平安地产版图：多平台进入全产业链
发布时间：2015-11-05
来源：21世纪经济报道
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过去受政策所限无法大展身手的险资，在2014、2015年气势汹汹进军房产界。而平安作为险资企业中的领军人物，是其中的佼佼者。
年初以86.25亿刷新北京市地王纪录的丰台区花乡白盆窑村地块，其背后正是由华润、首开和平安组成的联合体。而碧桂园的上半年年报中显示，平安系持股9.93%成为碧桂园的第二大股东。
按照平安集团早前的表述，平安不动产的定位是房地产的基金管理公司，其致力于成为全国最大的房地产投资企业；而平安旗下的平安信托、平安银行、平安人寿等，也正通过各种方式介入房地产全产业链，共同打造平安系的地产王国。
多渠道介入房地产投资
公开资料显示，目前平安集团主要通过房地产开发、房地产投资、房地产金融服务三个方向涉足房地产，涉及地产业务的板块主要有平安人寿、平安银行、平安不动产、平安信托以及平安好房。
根据克尔瑞研究中心的分析，平安集团目前在地产的布局主要包括：房地产投资及房地产金融服务。
其中，平安不动产是平安系房地产投资的主要平台。2015年前十个月，该公司在北京、上海、杭州、天津、苏州等城市单独或联合房企拿下至少14宗地，涉及土地出让金达477.32亿元。
截至目前，平安不动产的业务范围已覆盖商业地产、旅游养老地产、工业地产和住宅股权投资等，涉及股权合作的房企超过20家，包括招商、金地、保利、华润、九龙仓、碧桂园等。
平安与房企的合作方式分为三种：一是与房企组成联合体共同拿地；二是入股房企某个优质项目；三是成为房企的战略投资者。这些项目也多是“平安出钱，房企出力”。
在这些合作的项目中，平安基本不参与开发与运营，被认为是房企合作的“好伙伴”。克尔瑞进一步分析称，以后“联合拿地”的模式将会成为平安在地产界扩张的主要方式。
除了联合拿地，平安也会入股房企的一些优质项目。目前来看，平安入股项目较多的企业是招商地产旗下的招商局置地，以及深圳龙光地产，而合作的形式多是对项目进行增资及向股东提供贷款，与平安的合作已经为招商局置地带来超过10亿元的融资。
此外，平安还和不少房企达成战略合作。相较于合作拿地和入股项目来说，战略合作属于长期深层次的合作。如平安不动产与滨江集团签订战略合作协议，平安银行与多家房企组成的平安文旅荟等。
当然也有独立拿地开发，这类项目主要分为两类，一是拿商业地块，打造办公楼等产品。平安对于此类产品具有较丰富的经验，前期也打造过不少自用办公楼，如深圳平安金融中心大厦等；第二类是养老地产项目，其主打品牌为“合悦”系产品。
玩转地产+金融+互联网
平安集团董事长马明哲在2015年新年致辞中指出，平安投资房地产不仅是为险资寻找投资出口，以及充当财务投资者，其未来或许会打通旗下多项金融业务，尤其是资金信贷服务、住宅社区金融服务等进行协同发展。
根据中国平安官网的介绍，公司在互联网金融方面已布局陆金所、万里通、平安好房、平安好车、平安壹钱包等平台，计划将金融服务融入“衣食住行玩”各项生活场景。马明哲的想法是，在这几大场景之间实现无缝链接。
接近平安的保险界人士表示，由于金融、地产两大行业之间的关系非常密切，未来保险企业确实会尝试在房地产的场景下打通其它业务入口。
在开发商层面，平安银行旗下的地产金融事业部应用了地产永续债（与恒大地产等合作）、土地一级开发基金和资管计划等创新金融产品，正在创设并购基金及商业地产基金等。“用事业部专业化经营的方式，在全国范围内与地产商合作，平安是领先者。”平安银行副行长赵继臣说。
