2015年产业园招商信心乐观扩张 “乐”在哪？
发布时间：2016-01-19
来源：搜狐焦点产业新区
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2016年1月14日下午，在第五届中国产业地产高端论剑上，搜狐焦点产业新区独 家发布了《2015中国产业园区招商信心指数报告》，报告显示2015年园区招商信心指数为137.07，比2014年相比上涨了5.05个百分点。
明明大家都在说地不好拿，生意不好做钱难赚，但是招商的信心值却在上涨，且上涨幅度还不少。通过现象看本质，我们结合报告来看看2015年中国产业园区的发展之路以及机遇，解读2015年产业园区招商信心乐观在哪，消极又在哪。
招商“三部”曲：中部最乐观
此次调查范围辐射环渤海经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈及西南经济圈、东北经济圈，调查涉及15个省份分析来看，从东中西三部来看，其招商信心指数分别为137.08,140.37,128.29，均处于谨慎乐观区间，其中尤以中部区域信心最足。其实，从调查问卷的所有指标项来看，中部地域的各项指数也是均高于去年的，且观预期的群体有所扩大，中部产业园区的发展处于上行通道，与承接部分产业从东部转移速度加快不无关系。
与此同时，我们也看到东部地区招商信心两极分化明显，招商态度极 具个性化。东部接受调查招商人员认识的不统一，主要原因在一些新兴行业的园区积极乐观，而一些传统行业、产能过剩行业的产业园区相对消极。而相比中东部来看，招商态度更加谨慎，也更加平稳。
但从区域招商过程中透露出的难点来看：京津冀区域主要体现在招商有效手段单一，如何突出产业园特色及创新招商模式，提高企业服务能力是园区招商的重点;长三角区域重点在上下游企业资源与人才聚集难、支撑升级资金不够，创新活力待提高，政府主导型园区社会参与度不够等;珠三角区域产业园区招商环境则面临经济环境下行造成企业空间成本萎缩，产业园区资源分布不均不良竞争加剧等。
报告也明确指出，园区可以通过创新招商引资方式，构建信息沟通与共享机制，鼓励企业创新发展，引进标杆性企业、加强政府政策支持力度与宣传力度以及依托新媒体之力加强园区之间、园区与产业之间的对接来提升产业园区招商质量和信心。
存量高企：近40%受访者认为供过于求
从2015年受访人员对产业园区租赁市场供求情况来看，认为供过于求的比例为38.71%，近四成，加上供求关系无明显变化比例是37.90%，两者之和为76.6%，接近于八成。虽然数据显示认为2016年供过于求受访人员比例有所下降，但这一数据依然达到了32.26%。目前，产业园区库存量起高，在当前经济环境不佳竞争加剧的情况下，园区可以通过服务方向、结构内容的调整，创新运营模式，提高园区的销售和利用率，增强竞争力。
对2015年园区企业融资情况调查显示：认为融资环境明显改善人员占12.90%，有所改善33.87%，无明显变化42.74%，相对困难9.68%，融资困难0.81%。各选项结构比例差异较大，显示当前各个园区面对的融资环境差异比较明显。2015年整体来说降准、降息有利于资金融通，但是由于股市波动，资金流向的不确定性，部分新兴企业、中小微企业并未获得足够的资金支持。
地租成本上涨的判断较明显。对于2015年的产业园区地租成本，56.45%认为没有出现明显变化，34.68%认为有所增加,3.22%认为明显增加。而对2016年的地租成本预期判断与2015年的现状判断基本没有明显变化。
2015年认为政策环境改善者过半，2016年预期更为宽松。对园区主要产业的政策支持程度与2014年比较，2015年认为有所改善的共50.81%。认为“明显改善”的占28.23%，认为“有所改善”的占22.58%。 2016年认为对园区主要产业的政策支持程度将会改善比例大幅上升，占比为74.19%。
不得不提的是，产业园区对品牌知名度重视程度逐年增强。从调查数据来看，2014年认为产业园区社会知名度大幅上升与有所上升合为77.07%，2015年为83.87%，2016年预测上涨为91.13%。出现了逐级跳的过程，不难看出，提升产业园区品牌影响力受到了普遍重视，品牌招商已然成为产业园区招商关键手段。品牌影响力一方面是是企业、金融机构选择战略伙伴的重要标尺，为园区有效聚集优质发展资源;另一方面更是园区在分化格局中把握竞争先机、抢占市场份额的利器。
同时，74.19%以上受访人员表示企业入驻情况(含洽谈中有入驻意向)在改善。2016年这一预期上涨至82.26%。
