施永青：内地房产投资需求下降
发布时间：2014-07-19
来源：中原集团
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过去二十年里，内地的物业价格一直都在持续上升，除了因为刚性需求强劲之外，还因为有庞大的投资需求。但未来吸引资金入市的因素将出现改变，内地房产的吸引力会掉头回落。
传统的中国观念是「有土斯有财」，中国人有钱之后都喜欢以房地产作为储存财富的方式。不但内地如是，香港、台湾、新加坡、以至有华侨的地方都如是。
在中国现有的制度下，经济增长的最大得益者是官僚系统内的掌权人。他们拿到钱之后也喜欢买楼。但自从习近平严打贪腐之后，形势出现了改变。房地产的业权要登记，涉贪的资产容易曝光。有关当局想查的话，很容易就可以透过计算机查得一清二楚。贪官为了避人发现财产与官职收入不相称，今后会减少把涉贪的钱投入房地产，转投其他不容易曝光及容易调走的资产。
过去，中国政府对内地的资金往海外投资有诸多限制，但逐渐发觉把资金都困在境内，只会助长投机，导致通胀，所以已开始知道要让资金到世界各处去找投资机会，否则中国赚这么多的外汇有甚么意思？
现在中国先是让一些合资格的资金先走出去，待人民币日益国际化之后，对海外投资的限制应会更少。当资金有更大的出路之后，就不会集中流入中国的房地产市场。现时欧美的房产价格都比中国便宜，回报高，产权更有保障，有得选择的话，很多中国的投资者都会考虑买海外房产。最近，英国、美国、加拿大、澳洲等物业价格都有不错的升幅，动力都是来自中国的资金。资金去了外国，流入本地房产市场的资金自然会减少。
过去，人民币汇价不断上升，资金买人民币计价的资产(包括地产)会有币值上的收益。但现在中国出口已经放缓，人民币已不容易如以前那样升得急，买内地物业已不容易有币值上的收益，投资的吸引力会大不如前。
过 去10年，中国的通胀在大部分时间都高过一年期的存款利率。这表示中国基本上处于负利率的状况，持有现金会吃亏，所以不断有资金流入房地产市场。但近年的 情况已出现变化。由于政府之前为了减轻西方金融海啸对中国的冲击，大力鼓励投资。这样，短期里虽可刺激经济增长，但亦导致很多投资失误，造成产能过剩，回 报偏低，有些甚至连本金也无法收回。大量资金被困死的结果是银根短缺，利息高企。因此，负利率的情况将不容易在中国出现，投资地产的成本会比之前大增，流 入房地产的资金就会进一步减少。
长期以来，中国的地产投资者大都不寄望租金收益，而是希望有资产升值。当他们发现流入地产市场的资金减少，新供应难以消化，价格有回落的迹象时，他们就会对房地产投资失去兴趣，甚至会把资金调走。一旦出现这种情况，就意味着中国房地产的大牛市已告一段落。
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