在房地产金融服务方面，平安也已经试水。今年五月份，中国平安联合碧桂园宣布，以碧桂园上海嘉定项目为试点，推出行业内首个开发众筹产品。在今年6月份，平安集团旗下的平安好房网就推出了“好房宝1号”。这款产品主打“房地产+互联网+金融”合作，购房款成为互联网理财产品，享有一定年化收益。
在房地产互联网化的过程中，平安也找到了着力点。平安好房主打“互联网+房地产+金融”模式，利用电商作为切入口，以金融为支点，企图撬动房地产全产业链。
相比其他房地产电商，平安好房强调“去中介化”，在售房过程中引入金融手段是其重要特征。平安好房推出的互联网金融产品“好房贷”，包括首付分期贷款、按揭贷款、过桥贷款、赎楼贷款等。
“好房贷”提高了购房者的购房能力，放大了金融杠杆，相当于信贷政策的再度放松。而解决信贷瓶颈无疑抓住了市场的“痛点”，引发多家开发商兴趣。目前，绿地集团、世茂集团、越秀集团等已成为平安好房的战略合作伙伴。
11月4日上午，上海召开工作大会，宣布撤销闸北区、静安区建制，设立新的静安区。9月初官方透露的两区撤并正听取意见的消息，到今天最终落地。由此，上海中心城区出现首个真正“跨苏州河而治”的区，其背后意味着什么？自2000年以来，上海作了五次行政区划调整，有何贯穿始终的思路，接下来会剑指何方？
经过一段时间的坊间流传，9月7日晚，上海官方透露，关于闸北区静安区“撤二建一”的工作，正在酝酿和听取意见过程中。如果要做9月份上海新闻排行，这条无疑位居榜首。
值得注意的是，这是新世纪以来上海第五次区划调整。在这次变动之前，各界印象深刻的有三次：2000年的“黄浦+南市”，2009年的“浦东+南汇”，以及2011年的“黄浦+卢湾”。但为何说这次是第五次呢，因为很多人容易忘记另一次相对较小的变动：2005年，长兴和横沙两岛，由宝山区划归崇明县管辖。
不管在哪里，调整行政区划都是牵一发动全身的大事，一般都会经过较长时间的研判，需要作通盘考虑，决断时也会非常谨慎。从这次的落子，再观察这些年来区划调整中曾落下的子，是打量上海发展思路的一个特别角度。
区划“加法”是怎样考虑的
这15年来，上海的区划调整都是在做“加法”。但谁和谁加在一起，足以让坊间人士饶有兴味地聊上好久。其实，“联姻问题”不仅有趣，也体现眼光与思路。
前四次“加法”基本不出意外。黄浦和南市都是上海的老城区，气质相近且南北紧邻，中间只隔了一条人民路。而且，外滩在两区辖内，但由于区划问题，一直没有形成一条贯通的滨江大道，外滩景观带成了一条“断头路”，南北各异、泾渭分明。
长兴与横沙划归崇明，是要形成长江口三岛联动的“大崇明”格局，探索发展方式的转变。它的性质与其他几次调整有所不同，在此不做赘述。
“浦东+南汇”被认为水到渠成，当年连用词都不同。其他几次区划调整，包括这次闸北与静安，都叫“撤二建一”，唯浦东那次特别，叫做：撤销南汇区，将其行政区域并入浦东新区。这是因为浦东的能级与南汇不可比拟，而且浦东一直是上海乃至中国改革开放的一张王牌。2009年合并时，浦东开发开放已近20年，需要有一次大动作推动其“二次创业”。
“黄浦+卢湾”有一定的“后世博”背景。当时，上海世博会闭幕不久，其浦西园区分属原黄浦和卢湾两区，世博会期间用作城市最佳实践区和企业馆区。两区合并后，无疑可以整体推进浦西园区的后续利用。同时，黄浦江的浦西滨江岸线在11年前黄浦与南市合并的基础上，继续在一个区划内向南延伸。
静安的对象为何是闸北
