从股市开市首日连续触发熔断看深圳楼市与股市的关系
发布时间：2016-01-07
来源：搜狐焦点
1713
2016年1月4日，第一个交易日，股市暴跌，触发熔断机制，上证跌近7%，深指跌超8%。可谓当头棒喝。原因很多，比如注册制临近、1月解禁高峰、人民币贬值等。
股市疲软，这对于房地产市场产生什么影响？这一热点话题，曾经贯穿整个2015年，从年初关于“卖房炒股”的讨论，到年中股灾促使房价下跌的担心。接下来，简要分析一下年初股市大跌与全年没戏，对于楼市的影响。
股市和楼市的关系，有两个特征：第一，整体来看二者“同向，不同步”，每一轮上涨或下跌，二者基本同向运行，但次序不同，一般股市先变向，楼市后变向。
比如，2014年7月股市走牛，一线城市楼市10月也复苏，2015年5月70个大中城市房价翻红。2015年6月股市见顶下跌，意味着新一轮熊市的开始。但楼市的降温，会明显滞后于股市。比如，2009年8月股市见顶，而楼市直至2011年才降温。本轮，预计2016年下半年或2017年上半年，楼市也会降温。
第二个特征，二者的关系在不同阶段存差异。
不妨拿本轮周期来看，第一个阶段，股市走牛上半段。2014年7月至2105年一季度，货币刚开始放松，股市先涨，房价未涨，部分人将打算买房的钱投进了股市，等于说分流了部分楼市需求。
第二个阶段，牛市后半段。2015年二季度，股市急速升温，股民情绪高涨，股市冲顶。此时，货币加速宽松，房地产政策利好频出，楼市复苏，房价也开始上涨。此时情况复杂，有些先知先觉的股民卖股，拿出部分或全部资金买房，这在二季度的深圳和上海表现明显；但也有小鲜肉、后知后觉的大妈，卖房炒股。因此，此时股市楼市一起上行，只是股市远强于楼市。
第三个阶段：股市见顶，持续下跌。此时，越来越多的人离开股市，其中部分资金转入楼市。但也有原打算购房的人，把钱投入股市，此时被套后就出现普通股民的“通病”：越跌越不卖，于是导致部分人的购房计划暂时泡汤。这两股力量，前者略大于后者。
另外，还有一个因素。股市走熊之后，股市赚钱效应没了，此时如果货币继续宽松，流动性充裕，则资金必须寻找新的投资领域，而此时房价继续上涨，于是楼市就成为接纳部分闲置资金的地方。这种纯属投资需求的资金，如果在个别城市集中释放，则会短期内大幅推高房价。
2015年的深圳，就是个案例。2010年之后，由于不断升级的房地产调控，投资投机性购房需求大幅减少，在限购严格的一线城市，投资需求一般不超过一成。然而，随着2015年深圳房价暴涨，投资投机性需求越来越多，来自房产中介机构的统计数据为25-30%，实际近两个月部分新开楼盘的购房者当中，比例已过半。其中部分属于短炒客，为了突破限购而采取合伙买房、借房票买房等疯狂现象。据业内人士反映，部分投资投机资金，来自全国。
2015年下半年，多次降息之后，我国实际利率大降，资金成本很低，很多资金不敢进股市，于是其中部分就进了楼市，深圳只是最典型者，上海、北京、南京、苏州、东莞、燕郊、珠海皆有此现象。于是，在三四线城市房价低迷之际，却出现了上述城市房价大涨的奇观。虽然一线和三四线楼市分化之前也存在，但2015年下半分化程度之严重，史无前例。
如何判断2016年？笔者认为，股市开年大跌，将继续逼迫部分资金进入少数城市的楼市，这些热点城市的房价，还将继续上涨一段时间，预计持续到2016年年中，应无问题。
但是，鉴于股市和楼市“同向不同步”的规律，在股市持续走熊一年或一年半之后，这种降温的态势也会出现在楼市身上。从外部环境讲，股市持续走熊，一定是外部环境发生了变化，比如经济弱，比如货币收紧（或宽松程度边际递减）（比如在美国加息之后，美股在2016年走弱的概率也会增加），货币变化后，也会同向影响到楼市。
从内部影响看，股市走熊一年之后，“负财富效应”，也会影响楼市需求，这种负面影响会慢慢超过资金流向楼市的正面影响。于是，最终出现股市和楼市同向走弱。
当然，影响楼市和房价走势的因素很多，上述只是从股市下跌和走熊这个角度进行分析。2016年房地产政策面暖风频吹，是影响楼市的核心因素。在分类调控、一城一策的指导方针下，如果房价大涨的城市采取收紧措施，则资金会撤出这些热点城市，或许在2016年下半年，个别城市如深圳，就能看到市场降温。而更大的概率是：2017年热点城市和全国总体，都可能出现降温。最终，与股市同向。
下一篇：2016年深圳房价走势预测
