SOHO（中国）净利下降87% 或将重返销售之路

3月8日，SOHO中国发布了2015年业绩报告。值得关注的是，这也是掌门人潘石屹在宣称转型共享办公空间——SOHO 3Q后所交出的第一份答卷。

值得注意的是，外界对于其转型向来是存有疑虑的：传统写字楼开发商靠卖房为主，转做“只租不售”的共享办公，到底行不行得通？

净利猛跌 租金上涨

SOHO中国8号公布的财报显示，去年公司营业额下跌约84%至9.95亿元；毛利润7.34亿元，同比下降76%；毛利率上升24个百分点至 74%；现金及银行存款共计约90.12亿元，净负债率约为24%。董事会建议派发特别股息每股0.348元，但没有建议派发末期股息。

虽然数据显示SOHO中国的净利下滑严重，然而得益于其所持写字楼区域租金上涨优势，去年公司租金收入同比增长148%，为10.52亿元。

潘石屹称，自三年前SOHO中国宣布从“销售”转向“自持”物业转型以来，SOHO中国已经拥有了北京和上海繁华地段的170万平方米的办公物业， 这些优质物业已经成为公司最稳定、最核心、最有价值的资产。在资本市场宽松的环境下，资产价格将持续攀升，SOHO中国170万平方米物业的价值也会水涨 船高，为股东们带来增值。

从年报可见，有效拉动公司租金增长的项目包括北京望京SOHO塔三、上海SOHO复兴广场、上海凌空SOHO和北京光华路SOHO II等及上海虹口、外滩两个新项目。

2015年，SOHO中国新出租了28.78万平方米物业，完成了预期目标的128%。其中，望京SOHO换签合同的租金平均比原合同上涨了25.1%，SOHO世纪广场上涨了24.7%。

销售额不够还利息

对于净利润大幅降低的原因，SOHO中国CEO张欣表示，这是因为SOHO中国不再销售物业所致，公司转型之后是一个以办公楼出租为主的房地产公司，以SOHO中国现在的高现金比例和较低的债务比例来看，转型可以说是相当成功的。

仔细观察SOHO中国年报可见，其去年经营收入中，营业额为9.95亿，还有其他利得收入16.46亿元、融资收入3.8亿元，总计为26.41亿元。

开支则包括营业成本2.61亿元、行政费用2.98亿元、其他经营费用2.99亿元、销售费用6900万元、融资费用9.26亿元以及企业所得税8.44亿元。

企业的收入与缴纳税费基本相抵，然而如果没有去年其旗下资产近2亿元的投资物业评估增值，SOHO中国账面的利润数据估计会更加难看。

相比2014年，SOHO中国的销售费用由原本的2亿元骤减到去年的6900万元，行政费用也由前年的2.78亿元减少到2.51亿元。

可是即便节衣缩食，其银行贷款和优先票据的利息开支总和也已经达到了13亿多元，远远超过集团去年一年的营业额。

据悉，为了减少开支，SOHO中国物业管理公司也在大幅减少雇员。与前一年的2083人相比，目前共计1733人，减幅超过16%。

“能赚钱就赚点”

近期楼市环境和货币政策均比较宽松，一线城市房价开启上涨（个别城市疯涨）模式，市场行情大好的背景下，SOHO中国的管理层似乎有些按捺不住了。

潘石屹在业绩预告会上表示：“目前上海房价增长较快，公司决定出售个别较为成熟的非核心资产物业，以提高股东回报率。”

首先被列入出售计划的是位于上海陆家嘴金融区的SOHO世纪广场项目。潘石屹说：“这个项目目前是100%满租的，实用面积为4.2万平方米。目前租金已经达到每天每平方米10元平方米以上。不管怎么定价，都比上海销售住宅的回报率要高得多。”

“能赚钱就赚点吧，既然市场给了这么好的机会”，潘石屹笑称。他表示，本月底该项目就会开始销售。然而对于该项目的租售比例，潘石屹没有明确给予答复。

其实，SOHO中国写字楼一贯的“散售”模式，向来为行业内所诟病。采取散售模式最突出的弊端就是房产的所有者、经营者、管理者是分离状态，利益诉求不统一，难以形成品牌和市场合力。

