乐晓争：中国产业地产误区之解析
发布时间：2015-12-01
来源：海峡都市报
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11月26日，中国文化发展指数发布会暨中国文化发展论坛在武汉举行，国务院发展研究中心东方文化与城市发展研究所和湖北日报传媒集团《支点》杂志社联合发布中国城市文化发展百强、中国文化产业园区百强、中国文化企业百强榜单。
以下为参会嘉宾世灏地产咨询（上海）有限公司董事总经理、原世界500强企业世邦魏理仕中国区高级董事乐晓争在论坛现场的演讲实录：
各位领导下午好！我们下午环节跟上午大有不同，我是作为一个资深的地产人士，主要从地产方面告诉大家在中国做产业地产的误区。因为时间有限，只能点到为止。
一、产业地产常规种类
众所周知一些产业形态，大家比较熟悉，旅游地产、养老地产、文化地产、工业地产，还有其他的地产方向，比如说医疗地产。
地产为什么会有一个综合体？我一直想跟大家分享一个我的疑惑，我们这么多年发展起来，说产业地产？我们到底是做产业还是做地产，更直白一点是打着产业的幌子做地产。
我相信在座大部分房产公司认同我们的观点，我们都是靠产业这个主题，我们真正赚钱是在产业底下卖房产赚钱。
二、误区表相
误区表现三个方面。
一是产业地产商业化，文化地产旅游化，旅游地产观光化。
其实很多政府在做这个产业主题的时候，第一是根据最近的旅游趋势；第二是中国形势的趋势。所以做了一些高科产业园区，高科在哪他们都没有研究透；第三是产业地产，我就是拿一块地；我拿一个30-50万平方米的项目，真正做产业这一块，占的比重非常少。真正是靠这个主题拿一块地，然后拿这块地延伸，希望盖商铺、别墅，总是认为有人会来住。实际上下一步运作的时候，卖的房产，是不是都是服务于产业大局的需求？
二是文化地产旅游化。
我非常相信798和上海新天地在中国两大一线城市占很大的地位。789和新天地还是有很多不同，我在2004年在北京工作的就去过798，但是我最近一次去2013年去带我朋友去旅游才去。但新天地我每天都去，重复性非常高，但是旅游也是有。但是新天地不是靠旅游，而是靠当地人重复获取赚钱。
文化当中新天地是商业类文化，798是艺术的文化。文化地产怎么做成文化地产，还是借文化地产的由头做旅游地产？这是一个误区，如果你没有搞清楚，这个地产做出来，经过的消费者是到此一游，只有一次的客户，还是希望客户不断得来，靠经营来取得客户的。这是目前中国在做文化地产这个误区没有吃透的。
三是说到旅游地产观光化。
观光、休闲度假严格来说是两种不同消费模式。中国有很多大好河山，但是我想一下，现在大部分花大价钱的旅游是在中国还是在境外。
我们跑到境外是观光当地人文还是跑到境外去看他的摩天大楼？我在中国30多个城市做过项目，但是我发现大部分的开发商在旅游景点造房子，他会请国际的设计师来做高楼大厦，你别忘了全世界只有一个迪拜靠高楼大厦来赚钱。
我认为迪拜能赚钱一是砸了重钱，二是在沙漠上造这样的工程价值不菲。但是在中国的山西造迪拜这样的高楼大厦成本太高，如果到海南看高楼成本跟迪拜是一样的，5500块钱四天五晚可以到迪拜，到海口、海南也是这样一个价格。结果发现大部分消费被东南亚这些地方赚去了。
我们有这么幅员辽阔的水土，我们有水有河，但是国人钱我们赚到多少，我们只赚到观光的钱、没有赚到休闲的钱。
三、误区实质A：政府与开发商
