南海区将重点改造村级工业园 可重奖千万元
发布时间：2015-12-30
来源：南方网
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为了实现产业、城市升级，南海区政府将重点改造村级工业园，本月底13个试点项目将陆续启动。记者昨日从南海区国土城建和水务局获悉，区政府已陆续出台相关扶持政策，比如允许工业地产分割销售，重奖30亩以上的村级工业园改造项目等。
现状分析
问题：浪费土地 污染环境
据了解，南海有590个进驻企业在50家以上的村级工业园，占地面积超过13万亩，占全区集体经营性建设用地总量69%。
“大多村级工业区存在各种各样的问题。”南海区“三旧”改造工作负责人归纳了三方面：第一发展方式比较粗放，低矮厂房比较多(很多容积率都在0.8以下)，使用率不高，土地浪费情况严重。其次，产业水平比较低端，产能较小，效益不高，一大批无牌无证的手工作坊，更增添了安全隐患。再次，由于发展方式比较粗放，环境污染问题多。
难点：土地关系复杂 招商不易
而村级工业园的改造提升面临着几个难点。首先，土地权属关系较为复杂，一块地分多个经济社所有。土地上盖的建筑物很多都已经有了租约，改造谈判成本比较高。加上各方利益比较难协调，村民对改造的利益诉求比较高，增高了改造成本。
不同于房地产等见效快的产业，工业园投资周期较长，尤其是现在经济下行压力较大，社会投资意愿不是很强，导致工业园招商工作会比较困难。由于多年的习惯，村民对集体建设流转方式更倾向于将土地使用权“出租”，而政府更多鼓励的方式的是“出让”，出让的年限最长可达50年，投资者拿地还后可办理集体土地使用权证，并可以凭此去银行融资。这让投资者会花更多心思、更多资金在运营项目上。
12月28日，大沥镇北海经济社一宗地在南海区公共资源交易中心挂牌出让，成为全省试点改革以来集体经营性建设用地入市“第一挂”“第一挂”，北海经济社已召开村民代表大会，集体表决出让该宗地块30年土地使用权，到期后土地使用权和上盖物业返回经济社集体所有。
探索出路
土地置换、微调政策 让土地增值
针对以上各种问题，南海区“三旧”改造工作负责人介绍，南海区政府正在尝试多种探索。针对于集体土地权属关系复杂的情况，将通过推动经济组织合并，以及集体土地之间进行置换等方式解决，“比如这块地有一部分是某一个经济组织，他又不愿意改造，那可以用另外一块地置换一下，以达到连片开发的目的。”
“一块土地涉及到权属关系复杂，让社会投资者去谈很难谈”，南海区“三旧”改造工作负责人介绍，届时一部分村级工业园的改造，可能是由区、镇(街)两级的公有资产公司将这片地承租下来，然后将土地平整好，对社会进行招商。“村居也可以自己来完成。”
大沥广佛国际商贸城就是一个例子，该片区是废旧塑料加工行业最为集中的地方，这曾被央视曝光过。后来大沥镇采用“镇政府租赁及征用村、组土地，统一规划开发”的模式改造该片区，如今这里聚集了一大批商贸物流、金融保险、总部大楼、会展中介、星 级酒店等都市型产业。
为增加投资者的兴趣，南海规定，在村级工业园改造中，允许投资者拿出不超过总用地建筑面积的20%的用地来配套相关设施，比如商服、文体设施等。还允许工业地产(包括工业厂房、商服、文体设施等)分割销售(为了防止房地产开发，许多地方明文禁止工业地产分割销售，这导致项目建成后，只能由投资者自己运营)。这两个政策让地块更具投资价值。
30亩以上项目出资重点扶持
政府还加大了对改造的奖励力度。
比如村级工业园改造项目奖励政策，原来规定50亩以上的改造项目会重点扶持，现在放宽到30亩以上即可，对于符合政府规划的改造项目，一亩地区财政是奖励20万元，如果能在2016年动工，另外再奖励10万元一亩，有些镇街还有配套扶持，“这就是说，30亩的项目如改造成功，区、镇街财政的奖励起码在千万以上。”
目前全区已选定13个示范项目，本月底开始陆续启动，每个镇街都有一两个，面积大的有100多亩，小的也有30多亩，准备本月底开始陆续动工。
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