2016商业地产发展论坛平行论坛二——商业+

2016年商业地产发展论坛平行论坛二现场

“创新突围 洞见未来”为主题的“中国商业地产行业发展论坛2016（第十三届）年会暨”天府之夜“颁奖盛典于2016年3月16日——18日在成都香格里拉大酒店举行。改年会由中国商业地产联盟发起，中华全国商业信息中心、华夏时报、安家传媒联合主办，搜狐焦点商业地产独家网络媒体支持，中国联盟（北京）房地产咨询有限公司、成都市楼宇经济促进会承办。

本次论坛邀请有著名企业家与行业领袖共同参与，就目前商业地产创新战略，创新模式以及创新资源对接进行了深入的探讨和研究，搜狐焦点商业地产全程图文直播。

【时间】：2016年3月17日（下午）

【地点】：香格里拉酒店

【主题】：平行论坛二（商业+）

以下为大会图文直播》》》

【主持人】：各位来宾下午好！

我是本场商业+主题论坛主持人杨泽轩，来自于万商俱乐部，万商俱乐部可能有些人听说过，在座我大概看了一下，这次论坛大概有百人左右曾经参加过万商俱乐部的专业沙龙，我们是一个公益组织，到昨天晚上我们十年组织了220期沙龙，所以这一次人荣幸主办方邀请我来担任本场论坛的主持人。

今天上午大家看到了很多行业的大咖给我们分享了行业的大趋势。下午同样我们有精彩的大咖来到了我们的现场一起跟我们针对我们的实体商业的创新话题一起分享思想盛宴。

今天下午出席本场论坛的我们有：言几又董事长但捷先生；上海大数据总经理魏学问先生；    全国最知名的调研公司零点袁岳先生；大连圣亚旅游控股有限公司总裁肖峰先生；例外方所的毛继鸿先生；远洋地产有限公司副总经理陈雷先生；凯里森RTKL建筑设计有限公司中国区总经理杨砚先生；尚品宅配家居股份有限公司总经理李嘉聪等等。

下面有请陈富先生分享他的主题演讲，从复制型到标杆型企业项目的亮点，有请陈雷先生。

陈雷 远洋地产有限公司副总经理

【陈雷】：因为刚吃完饭大家比较犯困，所以我觉得以聊天的方式稍微好一些。

今天很有幸在商业地产到今年为止干了12年左右，很有幸远洋地产跟太古里合作，在这个项目过程中很有幸全程主持过这个项目，演讲谈不上，跟大家作一些交流。

其实在08年的时候刚完成方案和设计的时候，那时候中国商业这块蓬勃向上，很多的城市的项目都在欣欣向荣开工也好，建设也好，市场情况非常好，我们当时在想要不要引进这种模式作为项目的手段，在别的城市或者在不同的区域进行一些项目的开拓。但是我们研究完以后在和公司层面达成了共识，最后不做相同的项目，我们做的每一个项目都有所不同，所以我们要追求特殊性。

从08年到现在两个项目做完以后，应该说还是达到了初期的预期。现在经过十年高强度的开发以后，我们现在所面临的商业环境和市场上商业项目的总量、供给、需求和城市的发展，大家都感觉到其实在商业经营上已经出现了一些困难，同质化的现象比较严重，还有泡沫化，现在也谈到实体商业的回归，不管是回归也好，还是电商的冲击也好，其实它还是在商业的内层上发生变化，并不是简单的传统的商业销售模式。

所以我通过这两个项目感觉到复制还是你企业品牌的内涵和项目的内涵，也包括你的文化传承基因，包括你的特点，这个是任何一个项目公司做项目梦寐以求的，就是比较强调个性化。其实商业更是如此，正因为这样的话，可能简单的产品复制和模式复制并不是一个最好的方法，更理想的方式应该是对你坚守的内涵和文化的内涵。

独特本身其实我觉得商业地产开发项目来讲不光是投资量大，风险大，要么改变城市历史，要么城市改变你，所以这两种改变来讲，作为商业的投资商运营商，你希望改变城市，通过你的品牌和文化，在这个城市里面创造一些新的东西，使新的东西在一个城市里有一个新的高度，这一块来讲首先有这么几个方面，第一个做商业地产项目一定得有标志性，标志并不简单是我在城市的地标，位置好就是一个地标，其实现在的交通发达了以后，位置也重要，但不是最重要的，最主要是你本身的标志，本身的标志做什么，我们体会的是跟城市的定制化和包括再造城市空间一定要融合起来。

比如说太古里离商业很近，当时我们很困惑，要想改变一个城市的历史，要通过你的项目跟城市空间重新打造出一个新的商业区，所以标志不光是建筑本身，还有你的项目定位和城市的位置有一定的高度，按与这种高度切合才成为标志的本身。

