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产业地产100讲(40):产业地产成功运营要素

发布时间:2015-12-18 来源:中工招商网 3065
编者按:《产业地产100讲》是由中工招商产业研究中心主持编写的产业地产实战系列文章,内容涵盖产业地产投融资、策划、招商、运营等整个价值链条各个环节,是纯干货型、通俗易懂的实战分享。《产业地产100讲》首发于中工招商网,关注中工招商网微信公众号(zhaoshang800),可以查看全部文章。

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    在国家宏观调控背景下的中国房地产业面临着很多的不确定性。房地产行业黄金发展十年之后,遭遇有史以来最为严厉的调控之后,整个行业“痛苦挣扎”,开发商纷纷寻找出路,商业地产、旅游地产、养老地产等都成为方向,就连在三年前被认为是“啃骨头”的产业地产,随着新城镇化的深入,产业地产这块“骨头”已成为越来越多的地产企业追逐的对象。产业地产正作为一种新的模式将房地产开发推向更高的层次,进而实现土地利用、产业聚集、楼市兴旺和城区发展的良性循环。



    为什么要转战产业地产?


    现在很多房企转战产业地产,是因为三大诱惑:


    首先是蓝海诱惑。


    传统住宅市场、商业地产业与保障房领域,都已经成为红海,相比之下,产业地产还是处于蓝海阶段,受到开发商的青睐。


    其次,是土地的诱惑。


    对于地方政府来说,能给地方经济贡献的产业地产受欢迎。地方政府首先考虑的是吸引投资、刺激消费对地方GDP和财政收入的贡献。产业地产在这一过程中扮演着日益重要的角色。地方政府对产业地产会给予大力支持,土地出让环节也变得非常灵活。对很多政府来说,产业地产可以是工业用地出让,也可以是综合类商业用地。一般来说,产业地产园区中都会有一定比例的住宅配建,开发商通过这部分住宅回笼一些资金。


    第三个诱惑,是金融的诱惑。


    从融资上看,园区类公司的融资优势非常明显。去年以来,房地产企业受到国家限贷政策的影响,开发贷大幅收紧,陷入融资难、成本高的困境。但园区类开发商依然可以通过多种渠道融资,且融资成本相对较低,明显低于房地产行业整体融资成本。

 

    产业地产成功运营的关键要素


    1.打造全产业链运营模式,形成大跨度的专业运营能力


    站在城市发展的高度,在城市建设开发的基础上,辅助政府进行城市基础设施的运营。以企业为主导的产业园区,企业既是园区的投资者和建设者,同时也是园区的运营者和管理者,以城市运营商的定位全方位地参与到园区乃至城市的建设和运营中,全价值链能力储备和构架至关重要。


    围绕城市的总体发展目标和发展规划,充分运用市场化的机制和手段,通过发挥企业产业优势和资源优势,结合城市发展的特殊机遇,既以经济利益为导向,又注意兼顾长远的社会效益,以此带动城市和区域经济的发展,顺应中国城市发展的必然。



    2.创新和优化资金解决方案为产业地产构建强大资金平台


    经过实践案例研究,主要体现如下三种解决方案:


    方案1:“园区运营+地产开发”双线联动完成长短结合和销售持有平衡的有序开发格局。

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    该方案的最大特征在于,通过“园区运营+地产开发”双线联动,二者形成良性互动,相互支撑。一方面,园区品牌提升区域价值,促进常规地产开发价值实现;另一个方面,常规地产开发反过来持续贡献园区长线开发的现金流支持。



    方案2:债务性融资和权益性融资并举,构建多种融资渠道。


    在产业地产开发方面,多数园区资金筹措已运用过多种融资方式――发行债券、开发银行贷款、商业银行贷款、财政投资、上市公司壳资源等,现有的资金渠道几乎90%是债务性融资。在长期资本支持的资金匹配方面,存在很大问题。


    行业内,加大权益性融资力度,已经成为更加具有生命力的一种长期资本支持合作模式。通过土地经营,引入战略合作伙伴,共同开发建设产业项目,后期通过退股等方式解决产业落地和资金问题。如营口产业园兰旗机场的建设,就是通过企业、政府和海航集团共同签订出资协议,共同开发建设产业项目。


    方案3:设立基础设施投资基**金、产业投资基**金,着眼于产业地产的良好发展前景和资产增值,完成产业项目早期或当下开发任务。


    3.聚焦“产业线”和“政府线”,强化产业规划落地和政府职能导入和支持


    目前,国内的产业园区开发仍处于起步阶段,缺乏足够支撑,无论是产业转型升级还是产业转移,相关的政策支持仍显不足,不具备明显的驱动力;在项目概念、产业规划、产业服务以及园区优惠政策等方面缺乏差异化,必须在此基础上寻求新的突破点,实现守正出奇;国内产业园区的规划大都是概念口号多而落地行动少,尤其以企业为主导运作的模式,在资源的整合力和推动力上明显不足,产业规划落地难。


    结合国内外成功产业园区的先进经验,产业项目的建设可以立足于以下几点:


    (1)产业转移和升级首先依附于大城市和资源型城市周边,基于城市发展战略与核心资源;


    (2)产业导入首先从产业要素聚集入手,尤其是推动政府进行政策设计和资源整合;


    (3)全方位提供产业吸引人群所必须的各类配套性功能,包括公共、商业、居住、教育等。

    另外,在企业内部组织职能设计上,布局“产业职能线”和“政府沟通职能线”将得到有效的组织保障。



    现在国内已成功运营的产业地产模式有:


    “旅游+地产”的开发运营模式、如华侨城。


    “城市综合体”的开发运营模式,如万达、华润置地。


    “商业+地产”的开发运营模式,如深国投商用置业。

    

    “工业+物流+地产”的开发运营模式,如普洛斯。


    “售后回租”的开发运营模式,如万通。    


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以上是《产业地产100讲》系列文章的第四十篇,转载请注明“中工招商网”。


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