面积只有7.62平方公里的静安区，比4年前已经“消失”的原卢湾区还要小一点，是名副其实的上海最小区。关于这个“袖珍区”的“存亡”，多年来始终传言不断。所以，这次撤并方案出台，当事者和旁观者都有足够的心理准备。
但舆论还是略有波澜，焦点主要是：为何是对象是闸北，“高洋上”的静安是否有点委屈？
其实不是今年，甚至不是近两三年，关于静安要并掉的坊间议论，早在2000年“黄浦+南市”之时就颇盛。当时流行的说法是，“黄浦+南市”不久之后，就会“静安+卢湾”。从一般推理来说，这是有道理的，因为静安与卢湾两区气质相近，且都属袖珍区，合并易于操作。但随后高层又说，上海不会在短期内再做另一次区划调整，猜测才慢慢平息。
看一下地图，静安与黄浦、徐汇、长宁、普陀和闸北五区接壤，原被认为可能性不大的闸北最终脱颖而出，区位与互补这两点很重要。
从地理上看，上海中心区基本没有跨苏州河而治的。一条东西走向的苏州河，使上海市区形成某种意义上的南北二元结构。苏州河南部的黄浦、静安、长宁、徐汇历史基础较好，发展得也快一些。而苏州河北部的杨浦、虹口、闸北、普陀，相对旧区改造任务较重，产业结构转型压力较大，因此被称为“北四区”。
从这个角度看，“闸北+静安”有利于突破旧有的“苏河格局”，尝试跨河而治的新思路。同时，闸北在“北四区”中后劲十足，上海智库专家近年有“中心城区转型看闸北”之说。现在还能拿得出大面积土地来开发，这在中心城区中是相当稀有的，含金量不小。而且，闸北是上海地理概念上的最中心，据说拿一张上海地图一折四，中心就是闸北。
如果说，“黄浦+南市”和“浦东+南汇”是“强弱搭配”，“黄浦+卢湾”是“强强联手”的话，“闸北+静安”介于两者之间，且更靠近“强强联手”。
如何理解上海的大棋局
区划变革是一道复杂的算术题，“加法”是关注度最高的，但同时也是外在的和初步的。除此之外，如何做好“减法”和“乘法”，可能更为重要。
“减法”很容易理解。缩减行政成本是区划调整的应有之义，“并区”后的一个方向，就是精简机构，提升行政效率。但这显然殊为不易。2000年黄浦与南市刚合并之时，有的局机关有80多名工作人员，有的部门光处级干部就有10多名。新黄浦区花了半年多的时间，使部门数量从撤并初期的85个减少到46个，机构设置和人员分流基本完成。
“乘法”自然更难一些，因为这不仅需要物理反应，还需要化学反应。当年“黄浦+南市”，重塑中心城区就是一道必做的“乘法”。新的黄浦区提出，要把该区初步建成特大型国际城市的现代化中心城区，使之成为现代化中央商务区和市中心现代聚居区。说简单点，就是建设21世纪的上海现代化中心城区。
而11年之后的“黄浦+卢湾”，以及15年后的“闸北+静安”，某种意义上是这一思路的延续。
回过头来再看浦东。2009年南汇的加入，推动新浦东做的一道“乘法”，就是如何成为上海加快金融与航运中心建设的“核心功能区”和“主战场”。
浦西“心脏”地带15年来三轮区划调整，重要目标是催生一个世界级的中央商务区，与浦江对岸的“大浦东”形成良性互动，对上海建设国际级大都市具有深远意义。
再看深一步，这也是我国改革开放的新战略趋向。从制度层面分析，当年适度分散的体制模式，很好地调动了区域发展积极性。而随着发展模式的转变，如何推动市场与区域一体化，已成强烈的内在要求。而通过区划调整，来消除过小行政分割带来的发展局限，形成适应当前发展阶段的空间格局，愈发显得必要。
值得注意的是，区划调整很可能还是“现在进行时”。上海的东部、中部行政区划接连调整之后，如果把眼光投向更好打造“西部引擎”，形成东中西联动格局，应该不算出乎意料吧。