除此以外按照街区和综合体的概念，把新旧历史结合起来才能形成今天大家看到太古里的一些很多比较新奇的东西，其实这种新奇谈不上，很多专业人士看了之后，在新奇同时没有什么特别神奇的高科技的东西。所以在未来的商业地产的开发方面可能要更加突出这一点。

第二点我觉得体验层次上面还要多下功夫，新的商业模式和新的商业体这个才是不管是电商也好，还是实体的体验消费也好最终的发展，肯定是这个方面。

第三个方面我觉得商业来讲，跟本地的历史人文是永远分不开，毕竟你的商业是有属地性的，是给一方百姓一方人们造就商业，所以本地的一些人文的历史环境一定也跟国际化的东西要有机的融合起来，所以在成都这个项目虽然我们请了很多境外的大腕的设计师，但其实我们把这些本地的有历史的，有文化的这种语言元素通过现代的建筑手法能够融合起来，融合了以后大家觉得他既有现代的新，也有了历史的旧，在这个新旧之间往往是不同年龄段的人，不同心境的人，与不同消费愿望的人能在同一个项目找到自己的归宿。有的年轻人可以拿着手机天天拍自拍，中年人可以自己喝一辈咖啡想一想自己的后半变生，成功人可以在里面享受快乐。所以文化和场景、体验真正的把你的消费和你的生活、文化融合起来，让人们感觉到这个已经超脱了一个简单商业价值和提供给你的商业功能。

所以这一点来讲我觉得跟大家分享的时候，也想我们现在一些同质化的项目，大家之所以感到同质化，可能我觉得每个细节有自己的战略和定位和发展方向，但是追求来讲不管什么位置，做的什么项目，面对什么样的消费人群，但是有些时候在你了解他的生活需求和文化需求，可能才能创造出来一个真正的更符合他的消费习性和能满足他的需求的商业项目。

这是我觉得在做项目要跟大家分享的一些内容。

最后一点其实我在想的是一个项目成功来讲，光靠开发商、投资商其实是完全做不到的，大家看到太古里的项目，可能觉得确实做的很好，每一个店家很用心，这是一个典型的案例。我们做商业来讲搭建了一个平台，把城市公共资源以投资的方式创造出来，我们是粗创者，但是我们会结合业内很多上游的商家共同来打造一个项目，我们给所有的商家留给充足的平台，使得他们在自己的一平米的小店也好，一百平米也好，一千平米也好，甚至两千平米的店内都可以再展示自己的一些设计才能，或者是自己的项目定位，把他自己的品牌价值再这个项目诠释了。所以成都太古里项目，变成了在国内，甚至在国际上面可能是旗舰店或者主力店最集合的一个店了，每一个商家进来都想在这个平台上，在这个舞台上来展示自己，把自己每一个商家最好的一些文化的、产品的消费特性全部表现出来。所以这里面的每一个商家他的投入的物力、财力、精力都是十分大的，所以在成就了这个项目就是内外兼休。

所以做这个商业一定是神形全具备的，内涵、外表两个兼休的之外才能呈现完美。这个项目设计之初我们有想过给商家创造二次创造的空间，有遐想的范围，所以很多商家看了有很多的奇想，可以通过自己的平台或者自己的业态再不断的丰富和发展，所以这个能够起到投资商、开发商、运营商几方共赢，大家共同去努力，这个项目才是众人拾柴，所以几种价值的组合才可以把项目做得真正的完美。

县里面的领导都到这个地方来看过，其实我觉得这个项目带给政府也好，包括很多业内有很多的启发，尤其在城市改造，在旧城改造过程当中，每一个城市都有一些历史旧的东西，需要保留的东西，新旧如何做开发，不管是在城市管理的规范上、制度上，也包括开发商本身对于旧的东西理解和贯彻上怎么样做，也是一个参考。所以最近有很多城市拆完以后旧的东西该怎么做有一些交流。

我跟大会建议，可能将来会协会里面可以组织一些专业性的论坛，或者叫专业上大家多沟通、多分享，这样的话我相信今天看到的太古里，我相信业内同行也可能过一两年之后我们还创造出来比太古里还要好的项目，还有更吸收人的项目，谢谢大家。

【主持人】：感谢陈雷先生精彩的演讲。其实我们能感受到陈雷先生的感受，他们从他娓娓道来的叙事当中可以感受到他对太古里的分享和体会当中的三点：

第一点是关于降薪。第二个是与本地文化结合的体验的观点。第三个就是给商家独特的个性空间。我想当然可能成功点还有很多，但是这几点至少给我个人启发。

这两年实体商业大家提得最多的词是什么？体验，体验确实是现在实体商业提起来应对电商最多的一个法宝。但是，体验如何去做？是引进一些所谓的体验业态就够了？还是说很多购物中心拷贝一下就可以算是体验了，但对于体验这个话题我想毛继鸿先生可能有更多的体会，似乎他找到了其中的道理，从例外到方所大家都感受到一种不一样的激情在里面，那接下来掌声欢迎毛继鸿分享深度体验与消费者建立深度链接。