东北产业园区企业上演各种“挣扎玩法”
发布时间：2016-01-15
来源：中国房地产报
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面对不断下滑的投资与经济状况，布局东北市场的产业园区企业它们的应对策略与办法是什么?
东北产业园区企业上演各种“挣扎玩法”
东北的产业园区曾经十分辉煌。
比之中国产业园区鼻祖——深圳蛇口工业园，早在上世纪50年代，东北建立了国家第一个老工业基地，几十年的发展进程，为国家的工业体系和国民经济体系建设做出了巨大贡献。“第一个机床”、“第一架飞机”此类“中国 第一”有200多个。
从某种意义上说，老工业基地的诞生是现代产业园区最初模型。
不过上世纪90年代进入市场经济后，东北地区的经济逐渐被沿海地区拉开。工厂停产、工人下岗，经济开始呈现颓势。
2003年10月，国家出台11号文件，开启东北振兴的大幕。2003年至2013年十年间，东北经济逐渐好转。直至2014年，东北三省的经济再次滑出合理区间，引起李克强总理的高度重视，给出东北再振兴的发展方向。
随后，习近平总书记主持召开中央政治局会议，审议通过《关于全面振兴东北地区等老工业基地的若干意见》。《意见》提出，争取再用10年时间建成先进装备制造业基地、重大技术装备战略基地、国家新型原材料基地、现代农业生产基地、重要技术创新与研发基地。
不过，上述政策会给在东北地区挣扎的产业地产项目带来哪些利好，面对不断下滑的投资与经济状况，布局东北市场的产业园区企业它们的应对策略与办法是什么?也许下列企业的做法可以一看。
东北产业园区企业上演各种“挣扎玩法”
亿达中国
说起东北的产业园区，话题自然离不开亿达中国。作为整个东北地区唯 一的产业地产上市公司，亿达中国一手打造的大连软件园已经能够算得上整个东北地区成功园区的缩影。1998年兴建，1999年正式运营，大连软件园的成功离不开近水楼台先得月的优势。
园区最 大的特点是，其是“官助民办”软件园的典型代表，结合自身临海、临日本的区位特点，定位为IT服务外包型产业园。当年大连举全市之力打造服务外包基地，又恰逢日韩企业有强烈的外包需求，东软集团还是包揽大连软件园60%租赁面积的最 大租户和主力店，众多利好成就了大连软件园的金字招牌，也注定了这种成功的复制难度。
总部基地
在北京丰台总部基地项目的成功，不仅成功树立了许为平总部基地“教父”的称号，更给予这家发家于北京的企业进军东北产业地产市场的勇气。
2009年，总部基地正式进军东北产业地产市场，首站落地沈阳沈北区。在整个沈北新区的规划图上，最引人注目的就是东北总部基地。该项目总投资超过200亿元，其规划面积达到北京丰台总部基地的4倍。项目分为西、中、东三个区域，西区独栋总部楼区、中区总部生活区和东区蒲河岛。
作为区域明星项目，东北总部基地甚至一度获得了“在工业用地上开发商业物业”的特殊许可。借此政策通道，项目原本3000元/平方米的成本一度卖到近乎8000元/平方米，不过正因为此，与生产型用地初衷相悖，总部基地这种擦边球的打法一度遭受质疑。
五矿地产
有着央企背景的五矿地产，原本可以依靠这块金字招牌将最 好的土地、招商与企业招致旗下，不过其位于辽宁营口的五矿产业园却经历了与身份不相符合的困境。
五矿地产于2006年参与辽宁“五点一线”开发，并于同期在营口沿海产业基地内开发建设中国五矿产业园，公司于2007年3月在营口注册成立了五矿(营口)产业园发展有限公司，公司在北京、营口两地协同办公。
按照产业园“433”的建设规划比例：40%的产业用地，30%的商业和居住用地，其余30%则为市政配套工程。在一期园区中，商住项目规划占地2平方公里，建筑面积超过150万平方米。不过无论是住宅还是产业部分，当初的美好憧憬并没能够兑现，如今东北地区惨淡的经济形势同样在影响着园区的招商情形。
