东莞商业用地供应比例爆增 商业项目规划和运营能力提升
发布时间：2014-07-15
来源：东莞日报(东莞)
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升级转型的东莞需要商业建设助推城市面貌的变化，近两年，东莞市也有意识地加大商业用地的供应量，推动东莞商业的发展。行内人士分析表示，东莞商业项目的规划和运营方式都在发生着巨大的变化，在商业竞争越来越激烈的情况下，各大开发商对商业项目的运营会更注重长期持有。与此同时，东莞消费力也同样在发生变化。东莞商业，正在迈入一个新时代。
商业地块供应呈爆发性增长
长期关注东莞市国土资源局土地交易信息，便不难发现，今年上半年，东莞的商业用地正在呈现一个爆发性的增长。
数据显示，2014年上半年供应商为用地9宗，供应面积达24.4万平方米，同比去年同期增加127%。另一方面，在上半年出让的商住用地中，大多数地块上商服性质的占比达到20%以上，多宗用地甚至允许商住性质规划可占到项目的50%左右。可以说，上半年东莞商业性质用地的供应，达到了一个相当高的比例。而商业用地的成交也放量明显，第四座万达广场落户虎门，绿地斩获常平商住商业混合用地，首铸地产拿下万江总价地王，也将打造城市综合体项目。土地市场的供需两旺，必然会使后市的商业供应遍地开花，达到一个新的高度。
行内人士分析表示，政府正通过加大商业用地的供应，同时积极引进万达、绿地、首铸、王府井等品牌商业开发运营商，拉动东莞商业地产的发展。为焕发经济增长的新活力，东莞政府在致力于经济转型升级和产业结构的优化，拉动内需成为政府拉动经济增长的重要举措。与此同时，东莞产业升级，人口调整，也需要配套的承载。拉动内需，促进消费，成为东莞推动商业地产发展的根本动力。
有地产研究人士则向记者分析表示，城际轨道的建设，对于东莞而言，是利弊均存的。一方面轨道交通建设确实利于城市中心集聚力的形成，另一方面，地处广深之间的东莞，如果没有较好的商业消费环境，则极有可能再度出现消费力大量外流的局面。东莞加大商业方面的规划建设，也是为了形成更有利的竞争条件。
街区型商业开发增多
土地市场的供需两旺，体现在市场上，便是后市商业项目的增加。而从土地出让的各方面条件来看，东莞的商业开发项目，在未来会出现两种形态，一种是大规模的城市综合体商业形态，另一种则是规模化的住宅底商形态，以往的小体量社区底商在后市中会相对比较少见。
实际上，从东莞目前运作的不少商住项目便不难看到，不少开发商在项目打造时已经有意识提升了项目的商业部分规划，如早期的景湖时代城，在售的恒大帝景、恒大华府、金达·锦绣东方等项目，在项目商业部分均设置了百货、超市、影城等主力商家，其他商业业态也是以休闲娱乐型商业为主，社区商业为辅。这样的商业业态布局，不仅仅是满足一个项目一个社区的需求，同时可以辐射到周边一定范围内的消费人群。东莞新出让商住用地中，不少项目均给出了较大比例的商业配置，这也意味着东莞未来除了大型城市综合体之外，类似的小型街区式商业会越来越多。
有开发商相关人士向记者表示，街区型商业的规划建设，对于商圈而言也较有利。商圈内的商业是共荣体，一个商业项目不可能支撑起一个商圈的存在与发展。综合体和街区型商业，可以形成业态互补，才能共同促进商圈的壮大发展。
运营能力提升 注重长期经营旺场
值得关注的是，在新一轮商业开发热潮中，出现了相当多品牌开发运营商的身影，如万达、绿地、卓越、王府井、首铸地产等。在从业人士看来，这些品牌开发运营商的出现，一方面固然带动东莞城市综合体从体量到规模方面的提升，另一方面，这些具有较成熟运营能力的品牌开发商进入，也更有利于商业项目的长期经营旺场。
资深从业人士向记者分析表示，东莞早年的商业开发大多是以销售为目的，是以房产开发的思维来建设商业，即使有一些项目在后期有一定的运营管理，也大多是请外来运营商操作，开发商在销售完毕之后继续投入运营的不多。而新一轮商业地产开发中的商业项目则不同，不少商业项目是先考虑商业运营，根据运营思路做规划，其品牌招商、运营管理、运营理念均已经有了较为成熟的思路。更有不少项目大部分体量由开发商自持，这也意味着开发商与小业主成了命运共同体，在将来的运营中，对长期持续的经营旺场也会更有保障。而这样的商业项目，也必然能真正带动东莞商业的发展。
卓越集团相关人士也对记者表示，即使是品牌开发商的项目，经营过程中也不可避免会出现调整，而这样的调整需要比较大量的资金支持。自持式经营，或者由开发商自身的商业运营团队运营，可以保证项目后续调整过程中的资金支持，更有助于项目的长期发展。而招商运营能力的提升，真正保证项目的长期经营旺场，必然使东莞商业发展进入一个新时代。