作为开发商的SOHO中国通过散售赚取高额收益，房产所有者难以获得预期收益；而在高房租的压力下，房产经营者也要考虑到预期经营收益的难题。

SOHO中国在北京和上海的核心区域开发的大多为商住房和写字楼产品。而这类产品的购买对象大多是以投资投机性需求客户为主，更大程度上像是在一线城市住宅限购背景下钻了个空子。

第三次转型

前几年，房子就开始有点卖不动了，于是SOHO中国从2012年就开始提出转型，即“从销售物业转为出租物业”（又称“开发销售转向物业自持”）。 原因也包括当时“地王”频出，开发商从政府手里拿地成本变高，商业用地则是贵上加贵，为了帮助公司寻觅更加安全的庇护所，SOHO中国开始了第一次转型之 路。

而第二次转型，则从去年SOHO 3Q的推出算起。潘石屹借鉴了美国的WeWork模式，欲在中国打造自己的共享办公空间，然而模式本质上跟第一次转型区别不大，都属于“以销转租”。

但此次业绩报告会上，SOHO中国管理层释放出来的信号却是在坚持原本SOHO 3Q转型过程中抓住时机，将其集团旗下部分资产抓紧变现。

SOHO中国管理层大都熟谙商业规律，且对于市场稍微的风吹草动反应都很迅速。从公司账面上来看，因为SOHO中国并不缺钱。为什么说其反应迅速，SOHO中国在2015年发行了一笔30亿规模的人民币债券，利率为3.45%。

值得注意的是，香港上市的SOHO中国以往考虑到融资成本低，发行债券时都以美元为主，但在人民币对美元开始走弱之后，SOHO中国今年2月立马赎回了大部分2017年才到期的票据。

“共享办公”赚钱吗？

SOHO中国管理层在此次业绩发布会上避谈未来详细的销售问题，对于将转型的共享办公空间SOHO 3Q却是大谈特谈。

然而，对于SOHO 3Q具体的出租率以及营收贡献，公司年报中并未给出详细数据。不得不说这一块恰恰是市场上许多双眼睛紧紧盯住的。

中国本土化的共享办公究竟行不行得通？实际录得的数据虽然没有，但SOHO 3Q的规模却在不断扩大。

据SOHO中国总裁阎岩介绍，目前SOHO 3Q在北京、上海两地开出了11个中心，接近11000个座位的规模，会员数超过了30000万人。

阎岩表示，这样的发展速度实际也证明了市场上对于分享灵活、适合互联网发展速度的产品需求还是十分旺盛的。2016年发展更多会员及3Q空间是SOHO中国的计划，目前SOHO 3Q这样的发展速度在她看来是比较满意的，并预计未来规模会快速增大。

张欣表示SOHO转型后不会积极拿地，手头也不需要持有太多现金，SOHO 3Q的下一步发展，按潘石屹的思路，计划接入其他开发商或物业持有方，引入第三方写字楼，在完成SOHO 3Q主题改造后，负责出租。

据悉，SOHO 3Q目前最大的合作伙伴是绿地集团。此外，SOHO中国也将和其他的开发商、机构进行讨论，寻求轻资产的方式展开合作。

宏观政策层面，今年政府报告中提到了“新经济”，政策上支持制造与服务混合新的“S”型曲线，共享经济、众创空间等新的经济模式。

潘石屹认为，这对SOHO 3Q这样的共享空间而言会是一个机会。张欣则认为，“营改增”的深化，对“以售转租”的商业地产转型企业利好。

然而，与毛大庆的优客工场及其他共享空间相比，SOHO 3Q并不涉及法务、融资等其他服务，以SOHO3Q一个办公桌 1000元/周（促销价560元/周）；一个独立办公室1300元/周（促销价728元/周），对于中小型初创团队来说，价格成本还是有些许昂贵。

对于SOHO中国来说，转型究竟是会带来困境还是转机？一切仍不得而知。然而怎么转，花多大力气来转？这些恐怕都是SOHO中国管理层急需解决的问题。