从这些误区从两个方面来分析，这些误区是从哪些方面产品的？政府出了什么错，开发商出了什么事？我们做开发房子的，都会在建之前做一个可行性研究，政府在对这块地做一个产业评价时，是不是要做一个宏观的价格评估，而不是仅仅这块地卖多少钱。如果我们做这个价格评估的时候，只是评价这个地的价值的话，那就错了。
产业跟地产不一样，产业不应该迎合产业状态，而是迎合这个区域产业的需求。如果这个产业造成了常驻居民的外流，那么这个城市对人口导入能力降低了，那么这个城市的消费率成长没有支撑。产业地产和产业是可以来弥补甚至来优化一个城市的产业结构。但是你在推产业结结构的时候，没有从人口结构来推，比如你这个城市是一个老年化城市，东南一些城市的年轻人出去打工，只有老人留在这个城市。所以他们赚的钱基本上都留在外地，那么这个区域怎么样发展？
如果这个城市长期的产业为这个城市带来的三十年的好处来研究，而只是单纯走开发项目流程，那么开发商留下来了，你要我用这块地，那么我就要用我的房子来盈利。
我们做开发性可行性地块研究的时候，不可能做到一个产业二、三十年对这个城市带来的税收收入，经济收入、人口导入做不到，大部分还是就着房产做房产。为了让这个项目利润最大化，因为跟我们地块衔接，这里面用来销售和利用的房子，希望中心城区的人口可以外流，可以中心城区的商业看到租金的差距，从而带来产业。产业就是蓝领，蓝领到了这里来，没有办法买得起你建的房子。
那么你如何吸引到这些产业大军过来？产业的招工就难了，用人成本就增加了。做产业地产的人最大的问题就是招商，为什么华为不到武汉投资？政府在选择主题时，是不是想到用产业结构平衡方式，来平衡这个城市未来发展，从而制定一系列的政策。
前面不是靠土地的红利来达到第一步的盈利目标。而是从一个产业结构均衡的角度，甚至用不要钱吸引人来为这个城市带来常住人口、年轻人口、消费人口，以及企业入驻。我认为政府在这一块还有大幅度提升的空间。
开发商主要是缴纳了滞纳金，那么他就不用正常前期投入。如果政府给他提供一定前期投资成本，让他在一定时期内招商锁定对行业有要求，甚至规定招商租金成本有最高限价，从而保证让企业进入区域的门槛降低，这一系列良性运作才会真正把产业地产做成以产业为主的地产，而不是以产业为幌子的地产。
这是政府误区实质另外一个方面，由于政府的政策不到位，有一些地听起来很好，拿一些毛利。但是房地产公司在招商的时候，拿到一级土地的时候，一定要有一个时间段，才可以招到企业进驻，问题是这个时间段大区域发展里面，政府是滞后的。政府搞建设的时候，也是要花钱的。
但是这个里面如何来运作？开发区就是拿到一块便宜的毛地，后来开发商的毛地越拿越大，但是他拿产业地产的主题来做这个地产，但是是不是做到位？所以就出现了高新科技园区，我们发现一些高新科技园区做的房子都空着，其实整个运营成本如何都不知道。前期有一些热血人士去投资，但是后来第一批热血人士买了以后，收不到租金。或者是一些证券市场、股票市场的发展，大家都在后悔，所以导致了这些投资人不能连续的进入。这是一块缺口，需要进入了。
开发商拿了一个产业为大旗，拿到地以后，他的产业跟房子不对称，实际上它做的还不是产业地产，还是做的商业地产。商业地产的模式就是你做什么地产，都需要人，如果没有人，你的商业城造好了，也没有人进驻。包括现在有房租，但是现在国家规定不能以包租的方式上户。这些上户的人即使商户了以后，他们面临的长期的租金缴纳。，甚至一些在产业园区的里面企业，没有人去消费，哪些小商铺就是把钱砸到了房子里面。
四、误区实质B：主题、定位有误