联东U谷
同样发家于北京、从事产业园区开发运营的联东U谷，相比总部基地在沈阳有着截然不同的产品定位和运作模式，联东U谷目前在东北地区主打制造业中小企业所需求的“厂房和办公楼”。
联东U谷沈阳产业园项目占地约2300余亩，建筑面积高达175万平方米，是集生产、研发、商业、居住于一体的低密度高端企业社区。预计总投资超100亿元，彼时联东的项目定位是东北亚经济圈首 席产业综合体。
但这些大面积厂房、研发办公产品，产权可以分割，比如2000平方米厂房，可以分割成4个500平方米产权证，这种工业厂房产权分割式做法曾在多地出现，因各地政策不同一度有过违规争论，不过这种灵活多变的分割方式也带给联东U谷沈阳项目更好的销售业绩。
北科建
央企背景的北科建，响应2012年4月国务院国资委与吉林省共同开展的“央企走进吉林”的号召，于当年下半年与长春高新区合作打造长春北湖科技园。
按照规划，园区将涵盖高科技园区、金融商务、生态住宅等复合产品形态于一体的新一代科技新城，以生物医药、先进材料、电子信息等为主导产业。
打出了“振兴东北”口号的北科建在北京借助中关村的名号左右逢源，不过在东北经济下滑、高科技人才流失的背景下也在经历种种阵痛，从园区目前招商来看，入驻的吉林省集成创新综合体、中科院长春技术转移中心、吉林省产权技术交易中心等更多是以“关系户”身份进入，在企业入驻方面犹显不足。
华夏幸福
作为京津冀地区最 大受益者的产业新城运营商，华夏幸福也已布局东北。
2015年6月2日，华夏幸福基业发出关于签订整体合作开发建设经营辽宁省沈阳市铁西区约定区域框架协议的公告。目前，华夏幸福东北区域产业园主要集中于沈阳苏家屯区域，产业发展方面聚焦汽车及智能装备两大产业集群，并重点打造汽车核心零部件产业园、智能制造装备产业园及国际汽车零部件产业园等。
不过相对于主要受益贡献区域的京津冀地区和正在发力的长三角地区，东北地区仍然是对外拓展业务中较薄弱的一环。主营业务分布情况显示，环北京地区营收在2015年上半年为151亿元，同比增长41.97%;而沈阳区域1.25亿元，同比下滑81.46%。
光谷联合
在2012年新年前夕正式签约的沈阳沈北新区的“沈阳国际金融港”项目，标志着光谷联合从中部走向东北。两年之后，2014年9月3日，沈阳光谷联合科技城项目开工典礼正式举行。
沈阳光谷联合科技城位于沈阳市沈北新区，四环线以北，邻近沈阳新北站，总建筑面积87万平方米;园区集研发、厂房、公寓、生活服务等多种业态于一体。主力户型是3000～4000平方米的“单层钢结构厂房+局部研发”。
不过目前光谷联合沈阳项目在上市公司的报表中依然没有任何贡献。
绿地
作为一家2000亿级别的开发商，绿地在长春绿地·智谷产业园项目2015年正式启动，总占地面积77万平方米。规划显示，该项目建成之后将集基础研发、科技孵化、创新加速和总部办公为一体，成为绿地布局大东北、进一步深化“产城一体化”综合开发战略的一项开拓力作，也是集团积极响应国家“振兴东北老工业基地、积极发展长吉图”政策号召、助力提升东北地区经济发展的又一重要成果。
理想丰满，现实骨感。仅2015年，绿地东北事业部共有近20个项目同时推进，在建面积达336万平方米。持续快跑做大规模后，绿地不得不面对过快扩张带来的后遗症。2015年年中，由于销售不畅导致资金链紧张，绿地沈阳项目已经大面积停工。同时，受累于区域楼市整体低迷，绿地在东北、内蒙古的所有项目都面临着销售困难、资金链紧张问题，这些区域的项目工程都存在不同程度的延期甚至停工。
