南海“三旧”改造：将重点扶持村级工业园
发布时间：2015-12-04
来源：南方日报
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南海的“三旧”改造政策将从改造商住项目为主转向以改造工业项目（包括2.5产业）为主。记者4日从南海区政府获悉，南海发布进一步推进城市更新（“三旧”改造）工作的实施意见（以下简称《实施意见》），除了改变扶持方向外，还积极探索“混合功能出让”，通过部分用地进行商住建设吸引社会资本进行产业建设，用“三产”反哺“二产”发展。
旧村居改造可先选取合作开发企业
从2007年起，为推动城市更新，南海大力推进“三旧”改造。经过多年的实践，南海区“三旧”改造现实又面临着新情况。比如收益分配方面，土地权属人的补偿诉求由单一的货币方式逐渐走向货币与实物补偿相结合的方式，需要完善土地增值收益分配机制；旧村居改造方面，由于原有的旧村居改造项目较少，相应的政策规定释放力度不够，具体操作也不够明晰；在产业扶持方面，“三旧”改造对产业结构优化的拉动作用尚未完全显现，对村级工业园改造提升扶持也不够。
以旧村居改造为例，南海多年来一直未有旧村居改造的成功案例。在借鉴周边地区的经验后，此次《实施意见》增加了合作改造的新模式。对由原农村集体经济组织与有关单位合作开发建设的，允许协议出让给原农村集体经济组织选定的合作开发企业。尽早引入合作企业参与旧村居改造中来，待其协同村集体经济组织制定改造方案和拆迁补偿安置方案，并与90%以上村民签订《拆迁补偿安置协议》后，通过收回协议出让的方式供地给合作开发企业进行改造。
“主要是希望通过合作改造的新模式，破解旧村居改造实践中因前期工作开展困难，进而造成旧村居改造推动慢的难题。”南海区“三旧”办相关负责人说。相比之下，该模式将选取合作开发企业工作提前，规范了合作企业的引入方式，通过“先公开遴选，再表决选定”的方式，保障旧村居改造公开透明选取合作企业。
村居工业园改造门槛从50亩降到30亩
村级工业园的改造提升是此次政策改革重要创新点之一，将是南海释放土地能量促进产业转型升级的重要举措。主要的政策扶持包括将村级工业园的准入门槛由50亩降到30亩，让更多的村级工业园改造项目纳入扶持范围；允许采取协议的形式办理集体土地租赁、出让和续约手续，利于各镇街统筹进行的项目招商引资；允许多层产业用房分割销售，刺激产业地产的发展（此政策拟放宽至所有工业提升项目）；允许在工业用地中提高公共配套设施的面积比例，发展现代产业。同时，对在2016年底前动工建设的，在原政策20万元/亩的奖励基础上，再给予10万元/亩的建设奖励。
而对连片工业园区、村级工业园提升改造可以在符合城乡规划的前提下，以“混合功能出让”的方式供地，允许部分土地进行商住、商服等非工业功能，推动项目地块从单一生产功能向综合功能转型。
“通过混合功能出让，充分挖掘土地潜能，既保障了城市化发展进程，又符合现代的产业社区发展方向。”上述负责人表示，通过部分用地进行商住建设吸引社会资金进行产业建设，用“三产”反哺“二产”发展。
《实施意见》在土地增值收益补偿分配制度上也提出了新意见，包括允许采取货币补偿、物业补偿、货币补偿与物业补偿相结合等三种形式对原土地权属人进行补偿。此外，《实施意见》还进一步降低自主改造需补交的土地出让金（降低幅度在10%至60%之间）。通过降低改造成本，合理分享收益，进一步刺激土地原权利人和市场主体参与改造的热情。
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南海出台进一步加强宅基地管理的指导意见
自2008年南海全面暂停受理宅基地审批申请后，村民住宅刚性需求越来越突出。为规范宅基地管理，理顺历史遗留问题，缓解宅基地刚性需求，南海区制定了《南海区关于进一步加强宅基地管理的指导意见》（以下简称《意见》），并将于近期印发。
此次《意见》共十条，分别对宅基地规划与管控、审批权限、分配及审批制度、妥善理顺未批先建和批少用多宅基地办证问题、宅基地地上房屋流转、宅基地退出与收回机制、强化宅基地监管力度等方面做了规定。
除了执行“一户一宅、面积不得超过80平方米”的原则外，此次《意见》明晰宅基地申请条件，作为农村集体经济组织成员符合以下情形之一的可申请使用宅基地：1、户内无宅基地且年满十八周岁的人员；2、户内已有宅基地，本户中有已领取结婚证的子女需要分户且名下在本村（居）委会范围内无宅基地的该子女；3、因国家或集体建设、移民、灾毁等需要迁建、重建的原宅基地使用者；4、自愿交回原宅基地且原宅基地已被本集体经济组织收回，在交回原宅基地后户内没有其他宅基地的原宅基地使用者；5、其他按规定符合申请人条件的人员。