误区实质是主要定位，比如说工业主题，文化主题，体育主题，互联网主题。虽然今天有一些专家学者在中国做了很多研究。我以前在美国纽约读书生活过，我感觉中国在文化这一块的支出少得可怜。中国现在电影是比较有代表性的文化消费，我想问在座的各位，每年到剧院看戏，听交响乐的次数有没有超过三次的？不到5%。这些是不是文化呢？每年去博物馆、画廊超过3次有没有。不到10个。
你们知道国外画廊是怎么的？我们大部分去画廊里面看都是到此一游，你看懂了吗？如果你没有读过圣经，你去看卢浮宫，你根本看不懂。但是为什么国外的人会经常去，因为他从小受国外文化的熏陶，所以他去看了以后，他看得懂。
但中国这么大一个宗教，我们是怎么知道宗教里菩萨名字，难倒是靠自己去寺庙知道的？我看孙悟空知道了很多宗教里面名字，如果中国没有《西游记》，我们今天靠《西游记》赚钱的企业，哪些大人和孩子是怎么知道哪些名字？文化是需要教育来做基础，我们教育行业要想想，要发展文化地产，教育跟得上吗？
互联网主题我觉得是一个杀手锏。互联网对人类的作用就是突破的区域的限制。只要你有网络，你可以涉及到的东西差不多。互联网对产业地产来说是一把双刃剑，目前的商业地产，就是酒店、办公室也好，都深受“互联网影响”。
在定位分析的去做产业地产还是重地产，轻产业。但是把所有的焦点都是放在地产这一块，有多少人是研究的这个产业地产的项目，导入的人口、年龄人口，未来生的第二代，第三代，这个区域会有多少个企业，多少个医院。比如说郑州，提供1400万平方米为富士康企业提供，就是富士康要在这里建多少学校，房子。如果富士康有4万员工，那么会有多少个家庭，以及小孩要在这个区域来生活。所以这些配套的产业就是富士康的主要要做的事情。
在经济分析的时候，也是侧重地产的，而是轻产业的。
五、误区实质C：同质化、峰值化
我们说在这一系列误区的引导下就出现了这个三角形，第一是同质化，第二个是峰值化。有多少的房地产产业是如期导入了需要的产业，以及需要产业所带来的人口，从而从这一系列人口支撑产业地产需要配套的商业，以及商业地产办公配套的酒店等等，这都是我们需要考察的。
现在谈得很热的养老地产，所以在这里面有一些误区。很多企业纷纷到国外去考察养老地产。我觉得很可笑，中国的老人和外国老人生活概念不一样，你去美国、日本考察养老地产有没有意义。西方国家的老人对子女的义务是尽到大学毕业就完了，其他钱是自己花的。而中国的老人，甚至把钱留给儿子、孙子。我们养老地产是不是要建在郊区，为什么我们老人不能住在市区。
其实我们老人是一个宝，家人都是靠老人的，孩子接送都是靠老人。真正的养老地产，中国在全国没有一个优秀的养老地产。养老地产实际上是用租赁的，而不是用来买卖的。在80岁之前手脚便利的时候，不会要养老地产。养老地产有没有传承性，老了以后我再去住？不可能，养老地产跟商业地产不一样。你父母喜欢待的地方不是你喜欢待的地方，这就是为什么养老地产卖不动的原因。
我们未来如何需要产业地产的话，我们真的是要做到产业地产产业化，文化地产教育化，只有教育到位，文化地产才有未来。我们能不能把文化地产，学生的课堂搬到文化地产的项目当中去，现在有多少00后，90后，还会在哪里读《三国演义》呢，我们知道这些故事都是从电视里面知道的。这就是文化地产，我们是不是靠电视剧、电影才能了解历史。所以从文化教育这一块，需要国情的。还有一个是旅游地产的休闲化，这也是一个模型。
总的来说，产业、资源、土地是要整合的一个过程，一定要明确产业地产、产业、地产主次的问题。产业地产的流程，制度，地产商有时候是有前瞻性的。只有这样我们才可以做到从产业的源头导入产业的人员，产业的人员导入之后形成这个产业地产的生态、吃喝拉撒的一个循环，才可以形成这一个区域产业地产带来的收益。今天的演讲，时间关系只能说到这里，谢谢大家！
