租户迟交租金遭停水电 状告出租方被判担责6成

　　店铺租金迟交了，遭到出租方下属的物业停水停电，最终导致承租方与出租方互不让步、僵持不下，租赁合同无法继续。承租方的装修费、保证金，出租方的租金和水电费，双方各自损失要由谁来负责？

　　案情

　　迟交租金遭物业停水电

　　判决书显示，朱某承租了某集团位于市区麦地路首层两间档口，两间每月租金2.4万多元。双方签合同约定，每月20日交租金，租期为10年，租金自第四个租赁年度起每两年递增8%。签合同时，朱某向出租方交了4.8万多元保证金。

　　法院查明，朱某将档口装修后开始卖电动车。经营了1年多后，即2014年12月20日，朱某未按合同约定向出租方交租金，6天后，出租方下属的物业对朱某的两间商铺断水断电。之后，该商铺由朱某继续占有，但他停止了该商铺的经营活动。

　　此次，双方僵持不下。2015年1月，朱某向惠城区人民法院提起诉讼称，出租方断水断电的行为导致合同无法继续，构成违约。请求法院判出租方返还保证金4.8万多元，赔偿装修损失19.8万元，共计24.6万多元。

　　接到诉状后，出租方提出反诉，要求法院判决解除与朱某的租赁合同，要求朱某支付拖欠租金2.4万多元及违约金、2014年2月至11月逾期付期的违约金，以及朱某租赁物（即房屋）占用费等。

　　到底是谁违约？停水电是否可行？

　　东时记者注意到，根据双方签订的合同约定不交付租金1个月以上，出租方有权解除合同并没收保证金及不赔偿任何损失；而朱某逾期的时间累计有32天，这是否符合出租方解除合同的条件呢？是否可以停水停电？

　　租客

　　对方默认延迟交租

　　朱某称，出租方在未通知的情况下停水停电，导致他无法继续经营。现被告强行停水停电，又另行招租，其行为已构成违约。鉴于双方的租赁关系已实际解除，且过错在被告，出租方不仅应返还保证金，还应赔偿装修损失。

　　逾期付租金的问题，朱某认为，他交租金基本上都会比合同约定的时间晚几天，这是长久以来的交租习惯。出租方同意他在月底前交租金，是以默认的方式认可了交租时间的变更。2014年12月，他在26日前没有交租根本就还没构成违约。

　　房东

　　租金逾期累计32天

　　出租方认为，合同签订后，朱某未按时交租金、物管费、水电费，虽多次催促，至今仍未交纳。2015年1月2日开始，朱某在其经营的店铺门前张贴提示“本店搬迁至大湖溪”。

　　同时，出租方认为，2014年2月至11月，根据租赁合同约定，朱某逾期付租金的天数累计达32天，已符合“不交付租金1个月以上”的条件，该公司有权解除合同并没收保证金及不赔偿任何损失。

　　判决

　　原告承担6成责任

　　一审认为：在本案纠纷发生前，该集团对朱某2014年2月~11月期间每月逾期几天交纳租金的行为未提出异议并收取了上述租金，双方继续履行合同约定，且合同并未明确约定“不交付租金1个月以上”是否为累计计算。根据合同所使用的该词句，应理解为连续拖欠租金一个月以上。本案在原告朱某2014年12月交纳租金期限逾期不到10天就被停水停电，且双方无法再就履行合同达成一致，因此造成朱某之后继续拖欠租金，对此双方均有责任。

　　一审认为，朱某未按照合同约定交租金，已构成违约，具有主要过错。但朱某承租的店铺被停水停电也不符合双方在合同中约定的情形，出租方具有一定的过错。综合上述因素，本案中造成的各项损失，应由原告朱某承担60%的责任，由被告某集团承担40%的责任。

　　一审判决：双方解除房屋租赁合同书，被告某集团赔偿朱某装修费3.5万多元，并退还保证金4.8万多元；朱某应向被告支付租金和物业管理费7万多元及违约金615.73元。

　　一审判决后，双方均不服，上诉至市中级人民法院。二审则维持原判。

　　律师提醒

　　租赁合同违约责任应当明确

　　愉认为，租客逾期不交租金，出租方应当采取正确方式催促，如书面通知，而不是采用停水停电的方式。租赁合同对违约责任应当明确，像本案中“不交付租金1个月以上”是累计还是连续，合同没有注明。

　　另外，如租赁合同无法继续，租客要搬迁，不应想当然地搬走，应当通知对方，或要求公证处进行公证，避免承担不必要的责任。