2015信心与机遇：政策环境相对宽松
2015年，房地产产业结构深化调整，虽然宏观经济比较困难，但随着“一带一路”、长江经济带、京津冀协同发展、新型城镇化以及“中国制造2025”纲领等诸多政策措施的落地实施，产业园区、产业地产发展的整体政策环境比较宽松。
2015，国际 级新区井喷之年。2015年，是国家 级新区建设的井喷之年，也是产业园区发展的异常忙碌的一年。截止到目前，中国国家 级新区总数达到16个，其中2015年新批准成立的就有5个：2015年4月湖南湘江新区成立，6月南京江北新区成立，9月福州新区成立、云南滇中新区获批成立，12月哈尔滨新区成立。国家 级新区相较于其他区域，拥有优越的招商引资环境、强大的投融资保障、完善的配套设施和较为广阔的发展战略规划，对产业园区的扶持力度较强，从国家经济发展的战略来看，新的区域发展战略深入推进、国家 级新区加速建设，奠定了国内产业园区发展良好的外部环境。国家 级新区将会成为未来产业地产的集中进驻区。
转型新模式：“地产+X产业”的发展。国土部与住建部2015年年初联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，通知表面上是对房地产市场进行调整，实质上是对整个不动产市场发展结构的一次洗牌。《通知》引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设，促进其他产业投资。纯粹靠土地增值和资金杠杆赚取利润的时代已经结束，系统化建设、精细化管理、专业化运行的产业园区越来越受到房地产开发企业的青睐。对房企而言，可以利用政策利好机会，实现向“地产+X产业”的发展模式的转型。
中国制造2025，直接利好存量园区。今年5月《中国制造2025》行动纲领发布。文件明确我国制造业的发展将瞄准新一代：信息技术、高端装备、新材料、生物医药等战略重点，围绕先进制造和高端装备制造，重点实现包括新一代信息技术产业、高档数控机床和机器人、航空航天装备、海洋工程装备及高技术船舶、先进轨道交通装备、节能与新能源汽车、电力装备、农机装备、新材料、生物医药及高性能医疗器械等十大战略领域的突破。
纲领发布之后，工信部明确表示：“中国制造2025”在推进实施的过程中，要避免出现新一轮的重复建设。“这将直接利好存量园区发展。行动纲领落地除了会促使大量的存量企业提高创新能力、加大投入生产，也会催生一大批新生企业进入此类行业。
中国产业园区4.0时代到来
以园区招商形式的转变为切入点来看，产业园区的发展在改革开放之后，经历了三次大的重要发展阶段：第一次是改革开放到20世纪90年代中期。这一阶段以传统招商手段为主，更多的是“用步量企”，招商人员跑遍全省、全国寻求企业入驻，让盲目上马的园区实现部分“由名到实”的转变，实际效果却是一般;第二个阶段是从20世纪90年代中期到2004年招拍挂制度实施、再到2006年工业用地出让最 低价标准实施，一直到金融危机前，这一阶段是产业地产发展的冷静期。主要谋求完善的服务质量，引导客户入驻;第三个阶段是从金融危机之后到2013年十八届三中全会。这一阶段，产业园区的运行开始走向高端，以为高端客户打造环境为主，不仅有花园式办公，还有公寓、商业、娱乐、休闲、金融等配套，整个产业园区更是一个“城中城”。
2014年开始，产业园区的发展导向进入过渡期，2015年导向逐渐明显，预示着园区4.0时代的到来。这一时代对第三代园区发展模式没有实现本质上的变革，但实现了深化升级。在2015年，国内园区国际合作升级、资本运营模式升级、园区细分程度深化、园区的产业链整合加速，互联网+、文化+、园区A+B联合成为重要的发展模式。
整体来说，当前的阶段从园区综合体的基础上，进入技术驱动、创新驱动、智慧驱动的阶段，是真正的从规模到细分、从总量到结构、从产业到服务、从企业到个人的系统化、全局化、专业化、高端智能化的综合提升时代。
此外，产业基础好、配套条件完善、发展潜力大的产城融合园区，是产业园区发展的必然趋势，也将是地方政府大力发展的方向。
未来，中国产业园区在发展自身特色，深化创新运营模式、由制造产品向创造高端专享环境转变，充分利用互联网提高园区运营效率，以产业园区利用互联网技术，促进园区运营服务走向高效率、低成本的专业化的同时提供基本物业服务变为为企业提供一站式综合服务，基于分工协作模式，园区运营也应当突破地域限制，建立产业园区行业的发展联盟，实现产业地产需求信息共享等多个方面发力。
