全年房价小涨 抢夺广州客是关键

　　吴敬琏说，人们想要买房是欲望，并不等于刚需。怀揣着这样的欲望，在广州星河湾拥有一套两居室的邓蓬又瞄上了禅城的新鸿基泷景小区，欲做一名去库存时代的“接盘侠”。

　　邓蓬这样的广州客，正是周倩眼中禅城房地产今年的最大机遇，“今年我们很想把禅城的房博会办到广州去，想把线下活动整体搬到广州。”禅城区房地产协会副秘书长周倩认为，禅城的住宅库存压力并不大，而与桂城相比较低的价格也是吸引广州客的砝码。

　　而来自禅城区国土部门的消息称，为了响应中央去库存政策，今年禅城整体供地量将同比略降。

　　周倩预计，禅城区今年的房价整体将在合理范围内小幅上涨。宏鼎地产和合富辉煌等房地产业界有关负责人也认同这一说法，不过对于吸引广州客，有地产营销负责人并不乐观，“与桂城相比，禅城楼盘吸引广州客不容易”。

　　住宅库存压力不大 消化周期8个月左右

　　上周五，已在新鸿基泷景小区购买住宅的郑先生接到开发商电话，称楼盘将在周末举办活动，老业主带朋友来看房，或可获得1000元购物卡等奖励。尽管别的楼盘业主对这一营销手段感觉不新鲜，但是郑先生表示“新鸿基以前从来没搞过这样的活动，是不是也要去库存了”。“现在的政策下买房应该是个不错的时机。”邓蓬说。

　　春节以来，受到去库存政策的刺激，国内许多城市都出现了大量“接盘侠”，楼市热闹，邻近的广州在放出取消“70/90”政策的消息后，有楼盘甚至于1日上午发出了“紧急封盘，等待涨价”的通知。

　　不过，在喧嚣之下，禅城楼市没有太大躁动。“今年禅城的住宅库存压力不大，消化周期预计在8个月左右，与去年相差不多。”周倩介绍说。合富辉煌佛山分公司市场研究部总监曹绍林也表示，“市中心的库存量事实上并不高，从另一个纬度看，住宅的库存量比不上写字楼和商业库存量多，尤其是写字楼，所以禅城的各项目去库存的压力并不大。”

　　据统计，2016-2018年广东省去库存任务中，佛山的商品房现状库存面积为2066万平方米，商品住房去库存任务为50万平方米，非商品住房去库存任务为110万平方米，去库存任务合计为160万平方米。而据公开的报道显示禅城区2015年的库存量为125万平方米，消化周期8.2个月。

　　但是不同区域可能有所不同，“比如南庄的库存仍然较多，地铁二号线还没有开通运营，预计两年后地铁开通会带动南庄片部分楼价提升。”周倩说。

　　对于库存现状，也有业内人士表示了不同的看法，宏鼎地产营销总监罗朱远说：“禅城房地产的库存其实不小，因为禅城的消化力比较低，特别是去年很多大品牌的开发商进来以后，存在不小的库存压力。”

　　而禅城区国土部门相关负责人透露，为了响应国家去库存的政策，今年禅城的供地计划将整体略降，其中商业用地下调，住宅用地力争持平。

　　业内预计房价小涨 涨幅不及广佛交界

　　禅城楼市相对理性。周倩预期，“今年禅城整体房价略涨，比较良性，预计中心区域住宅和近轨道交通的区域略涨。”

　　记者了解到，目前禅城的楼市已在持续升温，楼价稳中有升，但相比广佛交界的区域，涨幅尚不明显。“这主要是由供求关系决定的，禅城目前的楼市供求关系相对平衡，而广佛交界的区域在售的货源不多，加上有更多的广州客助推，呈现供不应求的状态。”曹绍林分析说。在他看来，今年整体楼市价格将呈现涨态，他预测总体将升价10%到15%。“禅城的楼价升价幅度要看各项目的定价策略，市中心的主流项目，升价幅度应该会较大。”他认为，禅城未来这种涨幅肯定不及广佛交界区域。

　　罗朱远也认为，“从整个房地产的形式来看，禅城的房价今年肯定会涨，但是涨幅不大，肯定不及南海。”

　　不过，也有开发商对2016年的楼市很有信心，金盈绿岛国际中心营销总监张翼翔说：“2016年伊始，我们看到整体楼市有很好的势头，相信接下来将保持这种良好的势头。广佛交界板块，桂城、禅城两个中心城区的楼盘应该是最先尝到甜头的，特别是桂城板块，由于有一大批广州客的助推，火热程度比我们想象中的更强。而禅城的绿岛湖板块接下来也是一个大热点，它的景观优势无可比拟，未来可以大展拳脚。不过这也看每个楼盘具体的情况，譬如一些稍微高端的楼盘，在一开售时就已经卖到每平方米1.3万元左右，未来几年升值空间有限。而一些定价稍微实际的楼盘，例如雍景湾，在2014年开售时每平方米8000多元的价格，如今已升到每平方米9000多元，未来还有不错的升值空间。”

　　房协瞄准广州客源部分房企对此不乐观

　　周倩透露，禅城区今年欲将房博会的线下活动整体迁至广州，主打广州客源。“南海的千灯湖片区已经吸引了非常多的广州客购房，千灯湖距离禅城也不远，现在是广州的客源外溢到南海，南海的客源外溢到禅城。禅城毕竟是佛山的政治和文化中心，配套不会比桂城差，而且楼价相对便宜很多，绝对是价格洼地。”

　　对于吸引广州客，罗朱远表示“不乐观”。他说，禅城的房地产市场与桂城相比有一个很大的区别，就是客源。禅城的购房者很少有外来客源，基本都是靠本地人和所谓的“新移民”。而桂城，包括南海的里水、大沥，则吸引了很多广州客源。所以禅城的商品房均价增幅始终不大，并且有的区域是不增长的，而桂城即便是期房也基本可以卖掉。

　　“我认为禅城楼盘吸引广州客不容易，基于两方面因素：首先，广州人买房的一大条件是交通要便利顺畅，虽然禅桂两地相距不远，但是禅城塞车的情况严重，如果买了禅城的房，每天要忍受两个小时的往返车程，那广州人宁愿买里水的房子。这个问题靠广佛地铁并不能解决，因为从祖庙到公元前站至少要一个小时，很辛苦。其次，广州的投资客来佛山买房都想有回报，但是现在禅城很多地方的租金根本涨不起来，如果在广佛交界买房，一套三室一厅的租金可以达到每月三四千元，但是在禅城只有两千多，增值空间不大。从现实来看，某禅城地产项目虽然做了很多联动广州的活动，但是其成交的广州客户并不多。”罗朱远说。

　　曹绍林也表示，“禅城的普君片区、岭南天地甚至世代云图等项目，依托地铁资源和价格洼地效应吸引了部分广州客，但禅城对广州客的吸引力毕竟有限，与广佛交界区域相比较弱。”

　　罗朱远建议：禅城楼市要想吸引广州客，在现有的交通状况下，可以通过把购房首付降低，或者灵活的付款方式，让广州客可以灵活处理自己的资金，以此吸引手头有余钱但是资金不多的人趁势买房。此外，一些小区也可以做一些增值配套服务，来吸引广州客源。

　　周倩则表示，关键还是看配套，政府卖地时承诺的学校、公路建设等能否兑现很关键。