万达商业的已发行652547600股H股和3874800000股内资股。除该等H股及内资股外，万达商业并无其他有关证券。而控股股东拥有万达商业1979000000股内资股（约占公司全部已发行股份的43.71%）的权益。

去年11月13日，万达商业正式发布A股招股说明书，将发行不超过2.5亿股，拟募集资金或达120亿元，分别投入位于南京、济南、合肥、成都、徐州共计5个城市的万达广场项目。不过万达商业并未公布登陆A股市场地点、发行价以及上市日期等内容。

今年3月24日，万达商业在香港进行的年度业绩发布会上，公司董事刘朝晖称：“我们今年的毛利率预计大于35%，至于具体是多少，希望明年业绩会在同一个地方给大家惊喜。”在业内纷纷猜测万达商业将抛出一个怎样的惊喜时，很少有人会考虑到其“私有化”进程，不过，这个出人预料的变化，在一周后便被发布出来了。

登陆香港资本市场还不足两年，且曾经创造了2014年港交所最大IPO的万达商业，如今毫无征兆地要启动私有化，这是为何？在昨日的采访中，多位行业人士向长江商报记者表示，对万达商业的私有化路径虽然感到惊讶，但这一举动属于“意料之外，在情理之中”。

股价与业绩表现极不对称

毫无疑问，万达商业的私有化，与内资房企在香港资本市场估值偏低有关。“万达商业曾经顶着港交所当年最大IPO的桂冠登陆了资本市场，然而在港上市之后却没有享受到投资者高级别的礼遇。”行业人士分析称。

业内人士表示，万达商业在港股的表现一直差强人意，最高价只到过78港币，而最低价已低至31.10港币，以3月30日的收盘价38.8元港币计算，不但跌破发行价，更是跌破净资产，市盈率4.91倍，市净率0.82，万达商业每股业绩6.62元，每股分红1.05元人民币，股息率达到3.07%。

在业内人士看来，万达商业选择私有化退市在情理之中，同时，其目前的表现也与H股市场去年表现低迷有很大关系。“是市场的‘虚弱’让万达商业萌生了退市的念头。”

“万达商业在港股被低估，不是一般的低估，是严重的低估，继续在港股不死不活呆下去，已经有损万达商业的整体形象。”著名财经评论家水皮称。

然而，查阅万达商业的财报便不难发现，自上市以来，其股价与业绩表现一直极不对称。

年报数据显示，2015年，万达商业的收入为1242.03亿元，较2014年的1078.71亿元增加15.14%；公司权益拥有人应占核心溢利（扣除公允价值变动影响）为170.16亿元，较2014年的148.24亿元增加14.79%。

可以说，即便是在房地产市场不景气的大背景下，万达商业依然交出了一份亮眼的成绩单。

特别值得一提的是，万达商业地产租金收入一直保持快速发展的趋势，利润也较高。根据年报，万达商业去年年内实现投资物业租赁及物业管理业务板块息税前利润为254亿元，占息税前利润总额的比例为45.09%，在2014年占比的基础上进一步上升了4.44个百分点。按照这个逻辑，万达商业地产的估值应该在3000亿左右，远高于目前的1700亿港元。

房地产与金融资深评论人黄立冲，也在接受媒体采访时表示，香港资本市场对于投资内地房企甚为审慎，内地房企在香港资本市场融资的最佳时机已经过去，难以像过去一样以高估值发行股票。“香港与海外资本市场对房地产认可的有其标准，如价值产生高度依靠运营而不依靠资产；基本上不持有任何资产，依靠管理和运营输出赚钱；往往在开发阶段获取大部分的价值，却不承担大部分的风险，利用资管和无风险的金融杠杆（不保底）来赚钱。”

回归A股或需2年以上

曾几何时，万达商业已经在A股有过漫长的排队历程。2014年12月23日，其迫于无奈最终选择在香港上市。

业内分析称，当前A股正朝着市场化、法治化的方向发展，市场环境逐渐完善，基础制度建设日渐夯实，特别是伴随着沪港通的开通，深港通的开通也指日可待，A股市场的双向交易能力更强，国际资本也更愿意参与A股市场。

实际上，万达较早之前就提交过A+H的上市方案。不过，由于A股和H股两地的管理方式不同，若坚持选择A+H两个平台，管理成本将会大大增加。这样看来，万达商业地产选择私有化退市也在情理之中。

万达商业回归A股其实也符合大多数内地股东的利益。毕竟，H股在内地不可流通，目前的回报也不尽如人意，因此，万达的内地股东呼吁万达回归A股。在专家看来，在万达商业H股的流通股目前比较低的情况下，万达商业选择从港股退市、投奔A股符合绝大多数股东的利益。

回归A股在情理之中，但是万达商业这个商业巨头又能否顺利登陆A股呢？对此业内看法不一。有分析认为，这一年多来除了绿地等少数国企借壳上市之外，尚未有其他房企成功于A股实现IPO，且在经济转型的背景下，新兴产业有望获得更多上市机会，而对于体量庞大、业务丰富的大型房企而言，难度较大。黄立冲此前也表示，将经营成熟的子业务板块分拆出来在A股上市也许是更好的途径。

有业内人士预测，万达商业要想到A股上市，还要排队2年以上。现在A股大门外还有600多家公司排队，假设其中200家公司由于材料不足之类的原因被退回，其余还剩400多家，每年挂牌200家，万达商业理论上仍需等待2年时间。

万达商业在港股被低估，不是一般的低估，是严重的低估，继续在港股不死不活呆下去，已经有损万达商业的整体形象。

——著名财经评论家水皮