深圳今年楼市将如何

　　深圳楼市在2015年狂飙突进之后，至今仍未有松动迹象。来自深圳中原地产的数据显示，去年12月，深圳市场的二手房价环比涨幅超过5.6%，仅次于2015年5月及6月巅峰时期的数据。而据深圳规土委公布的官方数据显示，截至今年1月15日，深圳1月份二手房成交7189套，同比增长19.7%。

　　记者注意到，2015年深圳的楼市，走出了有异于北上广三个一线城市的另类曲线，在全国普遍低增长或负增长的情况下依然一枝独秀，领涨全国。在走访后记者发现，许多房产经纪人及购房者目前仍停留在高增长的惯性里，对深圳房价后市信心爆棚。

　　然而，在看好楼市的观点之下，也有专业人士指出，2016年的深圳楼市将难现2015年的火爆行情，从目前的走势和涨幅来看，高杠杆下的高涨幅已经难以持续。

　　1.楼市行情

　　连涨15个月涨幅达63%

　　“这是历史上第二次连涨超过16个月的行情。”从2014年年中起，深圳房价已经连涨了15个月，据深圳中原地产市场研究中心经理王飞回忆，从2004年开始的十轮超过连续2个月的上涨行情中，仅有两轮行情是与此次持续上涨行情的时间长度相当或者有所超出的：第一次是2005年8月到2006年10月，第二次是2012年3月到2014年4月。

　　其中，2005年开始的行情总共持续了近15个月，涨幅共计37.6%。而从2012年开始直到2014年中的行情的持续时间最长，达到了26个月，但是，其总计涨幅仅略高过第一轮行情约2.5%。

　　中原地产研究显示，从2014年10月份“930政策”之后至今的行情持续时间已经达到了15个月，与2005年的行情并列历史第二，并且有望在春节前后持续保持惯性上涨，成为历史上第二次连涨超过16个月的行情。

　　数据统计，截至2015年12月，本次行情累计涨幅达到了63.11%，为三轮行情中最高。而12月深圳市场的二手房价环比涨幅超过5.6%，仅次于2015年5月及6月巅峰时期的数据。王飞认为，社会总融资的回暖，尤其是居民在股市及地产市场加杠杆意愿的增长，带来了12月A股与深圳市场的上涨行情。

　　此外，在利率下行和人民币贬值的情况下，居民开始为资金寻找出路，在缺乏投资通道的情况下，资本市场和一线楼市成为主要的投资渠道，因此带来了2015年资本市场和楼市持续火热。

　　2.市场反应

　　购房者信心爆棚，外地买家竞相入市

　　近期，一直生活在北京的黄先生在深圳福田区买入了一套三房物业，作为未来定居之所。他告诉记者，由于北京的天气越来越糟糕，便萌生了去别的城市定居的想法，在多方比较后，发现作为一线城市的深圳无论在经济发展、生活配套、城市环境和自然气候上都比较符合自己的“口味”，于是在朋友的介绍下在深圳购置了房产。

　　“一方面是寻找更好的居住环境，另一方面也看中了深圳房产的保值增值功能，许多购房者都把视角瞄准了深圳。”深圳链家房地产相关负责人告诉记者，深圳楼市还有一股非常重要的购买力量来自潮汕地区，根据深圳链家市场研究中心监测，潮汕人购房比例在广东户籍中占21%左右。“他们非常具有投资眼光，加上很多亲戚朋友都在深圳，投资楼市者比较多。”上述人士表示。

　　在中原地产的监测和观察中，股市的下跌对深圳购房者的狂热心态并没有造成显著影响。对此，王飞认为有三个原因：第一，在经历了连续十几个月的上涨之后，客户及经纪人对“深圳房价永远不会下跌”“买到就是赚到”“再不买就更买不起”的认知已经越来越深刻。

　　第二，由于政府在第一次股灾时救市释放一定流动性，使得楼市并未因股灾造成价格下挫，因此，在接下来的每一次股市下行中，市场做多的热情都在惯性地推动一线楼市上涨。

　　第三，多次降息造成固定收益市场“资产荒”，因此，一线楼市和资本市场成为增量资金更为热爱的加杠杆去处，而杠杆资金往往有推动价格超预期上涨的功能。而值得注意的是，随着市场上涨的预期不断强化，投资客占比也不断上升，当前近三成的占比跟2009年的历史高位已经非常相近。

　　3.专家预测

　　2016年高房价和涨幅将难以持续

　　股市作为宏观经济的晴雨表，虽然它的下跌一再预示市场上存在各种困境和问题，但是北上深的楼市却在短中期内成为各路资金的“避风港”。“一线楼市的历史涨幅和收益远远超过其他普通类资产，因此其在资产荒的时代自然就成了大众心目中的优质资产。”王飞表示。

　　然而，王飞也认为，高涨的投资热情把当前楼市所面临的风险掩盖了。她分析，在一线楼市被一再加杠杆的购买者狂热推动后，深圳的楼价及杠杆率都处于历史新高。就杠杆程度而言，楼市本来就在购房贷款的支持下天然地高出股市，一般首套房贷的杠杆率就达到3倍。此外，再加上去年的上涨之后已经形成了群众性的狂热，通过首付贷款及民间借贷资金入市搏杀的投资客也不在少数。

　　“未来一旦深圳房价出现下跌，很有可能出现投资客蜂拥冲向出口的踩踏行情。而那些通过借贷来实现首付甚至月供还贷的投资客，则会直接面临短期内房产难以脱手变现的风险。”王飞认为，从这一轮走势持续的月份及涨幅来看，当前的走势持续走下去的统计概率并不高，如此高的房价和涨幅已经难以持续。

　　王飞在受访中特别提醒广大购房者，当前一线楼市繁荣完全是靠宽松信贷堆砌而成的，一旦信贷扩张略有放缓，高杠杆的互相踩踏将会相当可怕。“现在购房者把高度杠杆化的市场当成避风港，一味博取资本收益，这与股灾前的资本市场有所相似。”

　　王飞多次强调，无论是从宏观环境、经济数据、全国楼市的发展趋势以及深圳楼市的状态来讲，2016年的深圳市场将很难复制今年的火爆行情。王飞认为，目前有几点因素让楼市处于紧绷状态：首先是全球金融市场动荡在新年开始后再次出现，而深圳则处于前所未有的高价位及高杠杆点位上。

　　其次，股市的“熔断期”过后，客户心理和市场的资金层面或许会发生变化。此外，股汇两市的动荡还在发酵，可能也会像第二次股灾一样，在股市下跌后期，开始影响深圳楼市的资金面。“深圳楼市的多头仓位已经非常拥堵了，如果一旦市场下行，受到直接影响的便是高杠杆下资金不足的跟风购房者。”