2016《十三五规划》下的产业地产发展趋势分析
发布时间：2016-01-21
来源：中国城市综合体
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随着十八届五中全会闭幕，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》也于11月3日正式公布。《建议》全文两万多字，有不少涉及产业园的发展之路，比如：未来五年，政府对“双创”持续发力；推进众创空间等孵化新模式成长；重点打造多个强大带动力的创新型城市和区域创新中心以及自贸区；除了京津冀之外规划长三角、珠三角区域成为产业聚集重点区域，重点拓展智能制造等多项新兴产业发展等等。
近两年随着科技产业革命的深化以及国家战略政策的频繁调整，我国产业园区的发展已经进入到4.0的产业综合体阶段，并在产业内核、运营模式等方面呈现出全新的特征及发展趋势。在4.0阶段，园区的发展特别强调了产业与城市之间的关系，科技服务产业是天然的园区城市化发展产业内核选择，以“园”兴“城”，以“城”促“园”的产城一体化发展模式，未来在“十三五”期间，将对打造城市经济新内核，新型城镇化建设等方面起到巨大作用。
趋势一：新形势下“新城建设”的新趋势
回望审视国家战略及相关政策频出的2015年，其对“产业新城”发展的战略意义尤胜过往。随着中央的“城镇化”、“一体化”和“经济带”等概念的出台，“产业新城”成为实现区域发展的关键力量，各地的“产业新城”如雨后春笋般出现。同时随着中央对产业结构调整和土地结构调整的不断深化，优秀城市周边的新城建设项目越难越获取（一线城市近郊项目及长三角等几大经济圈中心位置的项目），而三四线城市的项目却频频搅动市场。但伴随着房地产的深度调整，传统的新城开发模型却受到了极大的挑战，房地产行业的调整更使得三线及以下城市的新城建设遇到了极大阻碍。新形势下出现了诸多的新现象，这使得“产业新城”的开发模式在2015年发生了巨大变革，并将成为“十三五”期间各地城市及园区推动产业发展需要解决的首要问题。
趋势二：“城市运营”被提到了前 所 未 有的高度
产业新城的开发被明显的划分为“城市运营”和“城市建设”两条主线，而“城市运营”被提到了前 所 未 有的高度。“城市运营”包括“城市定义”、“城市营销”和“城市管理”等。随着“产业新城”的不断增多，“城市定义”成为区分新城能级的关键，越来越多的新城通过“城市定义”成为国家举足轻重的大项目（如：连云港的国家东中西部示范区、浙江平湖的长三角一体化先行先试区等）。成为国家战略给项目带来了巨大的机遇，且在基础设施投资等方面获得国家的巨大倾斜，可以说“城市定义”决定了这座新城未来发展的空间。另一方面，高品位的“城市定位”提升了区域土地价值，这样的价值提升使得未来在融资和担保方面都获得了巨大优势。而不同的“城市定位”在未来也将选择不同的“城市营销”和“城市管理”模型。“城市定位”的关键环节在于产业定位，产业定位的不同决定了我们契合国家战略的不同角度。
趋势三：“去房地产化”成为趋势
2015年是房地产深度调整变化一年，尤其是三、四线城市的房地产市场满目疮痍。对未来的房地产走势多数人还是抱着乐观的心态，但无论如何若短期内依靠房地产销售来平衡城市开发的资金，显然遇到了极大的困难。而新城开发本身就分为“土地开发、房产开发和内容经营”这三个方面，有机的将三个方面相互分开，这使得“去房地产化”成为可能。当然“去房地产化”并不是全面摆脱房地产，而是通过新的商业结构的设计，一方面使得不同的合作主体承担不同的资金风险，另一个方面使得需要短期平衡的资金可以通过长期的运营来平衡。
趋势四：产业先行，规划主导
“产业新城”发展的核心实际在于产业，尤其是服务外包产业，一方面是它很贴近市场，第二个方面它具备了在全国不同城市布局的空间，甚至在原先不具备产业基础的三四线城市，我们同样发现了它的发展机遇，例如，在扬州有中国最 大的呼叫中心园区，之前扬州是一个传统的农业城市，所以在这样的基础上，我们所谓的鬼城和空成有可能恰恰是下一个阶段产业新城发展的良好载体，因为这个载体已经完成了面对人和企业的完善配套。
当房地产大行其道的时候，很少有人关注产业运营，但恰恰那时候进行布局的企业现在有了收获，华夏幸福就是典型代表（产业服务收入在毛利占比超过30%，年度收入逾50亿）。但产业运营收益不仅仅是产业招商的回报，应涵盖以下内容：税收分成、招商回报、孵化收益、园区运营和产业发展收益等。当进行新城建设的时候，我们给政府带来的不仅仅是高楼大厦，更有看不见的产业构成，我们不仅仅获得土地收益，更要将产业收益悉数收入囊中。
传统意义上的总规从主导地位变为功能的对接和落地，由规划单位提供的概规已经不能满足一般意义上的规划要求。从城市规划、战略规划、产业规划、总体规划到控制性规划，一系列的规划将在一个逻辑中被考虑，“多规合一”成为新的要求。
趋势五：2.5产业被持续强化
2.5产业是土地高度节约利用的产业，随着上海工业用地的标准提升，浙江也出台了工业用地节约利用的办法，全国多个城市陆续出台了类似政策，这使得优秀城市的政府对工业用地的态度在发生转变。2.5产业是与城市形象高度契合并且是优秀人才高度集中的产业，2.5产业带来的高消费将成为城市新的增长点。
同时2.5产业作为现代服务业的主要内容，不仅可以为第三产业提供要素，也能为第二产业提供支撑，自然而然的成为工业化向城市化转变过程中的核心产业。
趋势六：先进制造业成为城市发展的依托
大量优秀城市和新区在抛弃传统制造业，但并不等同于政府在抛弃制造业，以工业4.0为特点的先进制造业正成为新城发展的又一股关键力量（工业4.0指集中式控制向分散式增强型控制的基本模式转变,最终建立一个高度灵活的个性化和数字化的产品与服务生产模式）。但先进制造业的城市形态决定了其“去中心化”的必然趋势，在模组化开发的大前提下，多模组的组合中将先进制造业在地理位置上“去中心化”，在产业结构上“中心化”，形成产业发展和城市发展的双重体系，这是先进制造业的历史使命。
“大整合”带来社会各界的“大参与”。如何看待“城市”，决定了不同城市运营商的差异，把城市看成一个大的房地产开发项目，还是把城市看成一个舞台？城市运营商的定位决定了他的不同开发形式。尤其面对2015年严峻的土地审计形式，政府难以进行大批量土地的“桌下交易”行为，这也使得传统的以土地获取为目的的一级土地开发变得困难，也使得政府以简单土地出让拉拢一级土地开发商的行为更加难以实施。城市重新回归到资源的舞台，也更加考量了政府在城市运营上的能力。
2015年不是地产的变局之年，而是地产发展新的起点，城市运营商也将面临新的竞争，商业模式的价值设计将成为城市运营类企业之间区别的关键。不同于传统房地产的价值趋同模式，城市运营领域将是一个价值差异巨大的行业。可以预见，企业价值和项目价值的双重构建，将成为运营商快速发展的重要依托。
